主持人：方恒也是去年开业的一个购物中心。因为去年北京开业的购物中心比较多,整个市场的放量比较大。我想请问刘总在去年到今年的运营当中，您最深的感受是什么？

    刘炳洪：商业地产练好内功才能活得更好

图为 北京方拓商业管理有限公司总经理刘炳洪先生

    刘炳洪：我现在介绍一下方恒购物中心，刚才郭总也说了，我们望京的项目是公建的项目，没有住宅，里面有写字楼、酒店、公寓、商业，是一个综合体。去年在整个的招商、筹备过程当中，也是遇到了很多的矛盾，包括奥运会中间给了一些压力，包括奥运之后赶上经济危机，确实去年在运营当中遇到了一些困难，但是我们通过自己的努力还是让厂商树立起了信心。但是今天对我们新开的商场，我们跟翠微都不能比，这种店的商业可能在运作中遇到了场所，他没有依托，遇到一些困难，这个对很多新开的店来说，未来调整上要费很大的力气，尤其是租金的问题，运营的问题都会提出来，需要我们这些商场今天把它作为发展、调整的一年，只有把内功练好了，才可以活得更好。
   
    09年我的想法是我们国家在今后的相关部门做这个布局的时候应该再考虑一下，这两年商业项目发展太快了，造成了很多的重置，在我们项目的周边已经有五六个商业项目了。所以我觉得在国家相关的政府单位，在批这些商业地产项目的时候，就应该做一个合理的规划，什么样的项目适合做什么样的业态的商业？要对自己有一个统一的规范，这样我们未来商业地产的发展才会更加光明。
   
    主持人：刚才刘总说到的关于购物中心规划的问题，我想问一下邢主任，我之前也看过一个统计数据，说09年定位为购物中心的面积占09年总体商业规划面积的80%。为什么会有这么多的购物中心同时出现？
   
    邢和平：其实我们还有一个工作，在两项行业标准之外还有购物中心术语，现在看这个是非常重要的，要加紧做好的，我常举例说赛特购物中心是一个购物中心吗？严格来说应该是百货公司，不是购物中心。所以刚才说的购物中心的比例是多少，我们在全国各地做市场调研的时候，很多省的经贸委、商务厅给我们推荐的购物中心，其实说很多的都不是真正意义上的购物中心。现在在中国，购物中心的定位是不一致的，在规划上蔡秘书长更有发言权，做房地产规划不是我们说了算的，我们接受的是现实已建好的。

    再往上说到商务部那边，地产开发商自己做商业的时候，并没有征求商业方面人的意见，我们看到很多人建好了之后，说是招商困难，但是实际上是建之前没有规划好。因为购物中心有几种类型，你可以做社区型的，城市中心型的，还可以做城市周边交通枢纽型的购物中心，但是我们的开发商是按照规划有多少公建，商业面积百分之几十，根据自己的能力和对购物中心的认识建设购物中心。这个我不好回答，以后再接手的购物中心是什么样的？真的很让我们商业联合会痛苦的事情。
   
    蔡云：房地产规划有一个规划法，我们做北京规划的时候，里面有一个指定的商业，至于商业什么业态，靠市场调解，原来少，只做底商，现在多了才发现商业的项目，商业没有人流支持肯定是赔钱，现在我们共同商量一个业态的组成，必须是两个部门在一起做，让政府做决策。
   
    张华容：好象商业联合会去年做这方面的工作也有一些内容了，对一些术语的建立，大家也参与了一下，但是确实是看到了这个情况，像万达是公司有一个团队，总部有接近上千人运作这个东西，我们几个层面还可以结合到，包括规划、设计、经营我们需要什么样的面积适合我们。
   
    现在看到02、04年卖的市场上不多见了，现在更多的是上面是住宅，下面是商铺，我们开会的时候很多朋友也提出来了。这种结构也不太合理，到社区里面变成社区里面的商业了。当时市场上的价值又太高，不好进。
   
    蔡云：我开发商做底商的时候基本是靠高房价的住宅，一直是处在这种状态，现在尤其大的购物中心的出现，新的业态的出现，开发商抱着以前的心态尽快收回投资，而事实上又不是这样的，开发商要求租金高，商家认为太高了，我根本算不平衡，两家就有矛盾了，这个矛盾我想肯定不会是永恒的矛盾，肯定会有大家共同认可的标准，才可以促进商业地产的发展，不然这两个永远做不到一起去。
   
    邢和平：其实我想这样的商铺比较好卖，有一个店铺，设计师弄完了我们看到，把一层抬高了一米，等于说进入店要上一米的台阶，二层又只有一个很小的窗，不存在对外的交流，一层在地下又看不到，结果造成上下三层连成一体，它用楼梯连接的，又不是很大的卖场，造成了现在招商没有办法进行，做设计的专业人员不了解商铺运作的规律，进深多大？面宽多宽？多大的面积适合我？这是一个很重要的问题，这种现象我们希望越来越少，也一直在做这方面的呼吁。你在设计的时候最好找相应的有经验的人做参考。
   
    蔡云：早期我们开发别墅的时候，大部分的设计师没有做过别墅，于是就出现了别墅二层还有厕所的情况，现在随着时代发展，像美国的奥普代斯公司，他们有一个商业地产的模型设计，前期用模型动态表现出来，然后将商家和地产商通过这个设计联系在一起，我们有可能在4月18日很好的推广这个技术，让商家和开发商达到最好的信息优化。
   
    主持人：我们论坛的最大优势就是大家能够聚在一起发现问题，探讨解决问题的办法。

    刘炳洪：做商业地产还需要专业的团队

    刘炳洪：万达在设计商业的时候，有着自己的专业团队，有着丰富的商业经验，所以在使用率等方面的计算都很精密。但是现在有一些开发商没有做过商业，所以做出来的结果就会有很多需要改造的地方，从而产生改造费用。比如说结构不合理、层高不够，这就让经营者很难受，不知如何下手。即使购物中心最后面世了，开了业也有些四不像，因为有一些因素是没法调整的。所以我们认为，今后开发商如果想要建设商业项目，都必须找专业人士进行咨询设计，这是最关键的，这样才能给后期运营者创建一个良好的平台。
   
    主持人：远洋地产(企业专区,旗下楼盘)的沈总还没有发言，远洋也是做过了很多的商业地产项目，你们在商业运营管理方面有没有一些经验跟大家分享？或者有没有遇到什么样的问题呢？

    沈佳庆：顾客的消费习惯可以改变 可以引导

图为 远洋地产商业地产部资产经营经理沈佳庆先生

    沈佳庆：第一次参加这个活动，首先感谢新浪提供这么一个平台，跟行业内的同行和代表聊聊，远洋地产其实是商业地产的新军，目前还没有成功的案例，今天我们主要讨论的是零售，我们也是抱着学习的态度，刚才谈到蛋糕的问题，我觉得在座的观点我很赞同，人们的消费习惯是可以改变的，可以引导的，随着我们商业项目不断的面世，越来越多人的购物习惯是可以改变的，我们说蛋糕越来越大了，但是能不能吃到你肚子里面就要靠你的本事了，包括你的选址、你的招商运营。远洋地产虽然说没有一个完整的成熟的项目面世，但是我们在商业地产方面的决心是很大的，我们对这个市场还是比较乐观的，而且我们也是抱着谦虚学习的态度，学习一些行业标竿还有领军企业的先进的经验，我们争取扎实的做好。
    
    主持人：谢谢。我们的地产开发商还是信心满满的。请问一下迪卡侬的王总，金融危机对我们开店有没有影响？另外我们跟业主的一些沟通方面，比如说做活动这块，跟开发商和业主的互动是怎么样做的？或者说有没有遇到一些问题？

    王亭亭：市场不太乐观 零售商将面临市场洗礼

图为 迪卡侬高级发展经理王亭亭女士

    王亭亭：第一个问题可能涉及我们的商业机密，在当前的背景下，对于零售商来讲是强者自强，弱者自弱，我们对市场的估计没有那么乐观，接下来所有的零售商都将面临残酷的洗礼，虽然目前很多的零售商还要继续扩张，但是有一部分曾经掩盖在浮华下面的零售商会出现这样的问题，但是对于有实力的零售商来讲，在长跑当中上升阶段，拉开和竞争对手的差距，对我们来说是可以做到的。
   
    第二个问题，我们和合作者之间的互动，对于我们来说是非常看重的。在本身的业态经营当中就有很多这样的环节设计，包括顾客的互动、每个季度大型的活动，我们都是很高兴看到和自己所在的物业经营者保持良好的关系。
   
    主持人：大家应该都很关注现在的两会，其中也提到了消费领域等一些话题。去年12月份的时候，国家把大店的审批权，商务部把一些外资在国内开店的审批权下放到各个省，现在很多人又说要把这个权利收回来，各位有什么看法？
   
    姜明：因为前几次开人大的时候，有很多的人大代表都提出了零售安全问题，外资太多了会不会影响经济安全，确实说过，报纸上也登了，但是我觉得现在商务部审批下发的权限也有有限的，零售企业开多少万米以上是需要报商务部审批的，当然了，放在省里批就方便了，有一些大城市，外资比例比较高，比如说上海，在全国来讲占的比例都是很高的，也没什么不好的。这些都是市场行为了，我觉得没有什么问题，一旦碰到大的天灾人祸，政府需要征用商品也都可以征用，他也带动了中国的零售发展，比如说宾馆，现在在县级市都有了，再有百货是很特殊的商品，外资不一定好做，这就是入世以后，一碗水端平，现在总是有一些地方政府对外资条件特别好，对国内的企业条件差一些。这个可能是一个问题，平等就是竞争嘛。
   
    主持人：现在下放到各个省，会不会导致内资的零售企业不好做？
   
    姜明：我想没有什么影响。
   
    主持人：刚刚的话题衍生出来另一个话题，就是外资的零售企业对国内的零售企业的冲击。现在因为国家都是在刺激消费，拉动内需，拉动内需的过程当中，紧紧依靠国内的零售企业，力量是不够的，外资也是需要的，但是外资的比例怎样才算合理呢？刚刚黄总也提到了，像国外、英国有一些零售企业，在国内受到的冲击比较大，他们专门研究中国市场，像这种零售巨头比较大规模的进入到中国的话，会对国内的企业造成什么样的影响？
   
    王亭亭：说外资零售这个概念有一点宽泛，其实最关键的是业态，如果和我们国内已经存在的，发展良好的业态有一个强烈的对冲，恶性竞争的话，在政府层面有一定的控制，但是有一些目前比较空白的行业，引进这些外资起到一定的引导作用，比如说在技术方面，启发国内的零售的话，还是一个很好的现象。
   
    邢和平：这个问题比较敏感，因为中国确实是地大物博，东西南北的差异也很大。零售业从改革开放开始就一直谈到，说如果国外的零售大颚进入中国，我们的零售行业如何？过了三十年，有一些地区的发展还是很好，典型的像广州，你看看广州有几个外资商业，山东自己的商业发展的非常好，占领了整个山东绝对的市场，这个情况不一样，这是一个市场的行为，应该是顺其自然的，不好说怎么做对，怎么做不对。

    像改革开放前沿的广州，最早的改革开放，但是现在外资商业进入的很少，山东也是一个改革开放的前沿，也是沿海地区，所以这个情况我想有一些内部的地区，反倒给外资超国民的待遇，让我们自己感觉很难做，给他一些特殊的优惠，反倒让我们的内资商业难做，这个话题很敏感，各地处理的不一样，各地政府的态度也不一样，各地零售商的发达程度也不一样。
    
    姜明：有一个限制性的就是垄断，就是外资形成一个垄断就会干预了。限制也是某种情况下限制，在某一个地区形成垄断就会控制。
   
    郭杰：大家都是商业地产方面的专家，我们会听取各方面的建议，我们频道是新的频道，零售这块真的很复杂，地产这块也很复杂，姜会长也从宏观的方面解释了一下，我觉得商业联合会做的零售商大会肯定是最有影响的盛会，零售界的朋友去交流肯定也很好，我们也想借助这个平台，把地产的一些资源、需求真正的为商业地产这个行业提升上来，包括中房协也成立了商业地产专业委员会，积极的做工作，包括经典案例的分析，包括名词（商业地产专业术语）的整合等等。所以，5月23日，将近三天的时间，还有展会，我们和邢主任想把商业地产的专长做得高一点，然后由中房协和中国商业联合会共同举办，所以还是很有权威，很有特色的。到时候请邢会长介绍一下详情，也请大家关注，多多参与！

    今天的话题，只能泛泛的谈谈，最好的就是领导坐在这里，跟大家见见面，跟大家交交朋友，昨天的论坛还有一个组织说，他们有一个宗旨：交流、交友、交易，也是达到一个层次，我们先从交流入手，下面的两个环节基本靠需求决定的，如果大家有需求就一定可以做好。时间差不多了，关于零售地产这个大话题，请每位说一下最认为有价值的或者最应该关注的是哪点？
   
    姜明：我觉得今天的会议开的挺好，来的零售企业和地产企业很有代表性，零售都是著名的品牌零售企业，地产也是有国内国外的品牌，零售商和地产商合作共赢，尤其在现在面临金融危机的情况下多交流交流，是有好处的。
   
    蔡云：现在看起来商家和地产商是鱼水相连的，只要我们融合在一起，商业地产才可以搞的更好，谢谢大家参与这个活动，希望下次我们再深入一点的探讨。

    黄根惠：商业地产是越来越大的大纲，根据过去的经验来说，金融危机应该总结一下，回顾一下，怎么样产生新的大纲。
   
    邢和平：零售商和地产业很好的对接，对我们购物环境的提升非常好，现在的购物中心是非常大的综合体，以前开店是单店，单店连成线就是商业街了，现在我们把所有的商业业态集中在一个整体的建筑内，为消费者提供了一个更好的社会活动中心，所以零售商和地产的结合最后形成的一个非常好的消费者的活动空间，这是我们大家都希望看到的。如何做好这件事情，需要我们在座的所有的人共同努力。
   
    钱文虹：作为商业地产来讲，最关键的一点要了解你的消费群体，再有了解自身的特点，同时随着竞争越来越激烈，无论是经营模式上，还是业态组合、产品创新上，这几个方面都需要不断的创新才可以在市场上站住脚。
   
    张华容：感谢新浪和协会给我们提供这样的平台，如果说零售业和商业地产和谐发展，就是和谐、共生、共赢；如果说产生利益的话，就有三句话：携手共赢、整合营销，抱团发展，我们万达希望和各位紧密合作，为国内的商业发展贡献出自己的力量。
   
    潘玉明：祝福新浪乐居发展的越来越好。我查了一些相关的对比数据，发现各个中心的数据真的非常难查，可对比性差，连续性也比较差，刚刚大家说了购物中心的定义和概念，好象国外很清晰，我们也应该有相对权威的系统，尽快的形成一个数据发布的非常好的回馈渠道，现在企业上报的渠道挺多，但是回馈的资料非常难，所以这是我希望的。希望有机会和大家再好好聊！
   
    王海燕：首先感谢新浪给我们这个平台，国浩商业作为进入市场的新力量，我们也会积极的参与这个大家庭，不管是什么业态，购物中心也好，都是非常复杂的工程，里面涉及的地产规划、招商的标准、过程，还有正常运营之后怎么管理，让物业升值，是非常复杂的问题。从这些方面来说，我们也希望有机会就每个小的专题进行比较切实的沟通和交流，让大家互相有一个学习的过程，无论是购物中心业态，还是零售业态，都有助于整体的提升。
   
    沈佳庆：感谢新浪提供这个平台，祝你们的影响越做越大，这样的交流是很有必要的，希望通过各位的沟通，代表我们开发商说一句话，希望今后我们在商业地产里面稳扎稳打。
   
    王亭亭：在当前的经济背景之下，应该说道路是曲折的，前途是光明的，希望我们本着理性、双赢的出发点出发。
   
    刘炳洪：乐居商业，商业齐乐。
   
    主持人：非常经典。感谢各位的光临，今天的论坛到此结束。再会！
   
    （本次活动到此结束）