主持人：看来邢总刚才说的厨房理论很深得人心。刚才两位都谈到了人气，可能影院对商业项目中的人气拉动会有很大的带动。很想问一下，因为电影院在购物中心所需要的面积是很大的，但是租金方面肯定是比其他业态要低，不知道开发商在引进电影院的时候，有一个心理底线吗？

    影院与地产商应寻求共赢的平衡点

　　王海：不应该说是底线，说平衡点更好一些。我觉得应该是双方找一个支撑点和平衡点。最早03、04年我们开始筹建的时候，当时外资觉醒的意识更早，但是他们在执行力上往往不如我们。像华纳开始是非常积极的，他们最积极。但我们还是最终走到了最后。

　　主持人：就是要达到一个平衡点，获得一个双赢。

　　邢惠斌：对。为什么现在不搞战争了？因为大家认为没有战争，最牛的战争是一家赢了，一家输了。为什么现在全球搞经济，因为经济是双赢的。所以我们和地产商最美好的结果就是大家是双赢的。刚才我说到，在谈判的时候，首先大家要有一个共同的理念、共同的认识。有很多开发商，我跟他谈的时候，如果我们没有共同的理想、共同的话题我们不可能合作。第二，如果解决了共同的理想和共同的话题，再就是租金的问题。作为地产商来说，租金越高越好，作为我来说租金越低越好。但这都不是合理的。

　　我们中国电影集团公司做电影院，我们是一个战略性的发展；同时我们也有投资性。我们的资金有多种渠道，杨会长担任董事长的时候就筹集了一笔企业债券。第二，我们上市之后要筹集资本，资本都是有成本的。比如卖企业债，我们是6%、7%，但这样的投资成本我们一定要把它赚回来。第三，中影集团不寻求暴利。坦率来说，我们最早做电影院有两年回本的，也有三年回本的。这是不符合市场发展规律的。

　　现在我们跟开发商算帐的时候，只要保证我的资金成本可以覆盖掉，能保证我的工人吃喝问题，这个电影院我们就敢做。我们算了一下，6年能回本，开发商就做。这样的上座率，我们的票房水平是多少？如果能做5000万的票房，500万的租金不高。如果你只能做200万的票房，你白给我我都不会去。所以这个过程不需要很高的微积分数学，就是加减乘除。咱们摊开了算，最后大家寻求一个非常合理的平衡点，这样让开发商觉得有利，同时又让我们影院有一个自我的回报率。这就可以了。

　　主持人：这本帐很透明。

　　邢惠斌：对。

　　主持人：你们和开发商合作的最难沟通的是什么？

　　邢惠斌：我觉得最难沟通的就是大家之间的信任。第一，中影集团有非常明确的发展终端市场。据统计，去年有过百万的人口，全国城市287座。我们将来要在287座超百万的城市里都要做一家电影院。同时，我们北京目前有一个亚洲第一的电影院。广州、深圳、上海我们都有非常明确的计划和项目都在启动。所以我们的速度非常快。再一个，我们正在打造一只强有力的队伍。我们既然投资做电影院，我们不但要管，而且要管到全球。可以说我们在中国是第一流的。

　　主持人：可能大家都有着对过去的一种回忆，过去的时候可能大家更关注于影片的数量与质量，在影院这方面关注较少。但最近各大公司，包括中影万达，他们在影院投资这块都加大了步伐。杨会长，您认为大家对影院投资的关注会对整个电影产业带来什么影响？

　　杨步亭：这是一个文化产业发展的必然性。现在我们不仅把它作为产业来做。现在搞电影院投资也不完全是国家的钱，有国家投资的，有民营企业投资的，还有外商投资的。总之，业外资金已经超过了业内资金的投入。大家也是看到了世界上比较发达国家的情况，我们国家这么大，我们的电影产业刚刚兴起，所以我们的电影产业发展潜力是巨大的。

　　我觉得凡是我们能够设计出来的电影院，我们跟你谈，我们要做电影院，这就证明了我们两个有了共同的理想。我觉得今天你们的题目非常好，电影和房地产行业在一起谈，我们的共同点得坐落在大文化产业发展上。如果没有这一条我们坐不到一起。你刚才讲到的这个投资热潮也是方兴未艾。这样一种投资我认为是一种远期投资。

　　主持人：现在大家都看到了电影产业的巨大前景，这中间有没有什么暗礁呢？

　　杨步亭：现在有的影院做成功了，有的没有做成功。没成功，第一点，可能是过去它的位置不好。比如我们有一个大地院线，它一开始做数字院线，但那时候大家还是用胶片放映，它肯定是在亏本的，但是他能够坚持，坚持了几年，现在不就开始兴数字电影了么，我觉得这就是眼光。再一个，我们现在的万达影院，以前都不知道它是做地产的，从万达影院做了之后才知道原来万达是一个很大的房地产集团。而且做了那么多电影院，自己又建立了院线。所以万达现在的名气和万达院线并驾齐驱。现在这两个人们都关注的行业，一个是房地产，因为人们办公在房子里；另外，电影又是文化行业中最引人注目的一个娱乐项目，所以这两者在一块谈非常有意义。

　　主持人：刚才您谈到万达，除了万达有没有其他比较成功的案例？

　　邢惠斌：目前来说，绝大多数都是成功的。现在中国是这样，包括将来也会这样，这是一个成熟的模式，是一个完美的模式。以后其他的模式，我估计会很小或者是没有。

　　主持人：邢总，像万达这样的地产商，他们都投入到电影院线的建立中，竞争加大，您有压力么？

　　邢惠斌：没有什么的，我们统一都是做影院投资。但它本身是投资商业地产的商业，而我们是做电影的。我们的优势在于制作、制片、发行、进口院线。刚才我说的三个模块，他们可以省略一个模块，就是艰苦的谈判过程。当然在他们现在自己的商业MALL里面，也会租别人的。我觉得竞争是好事，包括我们在一个城市里发现这有一个电影院，那也一个电影院，有人会觉得这是暗礁，我觉得这是好事。如果这条街上有三家电影院，我觉得是一个好事，也能把品质提高上来。

　　另外一方面，其实我们的竞争对手不在于做电影院的人。我们的竞争对手是和别的行业来竞争，我们跟他们抢观众。有两个方面，第一个方面，时间，因为大家的时间是固定的，一天就24小时。第二，是金钱。我们的竞争对手其实是我们电影行业以外的行业，就好象顶级的奔驰车，它的竞争对手并不是桑塔纳，它的竞争对手是那些有钱人。他是去非洲旅行，还是买更高的奢侈品，绝对不会说买奔驰车的人来跟买桑塔纳的人来竞争。

　　我们认为我们之间的竞争不是那么激烈，甚至有竞合的关系。这个现象非常明显，我们在惠州做了一家电影院，现在又有一家电影院，现在大家的票房都非常好，我的票房起来了，他的票房也起来了。

　　主持人：邢总说的这种情况在咱们中关村体现得很明显。就像我们新中关里有个金逸，中关村购物广场又有个美嘉影城。

　　王海：我们边上还有一个海淀剧院，再加上再远一点双安那还有一个华星。其实我觉得这也是个好事，因为中国电影市场处在一个将要拓荒的过程。其实老百姓不愿意看电影，不是因为盗版碟，是因为没有好的场所提供给他们。很多时候还在于你要有一个好的氛围，像一个好的购物中心，我们在那里看电影和你在普通的电影院里面看电影肯定感觉不一样。第二，你去看电影的时候，如果这是个多厅影院，你没有什么顾虑。另一方面，因为电影院里面是多厅的，最多中间差个40分钟。这40分钟你还可以逛一逛。比如在卖场里，我买了一件东西，买完后就走了。但是购物中心提供的氛围是一种体验式服务。对他来讲，他没有这些顾虑。

　　主持人：王总可能特希望大家看完电影后再到购物中心去购物了。