国外商业地产开发的两大特点

　　主持人：现在无论是住宅还是商业地产，有很多开发商引进了国外开发理念。徐总也考察了很多国家的商业项目，请徐总给我们聊聊国外的商业地产是怎样的发展情况？

　　徐宇：国外商业地产，虽然我看了一些，但我觉得还差得很多。我有两点体会：一点，我觉得是今天我们中国地产开发商需要关注的，以往我们所开发的商业地产项目大多数都是面对大众消费层面的零售及配套性的商业项目，而我们忽略了由产业链及其关联性所产生的商业地产项目，事实上我刚才提到的广东的虎门、义乌，包括今天杭州的四季青等等，它都是由这种产业的关联性带动了商业地产的发展。

　　比如在义乌，它由于巨大的业务量以及国际贸易的份额，在它的周边带动了酒店、会议会展、办公等需求的发展，同时餐饮、娱乐、休闲、交通等行业，甚至最后到住宅的需求。可以说它整个带动了这个城市的全方位发展。

　　像今天美国的亚特兰大就以会展经济作为支柱地位，包括拉斯维加斯，现在的会展业务在这个城市也占很大的比重。我觉得在国外有很多城市是靠着会议会展业务来带动其他行业的发展。它其实是一个产业链，会议会展这些人来了之后要吃饭，要购物，旅游、餐饮、酒店、交通，几乎所有行业都会跟这些发生关联性，最后带动整个城市的发展。

　　今天包括我们百荣集团操作的商圈就是一个比较典型化的商圈。实际上在未来这个商圈还有产业升级更大的空间。我个人建议我们地产开发商如果有志于开发商业地产项目，除了关注一般的大众型商业地产项目，也应该关注一些产业的关联性所带来的商业资源的聚集。

　　其实作为中关村，我觉得也是一个特别好的商业地产样板，它从八十年代发展起来，到今天它已经把IT产业作为一个产业链条。这些年不断发展，到今天入住中关村的层级有了多少代的更替。它的商业地产在今天，围绕这个产业商圈都发挥了非常好的作用，同时也获得了非常好的经营效益。这是一个非常好的产业链带动商业地产的一个很典型的案例。

　　所以，说到国外，我觉得他们在城市规划的时候非常注重产业资源的带动性。这是第一个特点。

　　第二个特点，国外商业地产项目在面对大众消费阶层的运营模式，我们可以把它叫做“定制地产”。所谓“定制地产”就像我刚才说到的地产发展第二阶段，我们知道这个地方要新聚集一批居住者，有一定的居民数量，它自然需要生活配套的消费。这时候就有一个投资公司，这个投资公司是跟很多大的地产开发商常年合作的，每当他知道有一个新住宅区要在这里新建，他就会去跟开发商谈，或者通过竞标，他们去设定一个很好的商业项目。然后他们会锁定一些擅长这类项目的商业运营商，比如：“家乐福”、“万客隆”等，先将未来的项目推销给这些运营商，签订未来的租赁合同，然后在金融市场专门为这个项目募集基金，按照未来运营商的要求设计建设商业建筑，建成之后靠收取的租金再回报给基民。实际上在国外很多定制商业都是靠基金公司这个实体来操作的。这是面对大众消费阶层的商业地产项目规划方式。

　　这种“定制地产”避免了我们今天操作商业地产项目的盲目性。它在建之前会对这个区域各方面的信息进行调查掌握，和分析定位。包括要进入这里的经营者，他们也会了解。这样他们这个项目的成功机率就会非常高，就会适当地避免我们今天的风险。

　　主持人：“定制化”，就是他已经有一个规划了，然后按照这个规划再去实现。

　　徐宇：对。

　　主持人：刚才您也提到的中国的商业地产开发商有一部分存在着盲目开发的态度，您认为国内商业地产开发与国外商业地产发展有什么区别？

　　徐宇：我们今天不去谈彼此的优点和缺点，我们就去谈一个对大家有价值的操作方式。无论是商业还是商业地产，我觉得从国外的一些成功经验上，我们可以看到他们非常注重对于规律性的研究，我们以前上学的时候都学过像函数、正弦曲线，我们知道它有一个波动的轨迹。任何事情都有一个发展的规律。可以说掌握了规律我们就把握了趋势。你把握住趋势，就知道建什么样的东西去应和未来人的需要。日本人在这方面做的非常好，这是今天很多日本的新型商业模式能够成功的关键。所以无论是操作商业地产项目还是其他的项目，就是研究规律，把握趋势。这是在商业地产项目中应该遵循的一个原则和手段。

　　主持人：刚才徐总也跟我们谈了商业和商业地产发展的关系，包括商业在商业地产开发中的重要性。刚才在我进行节目的时候，有朋友委托我问几个问题。大家都知道徐总在商业地产开发里面有很多年的经验，但是开发商业地产其实是一个很复杂的事情，在您的商业地产生涯当中您有一个什么最大的感受吗？

　　徐宇：如果说感受，就是在规划过程非常痛苦；在看到规划成功后繁荣的商业项目，会感觉到成功真好。其实有时候我们私下在打一个比方，可能每一个男人从他是一个小男孩子的时候，他就会非常得意自己做一个套，别人都被套进去。这是从一个坏的角度来看。当他长大后他会设定一个游戏规则，如果这个游戏规则被大家响应了，他就会感到非常有成就感。

　　其实很多地产大亨包括很多大的成功者，我觉得都有这样一个心里的乐趣在里面，就是他做的一件事情被社会大众所接受，所参与，所承认，这种被认同的感觉是对人最好的享受。

　　主持人：您是乐在其中吗？

　　徐宇：应该说这是我一直追求的梦想。

　　网店未来有更大发展空间 但永远不能取代实体店

　　主持人：我们也希望看到您越来越多的成功项目。第二个问题是关于经营模式的。咱们百荣是以实体店加网上的购物平台，现在有很多老字号店也在开设一些网点。想问一下徐总，网店会不会是今后实体店发展的一个趋势？

　　徐宇：是这样的，这个问题我们以前也探讨过。网上销售空间未来还有更大的发展，但是它永远不可能取代实体店的销售。我们刚才检讨零售业在这么多年的演变过程中，我们有提到过不同商品有适合自己各种各样的售卖方式。实际上网络在今天也有它售卖的弊病，比如它的展示效果，它对于货品的面料质感的表现。因为人去感受一些东西有各种各样的方式，所谓色、香、味、等很多指标，其中很多靠感官和体验的指标是在网上实现不了的。

　　今天有越来越多的产品实行了这种体验性消费，就是先让你去感受这个货品的好，你才会去购买。所以网络的消费方式，从今天这种体验式消费作为一个潮流的情况下，网络消费方式跟体验式消费是有着背道而驰的感觉。

　　因此，我认为即便网络销售的空间以后会增大，但是适合网络上销售的，我认为更多是趋向于进超市的这些通用化、标准化商品，在网络上销售更好。更加需要去体验，去感受货品质与感官效果的应该在实体店里。彼此上应该是两股道上走的车，彼此都会有自己的发展空间。

　　主持人：第三个问题是和这个相关的。您觉得随着科技的发展，网络会在商业发展中起到一个什么样的作用？

　　徐宇：我觉得彼此之间应该有一个很好的促进作用。网络不仅仅是一个商业载体，更重要的是它一个传播平台，是一个渠道。商业一定会需要网络这样一个传播平台，网络反过来如果跟商业平台有一个很好的结合，我觉得网络的很多东西也会有一个更好的发展。

　　比如我们今天再有一个人建一个淘宝网的时候，恐怕就非常困难，他需要付出的成本和风险也非常巨大。如果有好的营销网络能够跟实体商业企业进行结合，我想可能这种风险就会得到一个很大的规避。它的成功机率也会变得更高。因此，我认为网络和商业实体之间有很大的合作空间。

　　主持人：冒昧问一句，现在百荣的网上平台销售情况怎么样？

　　徐宇：百荣现在一直在规划建设自己的网络平台，但是这样一个动作的操作我们一直走得比较谨慎。因为这里面涉及到一些技术问题和运营上的手段问题。应该说在这块我们走得比较稳健，比较谨慎。今天我们还处在方案的探讨和研究中，还没有真正开始网上操作的实际行动。在未来1-2年内我们会逐步的完善和推出。

　　主持人：现在百荣的经营情况怎么样？未来的发展目标是什么？

　　徐宇：现在百荣一期经营情况非常好，据我们统计，一期平均日客流都达到了四-五万人，在周末可以达到八万的客流量。应该说，一期销售现在已经呈现出了一个繁荣的景象。二期经过我们的调整现在也显露出非常好的势头，在今年的“六一”和端午节期间，我们二期一个接近四万平米的玩具城(应该是华北最大的)刚刚形成，在端午节和“六一”期间我们做了一个活动，客流量非常好。这块也给了我们很大的信心。

　　从百荣集团角度来讲，我们未来的主营业务就是商业地产。在南二环到南三环这个板块里面，我们现在已经有了一期和二期。未来准备开发建设三期项目，在这个区块里面，我们的项目定位基本是南城的城市配套功能和产业功能相结合的一个定位。

　　当然，我们也很有可能未来在北京的其他地方或者全国其他省份去开发我们新的商业地产项目。这种可能性也非常大。目前我们商业地产的核心板块就是在南城永外大街这。

　　主持人：我们很希望看到以百荣这个点来带动整个商圈的发展。

　　徐宇：这种带动，我相信一定会有。事实上百荣对整个木樨园商圈的带动作用已经非常明显，原来木樨园商圈从八十年代发展初期基本上是以服装批发为主的，几乎所有市场都是以经营服装为主。百荣的出现改变了这个区域只有服装市场的面貌。第一个在木樨园商圈建设一个综合品类的大规模市场，这是对这个商圈的带动和引领。

　　第二个，我们融入了更加时尚的元素，汇集了全国更多的品牌，而且以这种“MALL”的形式出现。我们希望在将来一方面会沿着开发南城，增加完善城市配套功能；同时在产业的配套完善上都能够起到百荣规划建设的作用。

　　主持人：今天非常感谢徐总作客我们直播间，也希望徐总在开发过程中能够感到越来越多的乐趣！

　　徐宇：谢谢主持人！感谢新浪商业地产频道！感谢广大的网友！