主持人：下午第一位为我们演讲的嘉宾是美国Callisan建筑设计公司的资深合伙人、总建筑师罗·斯罗夫先生。

　　斯罗夫先生是芝加哥伊 利诺理工学院建筑学硕士，国际购物中心协会会员，美国亚利桑那州注册建筑师。斯罗夫先生拥有超过25年的全球性设计经验，包括商业、企业、酒店、住宅和综合性开发项目，他的设计策略提供业主客户创新及有效的解决问题之道。罗·斯罗夫先生彻底了解无数种建筑设计形态，并结合全方位形势，使其能将多种用途及市场驱动融入统一的设计开发中。

　　通过其在凯里森国际市场的领导角色，斯罗夫先生的全球观和对开发问题的深入了解，开创了领导性业务组合。斯罗夫先生著名于对项目开发的合作过程，并有能力诠释业主的商业目。他已与无数闻名世界的开发项目业主客户建立起永久性合作伙伴关系，包括美国的General  Growth  Properties，阿联酋的Nakheel和印度的Unitech。

　　罗·斯罗夫先生为我们演讲的题目是“商业综合体的新DNA”，让我们掌声欢迎！

　　罗·斯罗夫：基于商业规律的建筑策划与设计

　　罗·斯罗夫：大家下午好！我今天演讲的主题是“商业综合体的新DNA”，我会讲一下新DNA有什么定义，包含哪方面的内容。

　　我们知道过去的一天半时间，大家看到了很多项目的图片和设计图，以及听到了很多统计数据，还有一些理论等等，我们知道现在中国发展的非常快，这些都是非常好的发展趋势。因为，现在整个世界经济还没有完全从经济危机中恢复过来，而中国现在是整个世界经济发展的引擎。

　　首先，我介绍一下我们公司。我们公司总部是在美国的西雅图，我们在美国有很多的办事处，同时在墨西哥，在迪拜，在印度的孟买，在上海、北京都有办事处。我们非常有幸在中国有很好的合作伙伴，也有一些非常成功的项目。我们公司是100%致力于商业地产的设计，我们是为项目的开发商，以及一些零售商来提供合作，提供咨询，我们也有很多机构的合作者。

　　我首先介绍了一下我们公司的背景，这样能够让大家更好的理解我今天演讲的主题，也就是新的综合商业的DNA。今天的演讲可能和之前的几位嘉宾有所不同，尽管我也会讨论一下我们这边设计的几个项目，但是我主要会从开发商和业主的角度，而不仅仅是从设计师的角度去设想、去讨论这个项目。

　　我主要谈一下目前在中国商业地产发展的情况，以及我们建筑设计师如何跟开发商，如何和业主一起合作进行项目的开发。我想做的是我们现在能够静下心来反思一下这个行业比较重要的问题，重要的一些因素是哪些。我在中国大概有10年的建筑设计经历，所以我在这里面想和大家一起来重新思考一下，强调一下哪些是比较重要的一些问题，这样我们在国庆休息以后回来，希望能够有机会参与，并且设计出更好的项目。

　　首先，大家看一下DNA，DNA是一种化学物质，是脱氧核糖核酸的简称，但是在建筑行业里面作为商业术语是什么意思？主要是指开发组建的组成，以及其内部的关系，我们如何更好的分析这种DNA，来实现更为科学、更为合理的设计。

　　由于我们的经济社会发展的非常快，实际上现在的项目规模，很多时候，大概都是五年前的2倍，比如一些项目的密度，强度，空间，都比原来要大很多。

　　首先，在具体分析之前，我们先看一下中国的发展趋势，一些现实的情况，这个会取决于我们这个行业的发展方向。首先，中国的城市化进程是非常快的，在未来的10-15年里，大概有3-4亿的人会从农村迁移到城市，这个数字比美国总人口数还要大。所以有的杂志推测，未来20年，大概中国会有400亿平米建筑面积的新的需求，这相当于10个纽约的大小，相当于一个新西兰的国土面积。

　　同样，中国在基础设施方面的投入也是非常大的，比如新建的很多机场，一些公共交通的换乘站、道路等等，更好的促进了城市化的发展。所以我们知道往往当经济发展过快、过热的时候，就有产生泡沫的风险，但是根据我的分析，由于中国政府会采取一些调控政策，会避免中国的房地产行业发生像美国这样的危机。

　　所以一些一级城市，比如北京、上海、深圳，甚至二、三级城市，比如重庆、成都、昆明，它们都在新建CBD商业区，这些可以很好的促进当地经济的发展，对于我们户外空间的发展项目也有着非常好的机会。由于人口增长的很快，经济的发展，这些都会使土地的价值不断的提高，在这样的压力下，容积率会进一步的上升。

　　一些二、三级城市的一些市领导或者市政府，希望让自己的城市得到快速的发展，达到发达地区的水平。由于中国对外开放的程度是非常高的，能够获得更多的全球最新的发展趋势的信息，使中国更希望能够尽快赶上国际的步伐，比如建一些大型的购物中心，引进更多的奢侈品品牌的店面，比如LV等等的店面，建更多的五星级饭店，以及有比较奢侈、高档的居民楼。

　　下面我会谈一下发展的典型开发标准是什么样的。可能长假过了以后，开发商会找到我们，我们会谈一下开发综合性的商业地产的标准，尽管我们语言不通，我说英文，他说中文，但是我们都知道标准是一样的，这一点可以达成共识。

　　我想进行一些项目案例分析，分析一下这个标准背后都有哪些因素，哪些数据，哪些标准。我们假设这个项目并没有位于一级城市，可能位于像重庆、成都、昆明这样的二、三线城市，这些城市的特点就是以几何级的程度快速的发展。这个地区的特点，就是位于中心的CBD，附近有比较成熟的地铁这样的枢纽。典型的占地面积大概有10公顷，容积率大概是从4至7之间。

　　所以，这个总的建筑面积，大概是在50万到70万平米之间。首先，一般都是零售先发展，因为零售是其他类型物业的一个催化剂，有了零售之后，后续就会有写字楼，会有饭店，以及住宅。一般大概会建设20万平米封闭式的购物中心作为整个的载体，现在尽管很多开发商还是希望有这种购物中心，但是，一些设计师可能鼓励他们除了购物中心之外，能够有更多开放的空间。所以，除了刚才谈到的零售之外，其他的组成还包括休闲和娱乐、功能区，生活方式中心，还可能包括地标性的商业楼，办公楼，或者五星级酒店。除此之外还可能有一些酒店是公寓或者SOHO的塔楼，所有这一切都定义了综合性商业的DNA。

　　我想上面这些大家本来也都知道了，我就是想强调一下，让大家有更深的认识，下面我会谈一下每一个具体的内容。

　　首先，我谈一下零售，这种零售能够刺激其他的物业类型未来更好的发展，所以典型的一个零售的楼面，大概是5-6层，地上的建筑面积大概是20万平米。现在组成包括其中一个2.5-4万平米的百货商场，其实这个商场的面积跟现在很多商场比是比较小的，现在很多能达到7-8万平米面积的百货商场，但是可能开发商并不希望有非常大的规模，因为规模变大并不代表着他们的收益能够有同比的增长。往往占总出租面积30%的是专卖店，休闲和娱乐场所，餐饮大概能占20%可出租的面积。但是现在在很多的地区，比说广州等其他地区的商场里面，这种餐饮所占面积的比例在不断的上升，有的时候能达到30-35%。

　　地下往往都会有一些大概7000-10000万平米的超市或者餐饮区，除此之外，现在电影院越来越受人们的欢迎，很多大的购物中心里面都有电影院，而且规模会越来越大。有的是12屏，现在逐渐上升到16屏，甚至更大，而且MIX的形式越来越受到开发商的欢迎，比如好莱坞的电影，像《阿凡达》，像《盗梦空间》。除此之外，还有一些收入比较低的，还有高空间需求量，逐渐从综合体当中去除，由一些比较主力的店代替，比如ZARA等，逐渐代替了一些非主力的店。

　　除此之外，在室外的空间还会有一个生活方式中心，比如说像LV，像一些大的品牌，会在这里面有一个专门的中心作为他们品牌的展示。

　　我想现在介绍一些项目，首先是上海的港汇广场这个广场是17年以前建立的，是在1993年设计的，这在上海是一个非常重要的项目。这个地区的密度比较大，离外滩比较近，大概离外滩只有两个街区，我们的办事处当时也在那个附近，零售大概有7层，旁边就有一个32层的写字楼。

　　我们现在谈的项目是杭州的万象城，我们知道第一个万象城是在深圳，当时是上海华润和香港的一个公司合作所进行开发的。昨天演讲嘉宾的公司RTKL，在开发沈阳的一个万象城。这个项目是非常具有新意、创意和活力的，空间利用的非常好，空间非常大，扶梯感觉有一个非常动态的效果，同时光线也是非常利用，利用的非常好，现在很多开发商多希望模仿这样的效果。

　　我们刚才谈到了零售往往是其他类型的物业的催化剂，有一个基础。刚才在零售的后边有三座住宅，旁边要盖一个君悦酒店，再旁边还要盖一个写字楼，所以有了这个零售，整片物业都可以有非常好的发展。

　　我们为承租的客户也在建一个“二十四城”商业项目的开发，有12万平的零售，还有200米高的写字楼，第二期还有饭店、酒店式公寓，以及更多的零售。

　　现在这个项目是上海的合生国际广场，这个广场大概有一个180米高的写字楼，旁边是凯悦酒店，旁边有零售，同时还有一个观景的天台，在里面有一些餐饮等休闲场所，是一个非常有名的项目。同样，我们还在深圳有一个海岸的广场的项目，给同样一个客户在无锡也有一样的项目，都是以一样的理念进行设计。

　　我们都知道，很多项目实际上有比较好的位置，比如说在市中心，或者在一些交通枢纽上，我们觉得位置是非常重要的。但是，看现在这个项目，这个是在杭州的一个XIXI中心，这个项目并不是在城市中心的位置，旁边有一个像沃尔玛的一个山姆超市，还有一些奥特莱斯和其他一些零售，我们这个项目的设计是给人一种非常方便的，能够上高更楼层的垂直设计的理念。同样，站在我们的观景平台上，可以看到周围非常漂亮的景色。

　　现在看一下这个生活方式中心，往往这个生活方式中心是位于室外，大概是3-5万平方米，基本上一些餐饮集娱乐功能的设施。

　　现在看到的是上海绿地卢湾，这个项目除了有一些室内比较高端的购物场所，在一些室外同样也有一些高端购物店面。这个位置是非常好的，离黄浦江非常的近，刚才看到的还有三个写字楼。

　　这是上海悦达889广场，这个广场是有非常时尚的设计，有玻璃的屋顶，后面就有一个35层的办公楼。

　　这是昆明的顺城中心，这个有两个写字楼，有5栋住宅，还有3层的零售，其中有王府井百货公司，同样还有电影院，其实包括IMAX的电影院。

　　这是在上海的一个项目，是室外的生活方式中心的风格。

　　这是在菲律宾马尼拉的项目，有一个玻璃的天花板，同样有非常好的观景平台，有一个很大的广场，室外空间得到了很好的使用。马尼拉属于气候比较闷热潮湿，所以有室外的活动的场所是比较合适的。不仅适合于马尼拉，也适合北京和上海，不一定只有封闭的空间才能讨好，其实室外的空间更能吸引人进行与自然更近的活动。

　　下面就是一些主题娱乐区的图片，比如竞技游乐场，冰场等等，这些项目往往前期投资非常大，但是收益并不会很丰厚，所以当投资人进行投资的时候，提前应该有一个比较长远的打算。刚才看到的IMAX的影院，我们知道一个新的项目往往都有IMAX的影院。然后是一些具有主题性的环境，比如拉斯维加斯，比如澳门，可能都有自己主题的设计，可能并不是很城市化，但是往往符合当地的文化特色。

　　刚才看到的是换乘中心，现在很多商业设施都包括政府授权的交通换乘中心，往往规模是5千到5万平米之间。比如广东佛山，新建了一个交通枢纽中心。往往这个换乘中心的占地面积可能有4-5千平米，往往会占去比较重要，比较宝贵的土地，开发商并不乐意这样，但是这是政府所要求的。

　　比如说在杭州，也有两个这种地铁交通枢纽的衔接地方，地面上有三层，地下有两层，整个都是一个交通枢纽的设计。下一个就是休息区，包括一些酒店，包括公寓，还包括住宅区等等。比如说上海绿地湾酒店，上海合生国际广场，大概有350个房间。

　　谈一下地标性的塔楼，现在往往这个塔楼是越盖越高，以前300米就达到了一个标准的大楼的高度，但是现在有的是400米、500米，甚至是600米。我们知道上海有一个很高的塔楼，已经达到了650米。我们知道往往是一些政府的官员，他们希望能够盖一些比较高的楼，这样体现他们城市的标志性建筑，能够体现他们现代化的高度。但是往往开发商自己不愿意盖得很高，因为这样性价比并不是很高。我们在一些二、三级城市，比如在徐州、长沙、南京、兰州，都设计过大概300米高的综合性的商业塔楼。

　　下面谈一下住宅，往往住宅会根据太阳的照射决定它的设计，往往人们都喜欢朝南的住宅，而且根据太阳造成的阴影来设计这个住宅的位置，但是住宅也是整个综合性物业非常重要的一部分。

　　同样，住宅塔楼一般都在150米到180米高之间，而且现在室内的面积也越来越大，有的大约为200平米。这个是我们在杭州万象城旁边的一个住宅项目，我们当时用电脑进行了模拟光照，保证每天每个房间至少有两个小时的太阳直射，如果达不到这个标准，就不能通过当地监管部门的批准。同样，我们在北京以及其他的一些城市，也有类似的住宅项目。

　　这个是在中东卡塔尔多哈的一个项目，我们围着这个小的港湾设计一些住宅，本来一共是16座，大概有100米高，底层是一些零售，但是由于人们对于住宅的要求比较高，后来扩张到了32座，所以密度变得非常的大。

　　像这种综合式的塔楼，现在在亚洲发展的非常快，比如东南亚，越南，新加坡和曼谷，都有非常好的发展趋势。尤其值得一提的是印度孟买，有1800万人口，人口密度很高，所以对这种复合型的塔楼需求是尤为的高。

　　比如说在印度的孟买有两座非常高的塔楼，有一座是460米高，大概和上海的国际金融中心差不多高度。另外一座大概有700米高，现在世界上最高的塔楼高度是850米，所以可以相信这个700米已经是非常高的。

　　我们现在在孟买还有另外一个项目，有50米高，这个项目是一个塔楼，有一边是住宅，另外一边是一个五星级的饭店。除此之外还有一些办公室，上面还有一个7层的零售，还有一些是停车场。大概的住宅面积是300-600平米，现在卖到500-1500万美元。它旁边另外一座，也是非常高的住宅，所以这种组合是我们所说的一个综合式的物业DNA的概念。

　　现在看一下建筑设计以及建造的新的设计趋势。我们知道现在越来越多的使用了新的技术，有些技术是学术性的使用，另外是处于直觉使用技术，下面我举3、4个例子向大家说明一下。

　　比如有一些项目用一些新的材料，比如不锈钢，比如新型的碳化玻璃，比如LED屏幕等等，或者是将整个外立面都作为广告牌。或者是整个的建筑设计，都传达一个统一的语言，使它们成为一个有机的组成，或者只是不同的类别直接的组合。

　　大家可以看到这种复合商业地产的发展趋势是怎样，在中国这种趋势有非常强劲的发展态势。实际上综合性的商业最早起源于美国，是20世纪70年代起源的。后来传到东南亚，新加坡等等国家都在盛行，现在发展到了中国，我觉得现在我们能成为这个产业的一部分，是一件非常令人激动的事情。

　　我刚才谈到了我们公司在中国有20年的经验了，所以我们也非常看重中国的市场，也希望能够有更多的机会，我们刚刚在上海和在北京都成立了办事处，而且成立了Callisan中国公司，在中国的工作人员一共有250名。

　　非常感谢大家的关注，希望今天所讲的对大家能有所帮助。刚才谈到了，我们认为中国充满了很多商机，期待中国有很好的发展，最后非常感谢大家！

　　主持人：下面是提问时间。

　　提问：您好！我想问一下，像咱们复合式的商业中心，内部的交通动线是怎么组织的？有没有可以和我们分享的？像人流的动线，车流的动线，包括物流的动线，谢谢！

　　罗·斯罗夫：首先，这个也是一个慢慢的经验积累，慢慢经验越多，对这个就了解的更为深刻。一个简单的原则，就是使这种动线设计更为简单，不同的人，或者是车辆，或者是物，他们都能够清楚自己的动线应该是怎样的，应该让他们在这里面穿行和行走都是一个比较简单的经历，不要很复杂，如果很复杂，他们就不希望回到这里。同样，要尽量让动线有比较少的重叠，这是非常重要的。与此同时，我们最核心的物业，应该是以它为基础，在它周边设计相应的动线，这些活动都要围绕中心的物业。