主持人：张总从个人经验谈到了三点“商业改变城市”的理解。其实刚才您谈到的这三点，我注意到您提到了“郊区”、“睡城”，我们现在也面临着这种问题，可能一些大型商场,可能是在城市的一些重要地段，现在慢慢在往郊区化发展。您觉得在城市发展中商业起到了什么样的作用？或者他们相互之间起到了什么样的作用？

　　张国斌：刚才你也提到了现在很多商业中心都到五环以外布点，以前没有商业中心的概念，它是从02年开始兴起的，它相对更随意一些。我觉得，首先起到了推动和促进作用。以前密度很大的住宅区，在没有形成商圈以前就是老百姓睡觉的地方。当它形成以后，会引进很多国内国外的知名零售商和品牌。这样它的核心有了，商圈形成了，配套上政府也会更加完善，所以这个地区相对就繁荣了。所以我说它起到了推动促进经济的作用。第二个，就是改变城市的商业面貌。

　　再一个，还要考虑到国家的经济计划。还有一个是城市规划；另外一个是城市设计；再就是城市建设。城市设计这，他们可能会模仿国外的建设设计使自己的商业更加亮丽。所以当政府想做这些东西的时候，在前期也需要对市场有所了解。对市场有所了解就需要对老百姓有所了解。他一定要知道老百姓的需求，对老百姓来说，不是你在这搞了一个商圈，他们出去购物就可以了，包括这个商圈周边的环境和绿化对老百姓来说都很重要。

　　规划与开发的想法和设计直接影响到商业住宅。城市规划是改变城市的主导力量。规划是定位城市性质，决定城市发展的一个方向；建筑规划是给起到了一个锦上添花的作用。城市开发与建设不单是改变人们的生活环境，更在于改变人们的生活观念和生活习惯.这里面70%就包含了商业地产。

　　主持人：张总给商业地产赋予了一种生命力。

　　张国斌：确实是这样，因为咱们国家随着改革开放以后，大家越来越理性。包括南方一些好的理念，他们想让老百姓生活质量有一个很好的提高和改善，所以不管是开发商，还是政府，在商业地产上这几年确实下了很多的工夫。

　　主持人：其实像这种投资代理的公司很多，咱们万路达主要侧重在研究商业地产的哪个方面？

　　张国斌：其实我们每年都有变化。比如我们刚开始做的就是一个很简单的东西，就是为客户选址。这个东西看似简单，但是在四五年以前是没有这个行业的。我是专门做商业的，商业里面涵盖的很多，写字楼也算，街铺也算，还有一些独楼。那时候就是跟客户、商家以及大的开发商，有实力的投资客，我们就是做他们的贴身顾问，为他们做市场的拓展。这几年我们又增加了很多东西，我们现在有物业管理。后期的商业管理以及物业我们都揽过来了。

　　另外，我们把我们的行业做得很灵活，我们没有把它当做是一种中介的形式。因为中介在市场上的口碑确实不是很好，我们就是做商业顾问，就是做资产管理。我可以让你的物业发挥最大的效应，也可以为你牵线搭桥。作为商业地产，我们是第一波人，比较辛苦，但是我们比较喜欢这个行业，大家比较热爱，也很尊重它。

　　商业地产的泡沫越来越大

　　主持人：其实商业地产进入中国的时间也不算长。在这几年的发展过程中，咱们公司的业务也是发生了天翻地覆的改变，业务范畴也越来越多。在您觉得在这几年当中北京商业地产的形式发生了怎样的改变？

　　张国斌：我现在也在思考这个问题，改变的就是越来越多的人在接触这个东西，越来越多不懂行的人来玩这个东西，还有越来越多的人在把这个行业搅乱。但是也有很多专业的代理公司出现，为咱们也起到了一个牵线搭桥的作用。我感觉这个变化不是特别理想。因为现在开发商也好，政府也好都是在学习。

　　给我的感受是商业地产的泡沫越来越大。因为开发商他只知道盖房子，他只知道盖完了卖出去再回笼资金，他根本就不了解商家的需求。开发商前期盖这个楼的时候，从你房子的一开始设计就要判断好你是为哪个商家设计的。其实北京50%的商业为什么有空置率，就是因为他们当时太盲目了。现在好多了。我觉得他们需要再深造一下。

　　还有一点，你不要违背政府的政策，你一定要遵守相关的法律法规。另外，现在的租金包括售价已经超出了正常生意人的一个承受能力，你是想租哪些钱，但是你得考虑生意人在你这里投资是为了什么？人家是为了赚钱，当一年两年下来这个铺子不挣钱，人家会特别恨你，人家会觉得这里面的泡沫、玄机太多了，这样就没有人愿意来投。我觉得大家要配合好了，为共同繁荣国内经济而做出努力。我觉得大家是相互的，开发商作为甲方，也要为你的下家负责任。

　　金融危机下商家投资更谨慎

　　主持人：在我们接触的过程中，大多数人都很诚恳地认识到商业地产需要一个很专业的知识。刚才您也提到了金融危机，您是奋战在商业地产的第一线，觉得金融危机对咱们商业地产有什么影响？

　　张国斌：影响太大了，老百姓的信心没有了；生意人都在观望。当然品牌零售商和商家他们不愿意拿钱，地产的空置率也会增高。另外，国外好多有实力的，包括以前好多基金公司以及大的外企现在都没有在北京发展的业务。这样就带动大家没有信心了。现在市场上所有做生意的人他们都在互相模仿。无论哪家想做点什么，都是看到人家做什么成功再去模仿。你主导的这个东西自己都不敢做了，作为个体户更不敢做了。

　　尤其是搞商业地产的，今年招商特别困难，包括街铺的闲置率越来越大。像以前的一些购物中心，比如公主坟、西单、王府井，以前王府井的价格在好的位置一年可以租到600万到800万，那时候都是拿着钱过去就交钱。现在没人要，大家都太谨慎了。