未来商业或将成为城市发展的核心引擎

　　主持人：大概明白徐总刚才说的商业地产的核心价值更在于商业。刚才您谈到了可能以前的菜市场有市无场，但是现在的菜市场都已经是有场地的市场了，可以说有了一个根本转变。请您谈谈商业地产的演变过程？

　　徐宇：其实地产行业，是我们国家大概在十几年时间里开始兴旺起来的。像一些比较早期的大型百货商场，比如王府井百货大楼、西单商场等等。这些最早期的商业项目是北京市城市规划中安排的一些商业网点。而像赛特、双安、百盛等应该是在九十年代前后出现的一些商业企业。

　　这些商业企业出现的时候基本是随着北京城市人口的增加，商业设施与网点数量不够，同时一些高端消费开始出现，作为弥补这样一个市场空缺而增加的商业设施。这种项目的出现应该是商业地产比较早期的一个阶段，那时候就是什么地方缺我们就去补。包括现在中国的二三级城市也仍然有这样的现象，就是这个地方人口密度达到了一定程度，我认为缺乏什么样的设施就补充去建设。这是一种开发项目最早期的思路。就是先形成了一定的消费人群和氛围，然后再去补充。这是一个比较早期的商业项目开发特征。

　　第二个阶段，就是跟随地产项目开发的步伐一起并进。我们已经意识到了有一个新的居民区和住宅区出现，自然需要有一个商业配套的出现，包括餐饮、娱乐、休闲等等。我们在整体规划的同时，就把这些商业项目一起整合规划在里面，同时进行建设。这个应该是我们开发商业地产项目的第二阶段，就是从规划初始就跟住宅、人口聚集的行为一起开发。

　　事实上，我们认为在未来的时间里面，商业地产还会出现第三种情况，就是由一个商业的集成反向去吸引和聚集住宅居民，包括办公企业的入住。以商业为一个核心引擎，形成一个新的像“卫星城”一样或者是一个城市的新区域。我觉得将来更加会看到商业对于城市发展的引领与整合的作用。

采访过程中，徐宇先生讲道激动处

　　主持人：关于您对第三种情况的描述，在我们中国的发展中有这样的案例出现吗？

　　徐宇：有，比如我们在早期的广州天河区，在九十年代初期，那时候是连锁超市和大型仓储式超市刚刚开始萌芽的阶段，那时在很多人嘴里动不动就是“万客隆”、“沃尔玛”、“家乐福”等。当时在广州天河区新开的应该是中国第一家仓储式的超市“广客隆”，当时天河区在广州是一个比较偏僻的区域，因为“广客隆”的开业产生了极大的效应，当时在媒体上被称为“广客隆效应”，它就是一个非常典型的由商业引领带动整个行政区域的建设、繁荣以及各种各样资源的聚集。

　　由于这样一个特殊的历史事件使得今天广州天河区成为了广州市一个非常繁荣和非常重要的区域。它在北京市相比绝不亚于北京市的海淀区。还有广东的虎门，为了众多的服装生产企业能够提供一个销售平台，有了虎门服装批发市场这样一个商业平台。由于这样一个平台对其下游资源的聚集，进而发展为对各种综合资源的吸引和聚集，使得虎门这个城市的发展速度也非常快，聚集了很多城市的元素。还有今天的义乌小商品批发市场，现在在全国甚至全世界都非常知名，也强有力地带动了整个城市的发展。

　　商业是城市发展的黏合剂和催化剂

　　主持人：我觉得刚才您说的，无论它是处于怎样的发展阶段，商业发展跟城市的建设都有很大的关系，它们之间有千丝万缕的联系。您觉得商业发展在城市发展建设中处于什么样的角色？

　　徐宇：我觉得商业和城市，在今天越来越显现出商业对城市的重要性。如果说到商业和城市之间的关系，我首先认为商业应该是一个具有黏合剂和催化剂作用的城市元素。我们拿一个人口聚集的区域来讲，假如说我们盖了住宅，我们盖了写字楼或者一些酒店等等其他一些设施，如果没有相关的商业配套设施，在这个地区居住的人的生活还有很多方面都会不方便。这样我们就体会到这个聚集区里面，人们居住在这的安稳程度相对就会比较差。他如果想要满足这些需求就要到其他的区域去，本区域对他的吸引就有欠缺。反之，如果有比较充足的商业设施能够满足这个区域办公或常住人口的需求，它就起到了对区域的黏合剂作用。

　　另外，它是一个催化剂。就是有一个好的商业能带动整个区域的发展和聚集。包括我们讲的天河区、虎门以及义乌，其实商业的催化剂功能在里面都起到了很大的作用。

　　商业对于城市的配套功能是我们做商业地产项目的出发点，首先要想到这个项目作为城市配套功能、城市生活功能有没有空间。我觉得这个区域里面缺少什么就去填补什么，因此商业是一个城市的很特殊的重要构成元素。