主持人：黄总，您觉得影院和商业地产的最佳合作时间段是什么时候？

　　黄巍：最好是在项目初期，拿完地做规划的时候。因为影院比较特殊，它在消防、建筑结构以及容积率方面，都会对项目整体的规划产生一定的影响。所以最好在前期项目在规划的时候，就把影院放进去。这样包括影院接手以后的调整时间就会大大地节省。

北京汉博投资顾问有限公司董事、总裁助理 李亚明

　　李亚明：刚才黄总说的现象，在我来看，我特别能理解。刚才我说开发商是由原来的住宅开发商转变为持有。现在从这几年市场的教训来看，凡是分割以后再卖出去，最后在经营过程中都出现了这样的问题。所以，我觉得大城市的开发商都有这个意识，就是不能卖。要卖也是在运营三五年成功了以后，通过商业债券，通过走资本的路线来对接。

　　第二，就是刚才黄总说的在前期要注意。其实在他们犹豫拿不拿这块地，做什么，资金能不能平衡的时候，我们已经开始有动作了。最后通过跟商家、品牌开发商的结合，达成一致，紧接着做详细的计划。我们汉博跟北京其他一些公司也有不同，我们在做前期业态定位的时候，是需要跟未来进入我们这里运营的商家要沟通的。再加上现在国内的建筑设计院，真正懂商业的建筑设计院，我想现在还不多。很多观念，还需要我们这些商家和他们的工程部去细说。因为我们现在的建筑是按照国家的规范在做设计，它不替开发商、后期的运营者和消费者去着想，他们只是按照规范的做法给你做完了。一些具体的细节，是靠汉博这样的投资公司把它给运营好。我们主要是在这块起作用。

　　主持人：为了避免影院进去以后要拆墙，像汉博这样的公司要多呼吁。

　　李亚明：我们一直在呼吁。

　　主持人：刘总，您觉得开发商和影院商在合作的时候还存在哪些问题？刚才黄总提到了初期的时间段问题，包括建设问题，您还有什么补充的？

　　刘强：我觉得影院和开发商之间还需要进一步理解和加深合作，主要是对影院使用的价值上。不管是黄总做的，还是其他院线做的，可能前两三年都赚不到钱，甚至可能会亏损钱。这样可能对未来的发展会产生不良的影响。现在电影这方面用的面积确实很到，但是跟商业面积相比还是非常低的，基本是五分之一、十分之一。在03年东环广场的一家影院，他们当时的面积都是按美金来租的，非常高，他们租了大概有五年多左右的时间，根本租不出去。后来没办法就以特别便宜的价格，几乎就是给物业费，租金只是象征性地租给我们来做。当时底商一半都是空的，影院开完以后基本是一个带动，现在的盈利情况基本上比较合适。

　　李亚明：您现在跟他合作是走的什么模式？

　　刘强：分成很低。现在还有保底，过去什么都没有。就是特别简单的，保证他们的物业费就可以了。当时有人举到美国的例子，国外发展快的原因就是他们根本没有租金，就是收物业费。包括你有了这个项目，其他招商就顺其自然地来了，而且对大家都好。电影院这块，从租期来讲，基本上都比较长。我们算了一下，我们基本上平均十年左右收回投资。

　　票房，大家都知道，政府会公布数据，这没有虚的东西。所以这可能会限制发展，而且正好在去年奥运会之后，金融危机影响到中国之后，这个项目多了，租金也少了。

　　黄巍：现在很多人参与到这个行业中，我觉得，一方面，这种多投资的局面推动了这个行业的繁荣；另一方面，也加大了这个行业的竞争。我觉得不光是这个行业，中国任何一个行业，在它开始快速发展的时候，有很多资本进来的时候都会有这样的一个过程。我一直跟我们投资影院的同行讲，大家要理智一点，竞争，价格是个手段，但它不是一个决定性的手段，更多是你的资源、你的品牌、你的管理等方面。

　　主持人：我觉得商业地产本身就是一个很复杂的业态，影院也是一个很复杂的业态，包括对它的车位、灯光等等都有很多要求。刚才您提到这个租金是一个很大的问题，如果租金这块谈好了其他方面都可以接受吗？

　　黄巍：还有面积的问题。电影现在一个最大的特点就是影片的类型太多了，开发商给我的面积，一定要让我有一定的规模，至少你要让我做出六七个厅，这样我才可以把影片在我们的影院里排开，多厅影院的起源也来源于要把很多影片排开。所以开发商给我们的面积一定要让我们有一定经营的效果。不理解的人就是我这个电影院需要这个东西，但是我就给你1500平米，后来你跟他磨磨到1900米，盖五个厅。但你经营下来后会发现面积不够，那时候你会发现你的影院潜力就没有了。这就是影院面积的问题。

　　还有一个是动线，你把我的影院安排在什么位置，我进场和散场的人流到底是怎样的，你希望我除了给你带动人流之外，还需要有效地引导人流。这些都希望开发商能够理解。

　　主持人：现在影院要么在最顶层，要么在最底层。

　　李亚明：我觉得从租金来说，影院，开发商到底给它多少面积？其实开发商也做了一些牺牲，他也要算他的经济到底能不能回来。比如一个影院里，拿出1500平米，剩下的面积做什么？比如做成电玩城或者溜冰场，包括影院，这些都是属于成本比较大，收入周期比较长的。我作为开发商，是通过他们外面一些小的店铺带来大量的人流，通过他们获得一定的收益，甲方向他们收取一个高额的资金，来平衡他们的面积和租金的对冲。在这一点上，我们和黄总和刘总其实是站在一条线上的。另外，不同的档次以及主流消费人群是否和院线能有机的结合起来也很重要。再引申一下，比如咱们现在看得比较多的西单大悦城，周边的业态很多，我们通过调查了解，那块做集中餐饮的比较少。所以现代城才会拿出三层来做餐饮。通过技术改造，一个扶梯从一楼可以直接坐到六楼。通过这个把这里造成一个青年的聚集城，这是他们一个成功的地方。