业主如何利用BIM实现最大的综合价值

　　最后我想介绍一下，BIM能够在项目不同阶段帮业主做不同的事情。这里面就讲到业主怎么样利用BIM实现最大的综合价值。我们从几方面做一个简单的介绍。

　　第一，就是什么时候做BIM最好。最好的阶段当然是从一开始就做，从头做到尾。但是要完整做，不一定每个项目都能做得到。基本上从策划阶段，从设计阶段，招标阶段，运营阶段，我们觉得从影响业主的利益角度来讲，招标开始以前做是一个比较好的阶段。因为我们把招标开始以前的阶段叫纸上谈兵的阶段，那个阶段业主的投入相对比较少，当施工开始的时候业主的投入是比较大的。

　　所有业主在招投标完成以后产生的错误都是由业主来承担的。所以我们在招标开始以前，把设计院提供的设计图纸，通过BIM来协调、管线综合，通过它的四维模拟，能够让招标图纸的错误消灭在招标以前。这个工作做完以后，就保证这个招标图是没有问题的，或者主要的问题都已经解决了。这个时候再往下做，由于设计施工图所带来的设计变更，施工造价的增加，甚至项目质量的下降，这些问题基本上都可以避免。

　　另外一个阶段，如果已经做好的建筑物，以前都没有用BIM，运营阶段来做，重新把老建筑物的BIM模型建起来，进行升级管理。

　　第二，谁来做这件事情？无非有这样几个方面，第一，就是业主自己来做，就是业主要有自己的队伍。实际上BIM的队伍也是BIM的管理队伍。第二，就是请设计院来做。

　　我们刚才讲到请设计院做，从技术上讲应该是可以的。BIM能做些什么事情？从不同阶段来看，其中BIM要做一项非常重要的工作，就是找出设计图纸的错误。这是BIM一个很重要的工作。从这个角度上来讲，设计院是不是用别人做设计，这是设计院提高自身设计性的一个判断。作为业主的BIM，实际上请设计院本身做是不合适的。这个工作只是从设计院这个角度来讲，他认为把自己的问题解决了。作为业主，并没有对设计成果进行判断和评价。

　　我们有一个形象的比喻，就相当于会计师和审计师是一个人，这两个专业是一样的，都是具有一定的专业知识。但是真正设计院用BIM的目标和业主用BIM的目标是不一样的。另外，叫承包商来做，承包商做的BIM跟业主做的BIM也是不一样的。业主的BIM，要提供施工方案是不是合理的，是不是优化的，它提供的造价和工程量有没有算错的地方。今天即使是用CAD，业主自己还需要做一遍概预算。最终还可以请专业的BIM咨询公司来做。

　　特别是在BIM技术应用还不够广的阶段，再请专业的BIM咨询公司做，可以从BIM那里得到更好的价值手段。慢慢变成业主自己建立起自己的队伍，把这个事情做起来。

　　另外，我们刚才讲到BIM在每个阶段都可以做，但不同的项目在哪一个阶段做BIM，实际上要根据业主的具体情况来判断。大家知道做所有的东西都是要有成本的，管理也是一样的。管理是有成本的，管理细到什么程度，越细，它的成本就会越高。但我们需要掌握一个度，就是我们要保证质量、工期、造价在什么样的比例，我们就知道这是我们想要达到的满意效果。

　　我们总结出三句话：第一句话，叫协调综合，让招标图纸不出错，这样就可以大大地减少目前发生的图纸错误和设计变更问题。第二句话，我们叫四维、五维，让现场施工不出错。在图纸正确的情况下，现场施工不出错。因为图纸错了就必须要改图纸。通过BIM模型的四维模拟、五维模拟，这时候施工现场就很难出现问题。大家都知道，施工人员对图纸的理解水平都是比较弱的，如果你给它几张图，他可能照着图纸做出来。如果你给我一个跟电视一样的动画片子，每一步做什么，这时候就不太容易出错。第三，叫虚实结合，让运营维护不出错。到了运营维护阶段，有一个虚拟的建筑物模型，这个BIM模型和数据是一直在更新的。保证跟实际建筑物的内容是一样的。要对这个实际建筑物做一些主动的维护和维修，可以在虚拟模型上先进行分析和研究，我们看看用什么样的手段保证它不会出现一些不可预见的问题。

　　这三点是我们用BIM这个技术，让商业地产项目能够达到最高价值的几个关键点。

　　我今天介绍的内容就是关于BIM与商业地产，今天给大家就介绍到这里，谢谢大家！