影院应是商业体中娱乐业态的核心

　　新浪乐居：那如果我们要进驻这样的一个商业体，会对他比如说我这个影院周边会分配一些什么样的业态？什么样的品牌？我们会给开发商一些建议是吗？

　　叶宁：我们会给建议，而且有时候我们都可以捆绑进入，现在很多业态是跟着万达电影捆绑进入的，就包括电玩这些东西，有一些餐饮很好的都是非常好的品牌，因为他们看中了万达电影的价值和万达垫支的这种实力，跟着万达电影走基本上没错，就是这个概念，万达电影只要去，可以一块儿捆绑进。

　　新浪乐居：那是万达的魅力。

　　叶宁：所以我一再强调，影院第一个应该是价值贡献者，第二个是你要懂得如何去做好这个价值。

　　新浪乐居：您觉得以您现在的经验，在影院周边应该是分布一些什么样的业态会比较合适？

　　叶宁：都是娱乐休闲的一些业态，比如说像餐饮、娱乐、电玩，只要是玩儿的都应该是，电影是应该在这个商业业态里面娱乐总汇的核心，以它来配合其他的业态，这是这个影院的作用，是无可替代的。

　　新浪乐居：影院业态现在可以成为一个购物中心的主力店吗？

　　叶宁：必须是一个主力店，所以论坛上有一个话题，影院该不该成为主力店我都觉得奇怪，绝对是当之无愧的主力店。

　　新浪乐居：有很长一时间大家会认为是超市和百货。

　　叶宁：这一块就有误区，一个主力店的划分来说是它的营业面积，一般达到5000、3000平米以上，当之无愧它就是主力店，因为它的这个业态会影响消费者的流线，这是个从面积上。

　　第二个是从功能上，娱乐的文化的业态方面，除了电影院还有别的吗？只能可以做一些小剧场，但是电影院的消费能力和人流当然会更大，所以毫无疑问它是一个主力店。

　　新浪乐居：主力店应该有一个租金贡献率。

　　叶宁：这个错了，大家都误解，主力店是要看他的业态，不同的业态它的行业的标准是不一样的，所以租金贡献率，你首先对房地产开发商，你要懂得这个行业能承受的租金是多少，而不是说我除以一个平均水平，你应该达到多少，是我要的，不是市场能够承受的，这就错了，你超市的租金和百货的租金就不一样，百货里面一线店、一级品牌的租金和其他租金又不一样，这是行业规律，你不能违反这个去做，所以很多人做商业地产他就不懂这个规律，觉得你影院的租金也应该和服装一样，那能一样吗？餐饮的租金业态就和零售、服装根本不一样的，这个是做商业必须尊重商业规律。

　　新浪乐居：现在有很多开发商存在这样的认识，他招一个业态进来，比如说影院、超市，他更关注的是他应该得到多少的利益。

　　叶宁：如果是这个心态他就不要做商业地产，绝对失败，他去卖房子就完了。

　　新浪乐居：相当于还是对商业地产还处于起步阶段，还有很多需要摸索。

　　叶宁：我可以告诉你，真正做商业地产的，商业地产和其他的住宅地产，和销售型的物业是不一样的，商业地产是中长期收益，其他的住宅或者说销售型的物业是叫做现金流短期的收益，卖了就要变现的，所以如果一个房地产商来做商业地产，他的心态必须要调整，就不要学会赚快钱，就是说好像我一旦拿这个项目，我一定要能挣多少钱，这个绝对错误，一个商业项目的培育周期三年是非常正常的，有一个正常的培育周期，所以你要耐得住寂寞，但是最后你的收获是很大的。所以在这一块如果它是很快的，如果他就注重快钱，那这个人根本不懂商业，或者说不懂商业地产，他就不要在这里做商业地产。

　　新浪乐居：现在很多人是这样的心态。

　　叶宁：那他是一种浮躁的心态，所以为什么说，很多人在做商业地产，中国商业地产起步，包括对商业地产本身本质上的认识，很多人还是非常浮浅的。

　　新浪乐居：依您看现在中国商业地产存在哪些毛病？影响它发展的几大制约因素。

　　叶宁：第一个因素是观念，商业地产应该是怎么样一个运行规律。

　　第二个是机制，商业地产应该具有什么样的支持系统的机制才能做好商业地产。

　　在第一个观念方面，首先要意识到商业地产的成功是商业的成功，而不是地产的成功，对地产来说我销售一个项目卖出去是现金流回笼，资金打平我赚了钱，商业不对的，商业是你把房子建好了才走的，30%、50%都不到，商业经营成功，你们消费者愿意来了，你们商家赚钱了你才叫成功，那是要三年、五年的时间去磨的，这是规律。

　　为了满足这个规律就必须要配合他的支持系统，首先你的模式要不一样的，你要有很强的实力，能够把自持物业、现金流能沉淀下去你也不怕，你的包括资金来源，你要能顶得住一个中长期的培育周期。

　　第二个你的招商规划必须在前面，要懂得商家的需要、顾客的需要，配合适当的流线，这个流线分三个流线，一个是人流动线，他顾客的消费心理应该是怎么样走的，哪些业态在什么位置，这是很讲究的。

　　第二个车流，停车位应该怎么走，停车场的出入口和市政的衔接该怎么走，怎么不会造成市政的冲突和公共交通的衔接怎么走，货流，你的货运体系该怎么走，怎么符合人流动线，这个都是极为专业的课题，你在前期不确定好的话，后期来改是没有任何余地去改的。