叶宁：它要求太复杂了，包括万达现在的商业项目是叫做城市综合体，是很标准的项目，那里面有五星级酒店，有商业中心，有高级写字楼，还有居住、住宅，这些业态都弄到一块儿，我告诉你，光是人流的动线设计，现在国内能弄得明白的设计建筑师和规划师都没有多少。

　　新浪乐居：万达就我来看，他有很多自己自持的，比如说酒店，我要半间百货，现在影院，所以他每开发的有一个商业综合体有一点儿是复制的感觉。

　　叶宁：成功了就可以快速复制。

　　新浪乐居：应该有一些自己地域的特色。

　　叶宁：当然有，会结合着考虑，但是基础是复制，你的业态造成你可以快速地复制，你的定位可以造成你快速地复制，然后在这个基础上再做一些地域性的改造，这个可以，但是对中国目前的情况来说，中国的老百姓包括中国的消费者习惯，这种购物中心的性质是可以，在任何地方，只要消费特点和经济能力能达到的都能接受，包括这种业态配比是很好的，所以我们现在这个模式现在非常，现在万达的项目开一个成功一个，你包括北京的石景山，石景山的选点是我选的，当时我们去任何人都说这个地方能开这种购物中心吗？我们说没问题，因为经过我们的调查，这里面的人口密度足够大，设施极为奇缺，所以只要他的消费力存在，你这样给他提供一个配套服务，大家就会来，这是很简单的道理。

　　新浪乐居：当时石景山万达这个地方我觉得很奇怪，因为他旁边有一个华联超市，华联商场，它应该是比万达先开业的，当时您为什么选择在那个地方。

　　叶宁：因为商业的业态是靠单一业态来在这个商场，是风险非常大的，所以为什么现在商业中心会成立，商业中心大家业态在里面共生，人流共享，而且提供人的不同的需求，所以是1+1整合大于2，它是一个整合的平台，它的力量非常大，叫做集合能力极强，所以你原来传统的单一业态，怎么和传统的业态相抗衡，这就是商业的规律，除非你配合着这个业态错位经营，找到自己的定位才能生存下去，找不到这个定位你必然被淘汰，但是这就是商业规律，大家需要这样的消费，老百姓需要，政府需要。所以做商业项目，我在另外一个方面就是说我觉得这个企业需要非常强的责任感，如果说这个企业只想挣快钱，我想第一个大家都不愿意拥挤到商业，而且政府要限制这个，因为商业项目做出来之后一旦失败，它不仅是造成经济上的损失，更重要的是造成社会价值的其他的浪费，他那个地块无可复制，项目又不能拆掉，一个烂尾工程，在一个核心的地位，对谁都没有好处，这是极大的浪费，这是非常痛心的，所以我有一个习惯，我看到很好的商业项目，不管是我万达的还是别人的，我就感到非常高兴，如果说一个烂尾的项目那真的痛心疾首。

　　新浪乐居：除了万达自己的项目，您觉得现在有哪些比较成功的项目。

　　叶宁：不多，现在能跨区域开发的一些商业地产开发商，现在也有一些，比如说新加坡的凯德置地(企业专区,旗下楼盘)，现在华润也开始做连锁了，像中粮的大悦城，但是他们才刚刚开始尝试做连锁，但是我觉得这些开发商如果真正懂得商业，他的快速发展对大家都是一种促进，中国好的商业项目太少了。

　　新浪乐居：对，去年出现了大悦城，现在很多商业专家，就是商业项目的人都在谈大悦城，相当于在那一块有自己的特色，他定位是非常年轻、非常时尚的。

　　叶宁：关键是如果出现快速复制的时候，要求又更不一样了，所以真正能够快速复制，又能复制商业，又能保证成功，那是很了不起的。

　　影院的发展更大程度上取决于商业地产的发展

　　新浪乐居：其实可能是现在大家都意识到这个商业地产现在是处于起步阶段，它还有很多可以发展的空间，所以很多开发商现在转型去做商业地产这一块。

　　叶宁：希望大家来做商业地产，但是我觉得大家少走弯路，万达很乐意把自己的经验告诉出来。

　　新浪乐居：刚才您也谈到，以前我们的电影院都是单体的，自己一栋一栋的房子，单体的老电影院，现在的电影院越来越多地进入购物中心，进入到商业体，相当于来说，他现在的选址可能不是说在选哪个地方，我是在选这个商业体，适合不适合他影院的比较，是不是说以后未来影院的发展，它的拓展可能更大程度上是取决于商业地产的发展。

　　叶宁：说得非常对，主力是这样的，电影因为业态的发展获得蓬勃的发展，实际上也是现代商业的发展带来了电影的发展，对不对，这很正常的，所以离开了商业的发展来谈电影业我觉得是孤立的。

　　所以说他们之间的关系是一种相濡以沫。就是影院现在离不开商业地产，然后影院又是商业地产贡献附加值最好的业态，就是这种关系，大家应该来正视这个关系，心态要放平。

　　新浪乐居：谈到这个商业地产，谈到影院发展，他们都是有一种共同点，就是对资金的需求应该说都是挺大量的，包括一个影院的投资都是好几千万的投资，影院的融资渠道有哪些？

　　叶宁：融资渠道有很多，现在主要的自有资金投资以外，现在还有银行贷款这一块也还可以，它也是属于文化产业的范畴，另外包括各路投资基金实际上对影院的投资都还是感兴趣的，实际上影院的投资真是不缺，现在很多人投资电影院，这么多人来做电影院，表示资金不缺，但是商业地产的融资渠道是完全不一样的，要求门槛很高，而且要求你的经营的实力、建设的实各方面的要求。你的问题我再引申一个问题，为什么大家说影院租金高，但是实际上按照市场的规律来说这也没办法，好的商业中心太少，大家来投资做电影院的人有点儿多，僧多粥少那肯定价格就水涨船高，价格永远是市场的供需关系决定的，任何人都决定不了。作为房地产商，他有更高的租金他为什么不去捞呢？

　　但是我只是给房地产建议、商业地产商建议，他在拿这个租金的时候，一定要知道他是不是能正常经营，要有一个合理价格区间，就像我们做招投标要设定一个合理的价格，你过低了，肯定有问题，这个是任何人生活在这个世界上，任何企业生活在这个世界上，总有他生存的道理，一看这个生存的道理，他绝对要靠别的东西来弥补，这是自然的规律，所以商业地产商要学会学习这个业态，要知道这个业态的正常盈利空间在什么范围，这样在这个范围选择最好的品牌。

　　新浪乐居：刚才您提到影院的租金问题，我觉得还有一部分可能是因为现在各大的院线，就是比如说新影联可能以前都是以发行为主，现在他们都慢慢投入到影院的投资，建设这一块来，那么多的影院公司自己在竞争这同一个商业体，竞争当然就加剧了租金的上涨。

　　叶宁：我刚才说的这个话就是，对房地产你不能盲目乐观，要很冷静，就像我们做工程招投标一样，大家知道任何超过了正常合理投标范围的，我们为什么要设一个标底，标底就是要告诉你，这个项目正常的合理价格范围是在什么范围，太背理和远远低于这个范围是好事情吗？你不会选它的，不是好事情，有可能材料以次充好，偷工减料，他总要生存、总要挣钱，你违背了这个行业的规律，对于房地产商来说，一定要很清楚这个价值的杠杆是在哪里，而不是价高者得，绝对是错误的。

　　新浪乐居：房地产商应该有一个自己的判断标准。

　　叶宁：是的，而且有的也许再次高兴说这个价格最高，我租出去，过几年倒掉了怎么办？他主要生存，行业有行业之道嘛。

　　新浪乐居：今天非常谢谢您抽出宝贵的时间接受采访。