主持人：刚刚听完姜会长的话应该说信心很受鼓舞。从国民的消费习惯来说，国外之所以受到金融危机的影响，和他们的消费观念和习惯是不无关系的。中国人喜欢先有钱再消费，而国外一些信贷发达的国家，他们的是先消费再支付。所以说，中国人的存款比例是很高的，关键问题是这20万亿的存款，怎么样转化为实际的消费力？这个话题一会留给各位讨论。接下来请蔡秘书长说一说零售业跟地产之间怎么结合的问题。

    蔡云：商业地产模式正在不断成熟

图为 中房协商业地产专业委员会秘书长蔡云女士

    蔡云：感谢姜会长，听了他的发言之后，我也觉得很受鼓舞。作为新浪乐居商业地产频道，刚刚成立就一直在打造地产和商家的交流平台，像这种论坛已经做了很多次了，今天在这里和大家聊天，和他们的努力是分不开的。
  
    房地产开发经历了30年发展，特别是97年，住宅企业改革以后，发展非常迅猛。前一段时间我们住宅欠款太多，导致了大量的项目上市，也导致了我们商业配套服务一直没有跟上，特别是从政府为主体转化为开发商为主体，对我们每个企业来说一个大课题。他们从没有感觉商家如此重要，他们面对的客户不仅仅是购房人，更重要的消费者，这中间有需要商家营造一个环境。
   
    房地产快速的发展肯定会带来供求关系的问题，以及产业结构的不合理。比如说大中城市，现在的租售肯定是供大于求的，但是有一些中小城市还有待与我们发展。商业地产来看，我们的融资渠道非常单一，如果说照现在的投资模式发展下去，风险非常大。综合起来看，商业地产发展是有些盲目的，一个是投资的先天不足，我们的开发企业和开发商，对商业地差的投资是不专业的，这是我们目前存在的现状。
   
    但是随着我们国家的经济的发展，肯定对房地产发展提供了一个成长的空间，在座的都可以关注这个形势的好转，给我们带来了升级的机会。这个时候我们的住宅总量也会成倍地增长。包括现在的住宅刚性需求是大的，除了商业配套，必须是完善的，但是房地产开发是一个相辅相成的过程，住宅开了带动商业地产。金融危机的情况下，城市化进展还没有停止，继续发展着，加上我们的服务，本身我们的水平就在进步。
   
    再有信息技术，比如说科技园，给我们商业地产的信息沟通带来一个更好的调节，这都是我们开发商开发的很重要的一个方向。地产和商业两个环节构成我们的商业地产，我想一个完整的商业地产模式正在不断的完善过程当中，让我们更加成熟、理性。谢谢！
    
    主持人：谢谢蔡秘书长的精彩发言。下面有请邢主任，因为我们今天到会的主要嘉宾都是做百货和购物中心业态的，您认为购物中心应当如何适应当前的经济形势？

    邢和平：要把过剩的产能转化为内需与购买力

图为 中国商业联合会购物中心专业委员会副主任邢和平先生

    邢和平：刚才的姜秘书长已经介绍了商业联合会的主要工作，今天在座的前两位机构的领导实际上是商业和地产最好的结合形式，建设部是负责建房的，商业联合会是负责运营的。不管我们做什么形态的产品，在我们购物中心里面都有很好的体现。商业地产既不是商业，也不是地产，从商品经营角度讲，他不经营商品，从地产开发角度讲，他不直接面对消费者，商业地产需要运营才可以体现价值，运营的好才能体现增值。所以商业运营非常重要，购物中心租给商户进行经营，商户入住以后能不能很好地产生效应，这是很关键的。

    我介绍一下我们购物中心专业委员会的工作，首先是制定行业标准这方面，我们还是继续完成商业部委托起草的标准，去年我们完成《购物中心建设及管理技术规范》，这个已经报到商务部了，今年我们还在继续完成《购物中心等级划分技术要求》，有了这两个行业标准，我们的购物中心建设相对来说就会有参照的，规范的了。

    再有今年我们参与了全国零售商大会的组织活动，我们购物中心专业委员会将在五月份联合中房协商业地产专业委员会以及新浪乐居在大会期间做一个商业地产的论坛。

    回顾一下购物中心专业委员会近几年的工作，2007年的购物中心年会上我们请迪卡浓的王婷婷经理做了他们企业的介绍，反映非常好，有的购物中心开发企业对商铺要求不是很清楚，所以我们就把商户和购物中心整合在一起，大家坐在一起交流，很多的情况商户说你没有适合我的经营场地，购物中心就说，我有这么好的位置，这么好的场地，你不来经营，但是实际上两者各说各的话，这个是需要我们前期规范、开发的时候就按照商户地要求做好设计工作。

    2008年我们在广州开的，有一些企业要做高端的购物中心，所以我们就请英国奢侈品协会和意大利奢侈品协会的到我们会上去讲，奢侈品是怎么一回事，英国奢侈品协会2008年年会的主题就是中国的奢侈品市场，因为他们已经看到了巨大的中国的市场，去年我们就是针对这样的情况有导向性的去引导。2009年，我们在全国零售商大会上，还是继续推出商户和购物中心的开发企业对接这个话题，这个最有效的，需要什么做什么，这个是我们今年主要的会议的议题。

    受世界金融风暴的影响，零售业是比较滞后的。这个应该是很好的挑战，我们现在的产能是过剩，我们怎么样把这些产能换成内需的购买力，这一点在购物中心当中应该充分的发展他的作用，购物中心现在已经成为了一种人的社会活动中心了，已经不完全以购物为目的，更多的是休闲、娱乐、餐饮等，对拉动地区经济肯定会产生非常大的作用。

    很多企业问我，开会的时候大家讲的都对，但是我们怎么去做？应该怎么做？怎么做的专业？我们购物中心专业委员会下设就有一个商业不动产服务中心，我们靠我们的力量整合相关的社会资源，再为整个产业链服务，包括前期的规划商业的设计、招商、运营管理，最后金融出口，方方面面提出一些解决的方案。也希望得到各方面的支持。谢谢！

    主持人：刚才三位领导都分别从零售业、地产业以及购物中心具体业态分别陈述了一下目前的现状和存在的问题。现在进入到一个实战的话题，我想请问在座的运营的商业代表，燕莎的黄总和赛特的钱总，从去年下半年开始到现在，有没有明显地感觉到金融危机的存在？如果说对经营业绩有影响的话，什么业态受的影响会更大一些？

    钱文虹：金融危机对零售业影响不大

图为 北京赛特百货有限公司总经理助理钱文虹女士

    钱文虹：去年10月份我们也召开了一个会议，大家就金融危机来临之后应该如何应对的话题，做了一些讨论。大家都说了，07、08年每年有四百万的商业面积投放市场。大家看，在北京1100多万人口，但是每年这么多的商业面积增量，如果认真算一下每平米的产出，很多商场是越来越不好的。今年我们分析的时候，也考虑，除了经济危机以外，消费者的消费习惯其实对销售是有比较大的影响的。
其实金融危机对很多人并没有在收入方面有什么影响，影响到的只是他们的信心。可能之前他买东西决策的时间比较短，因为金融危机的到来，消费者变得更加理性，消费决策的时间变长了。对于各个百货店来说，都说金融危机会对大家有一定的影响，但是还不像大家想象的那么可怕。实际上危机也是个机会，有很多在这个机会中成功了，我们会采取一些比较乐观的一些态度，在这个过程中，我们会不断地对商场和品牌做一些调整，在这个阶段内我们要练好自己的内功。在今年的下半年，百货业可能不会像往年那样有一个大幅度的提升，维持比较平衡的状况就比较好了。
   
    主持人：我也看到一些报道，比如说一些大卖场降价比较厉害，大家觉得金融危机来了，影响了信心，商家也应对形势出台了一些降价措施，也取得了一些效果。包括今年一月份零售业出现了大幅度的反弹提升，当然这其中也有春节的因素在里面。我想问的就是，购物中心或者百货，会不会也采取相应的动作？
   
    钱文虹：大家现在说的百货就是MALL这样的业态，但是实际上在一月份，由于春节影响，大家的消费增长的幅度还是比较高的，消费习惯的影响会比较高，而实际上大家可能看到很多的客人去买一些像奥克莱斯的东西，一个是对消费者，这部分业态的面积也在越开越大，我们就做了两次活动，还是比较好的，很忠实的消费者不会放过低价的。但是做活动只是短期的刺激，不是长久之计。
   
    主持人：基本上您还是认为百货受到的影响不大，还是处在一个平稳的发展环境当中。可能对运营中的商业来说，您认为新开业的这种购物中心带来的压力会更大一些？
    
    钱文虹：一些新开业的项目，比如新光天地，他的体量特别大，另外就是新的设施要比老的商业好一些，像我们开了十多年了，肯定不一样。但我们也有非常好的优势的地方，就是我们会维护比较忠实的消费者，另外还有很多的服务，以及适合于内地的管理方法。在当前形势下，我们各自做好自己的工作，然后把自己的消费群体服务好，适当地创新，就能把这部分的消费群体留下来。

    主持人：钱总的意思就是，各有所长，守土有责。黄总，您怎么认为呢？

    黄根惠：金融危机利好商业地产理性发展

图为 燕莎商城副总经理黄根惠先生

    黄根惠：今年开了很多的会议，今天你们说的是中国零售地产，我去的那个是两边都有的，当时我们就说要搞房地产，燕莎做零售的时间比较长，但是还不能说是在商业地产有研究，进入这个领域需要勇气，这个时机刚刚好。09年以前，基本上感觉市场还是比较乱的，我从两个渠道来说，有一个比较着急的感觉，就是品牌进入市场，包括国外品牌进入中国，多种品牌聚集了多种的发展规划。
   
    房地产的投资也是比较着急的，国外的甚至国内的其他的行业都进入到房地产行业，尤其是住宅房地产搞的差不多了，慢慢的变成了商业化路线了，从房地产的角度来说，两个主要来源，一个就是地产一方面，很着急，从商品品牌也很着急，这是一个很普遍的现象，从社会学的角度来说，刚刚看好这个情况，体会这个情况还是比较远的。成功的房地产还是比较少的。
   
    他们对于一些老的成熟的，或者对商家来说就没有很大的利润了，这也是作为投资人来说比较实用的，商业房地产大家说着急是好事。
   
    到了2009年，有一个体会，值得研究。金融危机对商业房地产来说影响是好还是不好？我认为是好的。过去三年房地产热引起的，中国热也引起了品牌进入中国的热潮，也有朋友来说，比如说投资人肯定对于回报、收益比较着急。经过金融危机，这个阶段也要大大地降低了，这个阶段说的也是比较实事求是的，投资人和消费者的出身都不一样。如果过去几年很多房地产商还没有真正体会到商业房地产是比较长期的投资，现在金融危机到了，不得不面临这个了，基本大家会接受了，无论是金融危机还是什么，商业房地产还是比较年轻的。如果是国外，我看到的商业房地产都是十多年，二十多年的发展历史。
   
    再一个来说，一般的都不可以接受，2009年把这个问题拿出来谈，这个行业你还是可以接受的。2009年对已经成熟的店面来说，收入还是比较低的，一般来说成熟的企业来说，解决了商场的问题就可以了，今天影响他们的是什么，已经不是养活他们的技能生存，虽然是这样，也不能说是不好的意思，如果你前期比较着急了，现在两边一看，觉得很难看，可以发展的方向大家可以充分的时间和条件去考察一下。