图为 分论坛活动图

　　陈亦军：我们是传统做开发的十多年的公司，现在在香港上市了，比较有代表性的作品就是外滩的半岛酒店，被称为2010年全球商业酒店的最优秀产品。回到我们的主题，今天是零售企业进入到商业地产开发，我有一个问题想问，虽然自己本身不是做零售，一直做商业的运营，我们关注到2010年福布斯全球十大企业中没有一家是房地产开发企业，但是有两家是零售企业，一家是ZARA，一家是HLB集团，没有一家是房地产开发的老总，我这里其实也想请教各位零售业的专家，你们做的那么强，怎么做才能在地产行业分一杯羹？

　　刘阳：我是中粮集团大悦城商管中心的刘阳，中粮集团从07年主要致力于商业地产的开发，包括西单大悦城、朝北大悦城市，包括天津，马上今年12月18号上海 大悦城也会开业。中粮集团真正进入商业地产是一个战略的方向性，包括它的产业链整合，我们集团董事长宁总计划在三年之内把集团商业地产这块打包上市，这是一个大概的战略调整。

　　朱菁：我是永旺的朱菁，大家可能比较佳世客，这是永旺集团下面的一个商号，因为我们进入中国的时候，最初是以佳世客的业态进入中国，所以更为大家所了解。永旺是一个零售企业，我们所做的商业地产更多的是商业地产当中的购物中心，在日本我们已经有近30多年开发和运营的历史，在中国我们大概是从五年前开始把购物中心的业态引进到中国，大概是这样。

　　曹世斌：大家好我是王府井百货的曹世斌，王府井到今年已经是45年的历史了，过去一直致力于做百货，目前也是国内最大的百货集团之一。今天的话题说为什么要做商业地产？应该说王府井百货从最早开始进入商业地产，是从96年开始，我们第一次上市募集资金以后我们投的第一个项目就是成都王府井，那个是我们做的第一个商业地产项目，也是一个城市综合体，有百货店、酒店、公寓和写字楼。这是我们投资的第一个项目，这个项目应该说成都王府井百货经过11年的发展，从商业经营这一块，目前今年销售额大概可以做到30亿了，如果大家关注王府井上市公司，关注前几天的一个公告，我们刚刚收购了一个跟我们合作开发的成都中投地产的剩余股权，成都王府井商业地产在商业这块我们做的是相对成功的，但是由于我们不是专业的地产开发企业，还有我们在公寓、写字楼开发都不算成功，只有商业这块的经营是成功的。

　　那么，成都这个商业地产开发完了以后，作为连锁企业而言，大家知道投入商业地产的资金投入量非常大，另外开发的专业性要求非常高，对于我们这种连锁企业而言，做这种商业地产开发可能就会严重影响到发展速度，所以我们从2000年以后近十年的发展都是以租赁为主，所以发展到现在我们大概有22家店，今年的销售额也做到160亿了。但是今天我们坐在这里说王府井百货要进入商业地产，目前已经是我们作为“十二五”规划的新的发展方向，为什么要进入商业地产？不是为了跟商业地产商分一杯羹，不是这样，首先我们进入商业地产，目前进入的背景是因为第一整个集团发展壮大了，包括资金的规模、应用的平台都已经搭建起来，我们有足够的资金去运作商业地产；第二中国的商业地产很多零售业态的发展，新兴业态包括大卖场、购物中心的发展，我们认识到这必定是中国零售业发展未来的主力业态，所以购物中心这块，王府井除了发展主营业态百货店以外，我们开始进入购物中心，目前已经开始进入了，而且从百货店转型到购物中心是相对容易的，也是百货跟购物中心最接近的一个业态，而且现在我们的百货店从过去的传统百货两三万平米的体量，发展到现在最大的百货店都达到七、八万平米，从过去传统的卖商品，到配套大量的餐饮、娱乐、影院跟购物中心类似的业态整合。只是在物业形态上面不像购物中心那样，还是一个大综合百货的物业形态。

　　那么，现在我们开始转行做购物中心了，也是为了顺应整个中国零售业发展的潮流，我们为什么要进入商业地产呢？就是刚才讲的我们要做购物中心，但是我们以什么模式进入购物中心是很关键的，我们还能以租赁的形式进入吗？这个可能是很困难的，以为做购物中心体量动不动就是十几万亩，我们去租赁很难跟开发商达成一致，开发商的需求很高，如果我们以租赁的形式首先很难拿到项目，就算拿到了也是为开发商打工，因为购物中心最大的价值不在于它每年能收到多少租金，而在于通过成功的运营使得购物中心的价值不断提升，实际上它的最终价值就是要让这个商业地产金融化，就是要实现这种地产的增值，如果我去租赁一个商业地产，可能就是给开发商打工。所以，现在国外成功的购物中心运营商多半都是自己持有物业，包括现在国内的开发商也是自己去持有购物中心，所以作为王府井来说，这是我们进入商业地产的背景，我们考虑模式就是要去开发，自己要去持有商业，但是怎么去做，同样面临着跟过去一样的问题，如果我去开发一个两个，可能我的资金实力是够的，但是如果要在全国大量的开发购物中心，那是远远不行的，所以我们要考虑怎么去进入，现在我们也在研究，可能需要进行这种资源的整合，也就是说把我们的商业资本跟地产资本以及金融资本结合起来去专业开发中国的商业地产。

　　主持人：今天的嘉宾阵容当中，我看到有王府井百货集团，还有百盛集团，咱们永旺应该说是以购物中心为主，也有中粮这样的国营企业，盛高是一家外资企业，刚才也讲了，其实在模式发展过程中，他们肯定有思考，如果说从百货转型为购物中心的话，就有可能很难跟开发商合作，找到合适的物业，这可能是很大的困难之一。昨天晚上我也刚好跟刘总在一起交流，作为上市的百货集团，可能他们目前这样发展拓展是可以的，但是他们的模式还是有别于一般的商业地产公司，在综合物业的形态当中还包含住宅、可销售的产品，他们可能还是以纯自用性为主，所以我也想请刘总做一个介绍。

　　刘敬锻：谢谢主持人，我们百盛集团其实是东南亚、马来西亚的一个百货集团，来中国17年了，我们也是05年在香港上市，现在在中国有47家连锁店，马来西亚有38家，越南有7家，包括柬埔寨、缅甸这些地方我们也会逐渐过去。在中国开始是租赁的，渐渐的也开始有自己的产业，对购物中心这一块，中国商业地产发展的趋势来说，市场上也有很多人说，百货公司开始购物中心化，购物中心开始百货化的模式，我们第一家店开在北京复兴门百盛，我们挂的是百盛购物中心，这个概念是17年之前开始定位的就是这样，我们没有用百盛百货这四个字是一个长远的打算，在玛雅我们我们有自己的Shoppingmall，也做七八个自己的Shoppingmall，每个Shoppingmall也是10几万平米，就是很大，但是在马来西亚这样的小国家也算很大了，在中国现在最大的不得了，几十万甚至上百万的都要来了。所以刚才李总说的我们几种方式经营百货店，一种方式是租赁的，第二个方式是注重提成模式跟我们的发展商合作的，第三种是我们自己做的，第四种是跟购物中心合作的，这几种都可以，我们发展的方向很多方面，也比较多元化，这是看市场我们去的城市也比较多元化，我们可以是全国最大城市到县级市都可以考虑，我们去遵义这样几十万人口的城市也开了，所以只要有市场我们都会考虑进入，可能趁这个机会跟各位有接触、沟通的机会，欢迎各位能够跟我们开发部的同事多沟通、多联系，有好项目共同发展、发展繁荣，谢谢！

　　李军：很高兴参加这次盛会，我来自江苏南京中央商场，是A股的上市公司，目前在几个省内应该有6家店，6家店上面有一个控股公司，是中国雨润集团，因为我们是做零售的，但是现在被雨润集团控股以后，也做地产，这里面有一个衔接的问题，雨润开发的商业地产项目，商业部分是交给我们中央百货来经营的，其他的地产部分是去销售的，所以刚才这个话题就是零售企业进入商业地产的路径和思考，我本人是在徐州负责徐州这个项目，这个项目的位置比较好，在市中心核心地段，体量有53万平米，地下四层，地上是九层，两个塔楼是300米，一个是办公和酒店，一个是公寓，这样加起来是53万平米。所以刚才主持人又把永旺的女士介绍成先生了，刚才宝龙集团的刘总也介绍成先生了，我有感触，这是不是我们搞商业地产的特别辛苦，女人当成男人来用。

　　主持人：原来在地产界的大会上总是说，住宅开发小学生、商业地产是更高学历的，所以我就称先生。

　　李军：但是我还有一句话，把男人当成机器来使用，我已经几年找不到周末的概念了，因为我们在徐州做商业地产开发项目，我在百货做了六年的老总，对百货行业相当熟悉，但是进入到商业地产，从拿到到拆迁到定位策划、建筑设计和一期开工，这整个环节全部由我来负责，所以整个环节跑起来是相当的复杂和辛苦，包括和政府、顾问公司打交道，所以零售为什么要进入商业地产？原来是买了一个鸡卖了，赚得不多，现在是买个鸡养大卖蛋，鸡还在，比如我把我的公寓卖掉以后保证现金平衡回收，把办公卖掉以后就是酒店和商业包括地下商业，开发收益有、金融的收益有，后期地产增值的收益也有，这跟原来做百货就不一样了，百货就是低买高卖就可以了，所以盈利模式不一样，它能不吸引人吗？我们现在做徐州中央百货，一年26000平米，今年可以卖到3.1亿，多少利润？2100万，2000多的员在一起，奋斗了一年，卖了2000万利润，要做住宅地产还是商业地产？这个利润率就不一样。而且做商业地产，今天朱老师那边也是好朋友，也是好老师，所以整个环节都经历过以后，我第一感觉特别辛苦，第二我思考了一个问题，什么问题呢？就是拆迁，现在是白天正常拆，晚上突击拆，因为整个拆迁是6万平米，拆迁的费用是7亿，相当辛苦。

　　第二就是零售这一块进到商业地产还有一个什么思考呢？我刚才讲的是拆迁，再一个就是和各个顾问公司打交道，因为现在中央广场的设计，老总要打造一个标杆出来，因为徐州的位置比较特殊，是南北交界，徐南角铁和京沪高铁就在徐州交汇，国共两党交战的时候就在徐州打，打完了以后国民党就失败了，共产党就胜利了，原来是兵家必争之地，现在是商家必争之地，所以这是一个很好的市场。另外还有一个最大的问题和顾问公司打交道，建筑、内装、灯光设计都不是一个公司，大家的观点不一样，你谁也说服不了谁，他说他有道理，他说我怎么能听他的呢？就是如何把公司有效的资源整合在一起，是最头疼的事情，所以零售进入商业地产如果要把商业地产做好的话，我有这样一点困惑，希望大家能给解答一下，找到一些答案，把我们的商业项目做得更好，谢谢大家！

　　主持人：刚才李总介绍了他们的项目，其实我也是今天第一次认识李总，知道他们在国内已经有六个项目了，我觉得今天我们这场论坛我希望我们的嘉宾能够透露点小小秘密给我们，我相信零售企业做商业地产可能有更大的利益驱动，为什么这样说呢？刚才李总说从纯效益来讲并不那么乐观，国家的有关数据表明有最多有3%这样的数据，但是我认为可能有综合效应在里面，除了自己零售经营这一块的现金流，包括品牌形成的价值提升，所以我这在也想请永旺的朱总先谈谈，因为日本的商业地产在整个亚洲地区是非常发达的，我们的协会也组织了好几批学员到日本考察，跟日本的同行进行交流，所以我想在这方面日本成功的经验一定能为我们的同行所借鉴，请您谈谈。

　　朱菁：应该这样说，因为永旺本身是一个零售企业，我们做购物中心最初的目的其实并不是要靠地产来提升我的价值，更多的是围绕零售这一部分，怎么把零售的销售额做得更好更大更全面，当时我们考虑的可能是需要一个新的业态、需要一个创新，30年以前我们从美国引进了购物中心这样的业态，把它发展成为更适合日本、更适合亚洲的模式。在这个过程当中，我们可以看到的就是肯定做购物中心这一部分的投资回报率会远远的高于零售的回报率，这个回报率不在于地产本身的增值，因为我们很少持有项目，基本是跟开发商或者土地拥有方合作，采取的是租赁的方式，目的在于降低初期的投资成本，而从后期盈利的过程当中，能够把它的价值最大化，我的价值最大化就不在于地产本身的价值提升，而是营运产生的现金流收入，这是跟目前国内做商业地产开发很大的不同，当然也有纯粹靠地产增值进行价值最大化的，这个可能更多的是商业地当中另外的部分，像六本木更多的是以它的写字楼、公寓、酒店为最大价值，从零售角度来看，更多的是从现金流来实现它的价值最大化。

　　我们现在在全国有十个购物中心，其中自建的只有3个，其他的7个项目都是采取整体租赁的模式，可以说跟地产开发商的合作是非常良好的。

　　主持人：我也看了一组数字，佳世客现在在中国以购地自建的模式为主，这在欧美已经很成熟了，像家乐福、沃尔玛在中国是以租赁为主的。我也想请教一下刘总，百盛集团在国内的战略是以购地自建还是以租赁模式为主？

　　刘敬锻：机会来了，我们就好很好的掌握，中国发展很快，以一种固定的模式会限制你的发展速度，所以我们跟其他的做法有点不一样，我们自己购置的大概占1/4，租赁的占3/4，一切都有可能，只要条件合适，只要方方面面的配套好，我们都会考虑的，所以就是多方面发展，不断适应市场的变化去运作。

　　曹世斌：进入商业地产还有一个最根本的原因就是如果我们去开发城市综合体，最大的一个考虑就是通过城市综合体其他部分的销售来降低购物中心的持有成本，这个也是万达这么多年商业地产的发展带给我们的经验，但是我们需要考虑所有的利润最大化，一定要平衡近期利润和远期价值最大化，一定要考虑资产的配备，你要卖多少、持有多少，这个是很关键的，因为只有匹配好了，未来自己持有的购物中心的品质做起来了，可能你的商业地产在未来的增值空间就更大了。

　　主持人：其实我们做了一个统计，如果是一个开发企业做商业地产项目的话，前三年租金回报率可能会低于4%，这样算帐就很难算，但是比如类似于像北京新光天地这样的项目，刚开始就可以把938个品牌一起带进来，这种资源整合和品牌整合的能力，一下子就能够使它的经营效益成长非常快，如果算租金也好、提成也好、扣点也好，算下来我相信它的综合效益要远比纯租金的要好，所以这一点肯定比纯商业地产有优势的，刚才也是请两位百货的老总和购物中心的老总先谈了一下他们模式的一些特点以及他们未来的发展，这里刚好有盛高的陈总，还有中粮的刘总，还有徐州中央的李总，你们从出身角度来讲，原来还不像他们这样是纯零售企业，今天他们几位百货的老总都表现出愿意合作的姿态，而且是多种合作的形式，从你们的角度看看未来有没有大家合作的可能性？

　　陈亦军：我一直感觉到零售企业一定要抓住你的核心竞争力就是做零售，第一你可以是购地，你变成一个业主；第二你可能购了地以后不光做百货，你可能做购物中心了，你的价值就提升了，因为百货是卖场的主力店之一，还有大量的招商业态要整合；第三就是城市综合体，就更复杂了，不光是写字楼、百货公司、还有酒店，还涉及到拆迁、卖楼的许多问题。比如说万达、宝龙，作为我们开发商来说，我还没有看到万达的公寓，就是它的销售型物业能够做到多么高端，能够做到像星河湾这样的品质，我想这里面就体现一个问题，以我20几年开发的背景和核心竞争力来讲，零售商、品牌商有你们的核心竞争力，怎么样在一个平台上把我们的竞争力进行共享，这是一个非常重要的问题。我们知道日本的优衣库，这样一个做快速零售品牌的可以做到日本首富，所以零售的空间很大，中国几百个城市，城市化进程包括高铁的发展，带给零售的空间非常广，这是我的补充。

　　刘阳：大悦城这个业态是中粮进入商业地产的一个特定环境，是07年的一个机会，拿下了西单这个项目。集团也发现做购物中心业态可以给集团带来很高的效益，我们对比一下，好的地段可以给商业地产很大的回报，我们看到中间有很大的市场空间，但是西单大悦城的成功也是一个个案，比如我们要走万达、华润城的快速复制的道路也不行，现在的大悦城只是在连锁的初级阶段，我们只开了两家，要开第三家。大悦城的定位是年轻、时尚，符合市场潮流，包括像优衣库、ZARA这样的品牌，包括大量的餐饮，形成一个独有的自身特色产品线。当然我们现在也比较困惑，事实上到二三线城市以后，我们拿的地不是二三线城市的核心地块，产品的比例是不是要调整？包括快速复制以后运营团队也有问题，因为人才问题也是我们公司亟待解决的一个问题，现在还好，因为本身有大悦城团队自身的再造，我们还是以内部开发为主，下一步我们会有计划的开发大悦城，现在有九个正在建设中，下一步进入二三线市场的开发模块，也要解决这个问题。

　　李军：我们公司发展的战略主要是以中央百货为主，在整个项目的开发过程中，对于定位来说，你原来做百货零售的，一定要小心做购物中心，不然一做就做出一个大百货，很多的企业在这方面越走越远，非常危险，谢谢大家！

　　主持人：其实我觉得今天这个对话很有意思，刚才我印象很深，第一场对话的时候，说看商业地产的终极价值是从金融价值上来看，我觉得从刚才盛高的陈总也讲到了，在商业地产当中，其实零售业也有我们的优势，比如我们可以在这个项目当中把自己的主力店马上放进去，迅速可以使这个项目成功，咱们地产开发商有我们的优势，比如我们在多年的建设、设计、管理方面有自己的团队，而且很有经验，所以我认为像商业地产还是需要合作，合作才是我们的未来。

　　最后已经是年末了，也想请各位老总给大家讲一句2011年的祝福。

　　陈亦军：商业地产还有很多年要大家慢慢做，不管是开发商还是零售商都要慢慢洗牌慢慢做，有两点要送给各位，第一坚持自己的核心竞争力，不管是资本还是公司还是开发商还是品牌，核心竞争力最重要；第二中国市场实在太大了，品牌开发商、商业地产运营前景非常广阔；第三牢牢记住创新，因为商业这个领域是最能创新的，有大量新的商业模式、服务业态在中国不是零售太多、品牌太多，而是太少了，所以我们认为这个空间一定要记住创新，包括商业地产的开发和运营。

　　刘阳：祝福大家2011年发财，同时在座各位也都是商业地产的精英，2011年大家做商业地产项目用心做出优秀品质的商业，谢谢！

　　朱菁：2011年我想无论是对零售商也好，对想要进入商业地产的地产商也好，应该是慎重思考积极应对，慎重思考我要进入这个新的领域到底能做什么和不能做什么，有能力做什么、可以做到什么程度，在慎重思考准备进入新的领域之后，就应该配备充足的资本、人才积极的发展。

　　曹世斌：未来十年是中国商业地产黄金十年，不是哪一个公司或者资本能够独立运作的，一定需要专业的地产资本、金融资本的结合，才能成功的在全国范围内复制和发展，特别是购物中心的开发，所以希望我们在座的各位地产公司还有零售商以及银行资本，未来大家可以一起探讨资本的结合，从而实现中国购物中心发展的飞跃。谢谢大家！

　　刘敬锻：中国商业地产、中国零售业前途非常光明，我们投资的基金总问我们，你们看中国商业和将来中国商业地产发展还有多久的时间？我说中国市场太大了，城市好几百个，现在还有75%的人不是我们的顾客，现有的顾客十年做不完，20年做不完了，你还要到其他地方吗？在中国还要有很长时间才能发展完，我们还是那句话，精益求精、百花齐放、共同发展、共同繁荣。谢谢！

　　李军：商业地产发展一线城市发展空间有限，因为北京的奥运会、上海的世博会、广州的亚运会、神州的大运会都是一个标志，空间有限，所以下一步商业地产的主战场就在二三线城市，我们还要用心去做，希望在未来几年当中，我们做商业地产的同行不管是男的还是女的，不要怕辛苦，大家注意身体，注意健康，谢谢大家！　　谢谢！

　　杨泽轩：感谢李乐先生与六位嘉宾的精彩讨论，零售企业进入商业地产，无论出于什么样的目的，商业地产看起来并不像传说中的那么简单，所以商业地产资本是一个都不能少，无论是地产企业还是商业企业，我们都要尊重商业地产的复合性。

　　高倩：下面让我们再次以热烈的掌声感谢各位嘉宾的精彩交流和分享，下午有更多的精彩话题为大家继续呈现！