商业业态的演变与工业化发展进程一脉相承

　　主持人：刚才您说到义务小商品市场，广州天河贸易市场，他们中间的业态群是不一样的，但是他们在这个城市发展中起到的作用可能是一样的。您觉得商业业态是怎样来演变的？这个演变过程中有什么缘由？

　　徐宇：我也做了十五年的商业，经历了仓储超市、传统百货，超市连锁店、现在的时尚百货以及购物中心等等。实际上商业业态的演变是一个非常有意思的事情。最早北京市解放以后规划的除了百货大楼、西单商场、前门商业区之外，基本上在北京，我印象中当时有八个区域型的中型百货公司，像翠微路百货商场、五道口百货商场、永定路百货商场，而且他们的建筑模式都是一样的，好象是两层楼工字型的，甘家口那边也有。那个时候百货商场几乎涵盖了我们日常生活中所有的东西，包括食品、蔬菜。

　　主持人：我觉得那时候的百货商场不仅建筑外貌是相似的，而且你进入这个百货商场里面售卖的东西几乎也是一样的。

　　徐宇：几乎都是一样的，因为当时我们的货品资源是有限的。但是今天有了明显的改变，现在商业业态的演变其实与工业化的发展进程是一脉相承的。从专业化角度来讲，其实有两个线索。一个是品类的数量和细分增加了；一个是品种的数量增加了。

　　说到品类的增加，以前我们百货商场里面就有服装类、鞋帽类、食品类、日用百货类、家电类，分不出再多的类了。但是今天我们知道这个类别就很多很多了。其实在大类增加的同时，中类和小类也在增加。以前都分不出类的很多东西，在今天都被分出类了，比如今天的针织是大类，在针织里面又分家居服和睡衣是一类，秋季秋裤是一类，内衣内裤是一类、袜子是一类，帽子是一类，围巾丝巾是一类、毛巾浴巾是一类等等。这些都体现出商品的极大丰富，使得商业的品类不断细分和品种的极大丰富性。

　　这样一种商品品类和品种的规模扩张，就出现了两个问题。一方面，百货公司已经涵盖不住这么多品类了。因为它的规模太大了，如果你能够涵盖所有的大类、中类、小类，而且都保证它的品种这么多，这个企业的规模和管理难度都会相应地增加，因为没有人可以把这么多东西都做得这么好。所以新生的业态就开始出现，这是一个动因。

　　第二个动因，就是不同商品的售卖方式与售卖渠道、平台也不完全适合在百货里面去销售。今天我们看到在超市里面销售的，我们把它称之为“相对标准化”或者“相对通用化”的商品甚至是一些生鲜食品，其实它更适合在超市里面销售。

　　所以，不同类别商品的流通渠道和售卖方式，事实上后来证明也不一样。由于这样的需要和刚才说到的原因，商业业态开始出现裂变。就是很多东西开始从百货公司剥离出来，像食品、日用品以及一些标准化的日常生活用品，都归拢到超市里面去了。像家电产品，也几乎从百货商场里面剥离出来了。家居家具，通过家居市场、建材市场、家具商场从百货商场里剥离出来。像现在在日本，还有药妆连锁店，把药品和化妆品放在一起。

　　主持人：百货还剩下什么？

　　徐宇：在我个人看来，适合百货的就是时尚。它主要把握住时尚这个主旋律，与时尚有关的，比如服装、服饰、化妆品、箱包等等。应该说在百货里还有一个这样的发展空间。不仅仅在中国，包括在国外，我们都看到了百货由原来大而全的航空母舰的方式转变到今天只是一个主题部分。包括今天在北京的世纪金源MAII有燕莎和贵友两个百货，同时还有易初莲花、居然之家等主题店。

　　据我了解，在五棵松地区即将开业的长安MALL，它至少有两家主题百货。在日本的大型MALL和购物中心里面，百货也仅仅是里面的一个主题和元素。这也是我们今天看到的百货的发展方向。商业业态不断的演变，都是基于工业化的一个发展进程和思路。未来还会有新的演变空间。

　　主持人：您的话让我想起了一部电影，《天生购物狂》不知您看过没？刘青云在里面的角色就是面对点餐菜品种类的繁多而无法适从。就像您说的现在的业态是越来越细，种类越来越多。那么关于业态的每一个品种有什么变化吗？比如像餐饮这块，现在已经分得越来越细，比如有中餐、西餐，但中餐又分了很多，这中间有什么演变过程吗？

　　徐宇：商业业态好象还没有像餐饮这样可以类别的方式。商业业态，一方面体现在层级上有一定的差异化。比如从比较中低端的市场到相对比较大众化的百货公司，到一些有主题的时尚百货公司，再到一些国际品牌的百货公司，这是层级上的一种反映。

　　另外一种，是在品类上区分。比如说有以服装、服饰、鞋帽为主的百货。有以食品、日用品和一些通用化、标准化生活用品组成而成的超市。同时，还有类似与家电、家具、家居这样专业的商场和市场。这是第二种。

　　第三种，是在货品上的区分。比如像奥特莱斯，它是专门做一些国际品牌库存货品的倾销。包括最近我们看到的有如雨后春笋似的“尾货市场”，这是在货品的层级上应运而生的一种模式。

　　主持人：您刚才谈到百货发生了这么多变化，与它相对应的商业地产有什么变化吗？包括它的建设、它的功能？

　　徐宇：现在商业的发展趋向有点像我上次讲到的那个案例，现在虽然各种业态纷纷出现，但是它也是有一个可以遵循的规律可循。就像达尔文在“进化论”中讲述的故事：在太平洋的一个小岛上，原来生活着一种蜂，由于海洋气侯的变化，这个小岛上的季风越刮越大，原来生活在这个小岛上的蜂就无法保持身体的平衡，它就进化成两种，一种它的翅膀非常大，它可以在风中仍然保持自己的平衡。另外一种它的翅膀很小，不会太少风的阻力影响。

　　其实商业也是一样，现在逐渐变成了一种是专业性的、有主题的方式。比如我们今天的西单大悦城，它的主题很鲜明，它的定位就是一些时尚年轻人和白领。像这种商业，它定位精准、专业性强，就类似于这种很小的蜂。另外一种就是像这种大型的MALL，里面有很多餐饮设施，各种各样的店，有百货，超市以及各种各样的店。它的功能非常强，能够满足和覆盖的人群非常广，就是可以满足各种人群需要的商业综合体。商业的模式目前主要是朝着这两个方向来转变。

　　其实这样的转变同时还导致了我们今天的“周末商业”和“郊区商业”模式的出现。我们前不久考察奥特莱斯，在意大利的米兰周边有三个奥特莱斯，这三个奥特莱斯离米兰市区几乎都有一个多小时的车程，三个奥特莱斯成一个三角形。这种就是我们所谓的“周末商业”或者“郊区商业”的模式。

　　主持人：刚才我们聊天的过程中，您提到好几次您出去考察，您是经常出去考察商业项目吗？

　　徐宇：对，我对走走看看非常感兴趣。其实我们走出去也是抱着一种学习的态度，我始终认为见识决定观念。一个人不是说你生下来，没有任何所见所闻就具备一种观念。就像一些见过大世面的人，从他身上反映出来的很多东西都会不一样。这是一种历练，人的观念是由见识决定的。所以做商业地产应该多长见识。