2009年10月21日，2009中国电影业与地产业跨界峰会（专题实况）在怀柔中影数字制作基地隆重举行，来自地产和电影行业的专家、项目代表纷纷出席了此次盛会。在活动现场，新浪乐居商业地产频道对万达集团(企业专区,旗下楼盘)总裁助理、万达院线总经理叶宁进行了独家采访。

　　时 间：2009年10月21日

　　地 点：国家中影数字制作基地

　　嘉 宾：万达集团总裁助理、万达院线总经理 叶宁

　　以下是本次采访的精彩图文实录：

　　新浪乐居：叶总，您好！很高兴您能抽出时间接受我们的采访，对于万达影院的成功及经营模式大家都是比较认可的，包括整个商业地产和影院的合作，参加这样一个会议，万达是很有发言权的，咱们做这样一个跨界峰会，对于双方能够带来一个什么样的影响？

　　叶宁：我觉得这个应该是非常重要的一个平台，而且早就应该坐在一块儿了，因为现在隔行如隔山，实际上电影有可能不太了解商业地产的规划和运作，商业地产对于电影的业态的经营的规律都不太了解，所以我觉得双方应该的确是，现在又不可离开，因为做商业中心离不开电影这个业态，大家应该坐下来双方都应该进行交流，相互了解，进行共同的模式和共同的认识，我觉得是一个基础

　　新浪乐居：现在已经双方已经意识到了，大家应该坐下来沟通，但是需要沟通哪些方面或者对哪些方面应该重点的交流，大家或许还有一些疑惑？

图为万达集团总裁助理、万达院线总经理 叶宁

　　叶宁：沟通的方面当然都创造这样的平台，协会创造这个平台，让双方都坐在一块儿谈，有什么问题摆上台面，第二个就是说双方都要跨界去了解，这就是做商业地产的人，你要招商这么一个重要的业态，你要了解中国的电影产业，了解电影产业发展的规律，它的特点是什么？面临着什么问题，特别是对电影院，如果你要进入购物中心的话，你也要了解商业地产的运作，它怎么算帐的，它有哪些比较难的地方，在什么阶段介入。

　　第二个就是说除了提供平台，对于各位商业电影人和做商业地产的人，也要主动去了解这个行业。

　　影院对于商业地产的贡献在于价值

　　新浪乐居：对，所以今天也吸引到两个行业的一些老总过来参加这个会议。谈到电影与地产，万达更具有自己的优势，因为他不需要自己去找其他的一些商业项目，跟着自身的商业体来走，您觉得如果说采用万达这样的形式，比其他的一些院线，他去进行影院拓展的话，节省了多少的时间和成本？

　　叶宁：时间节省了，成本也是最优的了，因为都是自己家的，首先谈万达都绕不过去就是万达商业的成功，我一直举一个例子，万达商业像一个大榕树一样，最后又长出来一些小榕树，小榕树有自己的根，渗透进不同的产业，像万达现在有酒店、电影、百货，这就是在大榕树的血脉根植出来的小榕树一样也枝繁叶茂，但是离不开原来的这个根源，这是第一点。

　　所以了解万达电影也是要回到万达商业，我今天说的很多也是要站在万达商业的角度去理解这个问题，只有更多的这种相互的理解和了解以后，你才能找到更多的这种共同点，这是一个。

　　对于万达这种模式，除了自己开发做商业地产来经营影院，这对万达来说也是无心插柳柳成荫的一个，但是这种模式应该说可复制性有多少我不敢说，应该要根据企业自己的发展战略来说，但是有一点，对于商业地产商来说，我今天说了大家都认可的一点，就是说影院对于商业地产的贡献是价值问题，商业地产应该找一些品牌的，既然是作为主力店，找一些品牌的电影院、价值经营者来进入到这个业态里面，这个经验换句话说也是万达商业的经验，万达商业率先在很多年前就做了订单地产的概念，就是所有的主力店都是订单，就在拿地之前、规划之前就确定了主力店业态，大家都形成了战略合作的模式，我们选择主力店业态的品牌有什么要求？第一个要求是它面积要够一定大，才称之为主力店，第二个要求是在业态里面必须是前三位的企业进入中国，前三位的企业。

　　做这些的要求，实际上就是说，这个企业因为和他的租约、主力店租约都是比较长的，它不会过了几年就没了，所以这个经验也可以贡献给其他的商业地产商，在对主力店业态的选择上一定要非常地慎重，而不是说和其他的小的店的选择，今年我选了明年可以换，换了对大家都是伤筋动骨的事情，所以你就很简单的道理，你就选品牌商，选最优秀的品牌商形成战略性的合作，是又省时间又省成本。

　　新浪乐居：这个我昨天跟邢总聊的时候，因为中影他们现在选择项目的地方就是直接选开发商，跟您这个有异曲同工之妙了。

　　您刚才提到其实以前万达在最开始来做院线的时候，做影院的时候，应该也是很困难的，因为地产商最开始去涉足这个领域肯定有很多的盲点，您觉得当时万达是怎么样一步步成长到现在的。

　　叶宁：对万达来说运气比较好，但是并不困难，因为一开始你如果了解万达电影，一开始的电影业态是我们和华纳合资成立了一个公司，是华纳来经营管理的，所以一开始我们的经营管理经验就是国际级的管理经验，我们是在这个基础上，后来05年我们自己接手做，因为华纳退出中国的市场，在这个基础上又结合自己的特点，打造出自己一套完整的管理体系，所以说这一块我们应该还是比较幸运，中间没有太多的曲折，很自然地就获得了很好的发展。

　　新浪乐居：现在的万达院线大概是什么时间开始成立？

　　叶宁：05年。

　　新浪乐居：自己开始做的时候就成立自己的院线。

　　叶宁：开始做的时候我们先建影城，这个影城是纳入和华纳成立的公司进行管理，05年成立自己的院线来管理所有万达的影城。

　　新浪乐居：现在万达的院线有吸纳其他的影城吗？

　　叶宁：有。不是其他的影城，加盟很少，我们现在都是资产链接型的，这个都不太一样，像中影是加盟性质的，我们万达主要做资产链接型的。

　　新浪乐居：万达在很多地方都建立了自己的商业体，差不多在全国各个地方都能有万达的影院了，您如何看待影院在二、三线城市的发展，因为好像咱们万达在长沙、武汉还建了一个最大的IMAX厅是吗？像这样的二三线城市影院发展你怎么看？

　　叶宁：实际上中国的城市划分应该是这样，除了北、上、广、深，传统意义上大家的一线城市，实际上我们把北、上、广、深应该是叫特级城市，其他的应该叫一级，都是一级市场里面很重要的一块，真正的三线城市是指一些地级城市，但是实际上三线城市里面的一些商业分级，根据三线城市的经济发展情况差别挺大的，以江浙地区的一些地级城市，实际上经济体量包括发展已经超过了内地的有些省会城市，他们也是机会点，所以这一块没有一个商业城市不能做，主要看当地的消费市场。

　　影院的选择和商业地产的选择是一样的，因为它的一个经济必须承载一定经济和消费人口的基础之上的一种经济形态，所以说和当地的人口的量、消费的能力、经济的发展水平都是息息相关的，所以我们是按照这个标准去选择的，并没有界定好三线城市就不能进或者怎么样的？

　　新浪乐居：咱们万达影院的发展是不是不太会考虑商业体的问题。

　　叶宁：会考虑，这就要分两块。

　　第一，万达的很多核心店或者说效益非常好的店都是万达商业项目里面的店，但是实际上除了万达自己的项目里面，我们优质的其他的商业项目也在进驻，也有非万达项目，但是都是我自己投资建设的影城，一大块是在万达项目里面，还有其他是在其他的商业项目里面，我们也有建设，而且现在除了万达的商业项目，我们也在和一些很优质的商业项目在进行合作。

　　新浪乐居：这样有已经开出来的影院吗？

　　叶宁：有不少的。

　　新浪乐居：大概分布在什么地方？

　　叶宁：很多地方都有，你比如说像华南地区的东莞、惠州，江浙地区的也有，这个量不少。

　　新浪乐居：主要是在南方？

　　叶宁：北京也有，北京有一个龙德的店也是在别的商业项目里面。

　　新浪乐居：龙德广场的店？

　　叶宁：对。

　　新浪乐居：突破了万达的地产品牌，建立了自己的品牌院线。

　　叶宁：这个是按照这个产业的规律，我们有自己的品牌价值，有自己的品牌价值，万达的场子只是一块，但是我们在对外的选择方面和别的地方不太一样，会更注重品质和价值，就是说我们是在做减法，我们是优中选优，非万达的项目里面我们一定是要商业、物业要足够好，我们才会去选择。

　　新浪乐居：有一些要素吗？比如说我比较关心的几大要素？

　　叶宁：这个要素很多，我们有很严格的选址的规程和审批程序，包括我们也有选址的决策委员会，这都是大家从，从这个要素方面有宏观、中观、微观的很多方向去进行选择，宏观的就是大到这个城市和区域的经济发展水平、消费的潜力，消费的特点和区域的规划、发展方向，然后还有区域商业的特点，这都是一些大的。然后中观的包括商业的业态、配比或者怎么样，经营情况，还有微观的包括你给影院的基础条件是怎么样的，影院的业态的流线布置符合不符合要求，实际上在很多时候，是万达电影进入到很多商业项目里，是我们改造了这个商业项目的流线，因为说句实话，现在很多商业地产，实际上他们对商业真正核心的东西并不了解，因为没做过，因为商业太复杂了，这一块过去我们都很前期就参与进去，通过万达电影的进驻，然后在流线这一块，或者说整个商业业态配比这一块给他们提供很好的建议来进行改造，这些实际上都是万达地产的经验。