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  近日，《北京市住房租赁条例（征求意见稿）》发布，就租赁双方的权益，租赁机构准入门槛及业务范围，租金贷的使用，违法及违规处罚等问题做出明确界定。同时首次提出，若最金价格上涨过快，将采取限制租赁企业租金涨幅、实行佣金或租房指导价等措施。

  租赁条例一共81条，9321个字。仔细阅读之后，能够感受到ZF想要解决租房问题的决心，同时也能看到每一条背后，都对应着租客遇到的“租房黑暗时刻”。

  今天跟大家聊聊这个租赁条例，也希望我们，都能够避开租房路上的不靠谱，体面租房。

  1.重申双方权益，提高对租客保护

  在过去的租赁双方中，租客往往处于被动或者弱势的地位。中途涨租、业主卖房驱赶租客等事件时有发生。在此次的征求意见稿中，明显提升了对租客权益的保护。

  首先是钱的问题：

  合同期限内出租人不得单方面提高租金，即便出租人要提前解除合同，也要租客同意；提倡出租人按月收取租金；押金数额一般不超过1个月租金。

  目前，北京租房市场已经规范了不少，很少有合同期内涨价的行为出现。当然也有部分二房东、黑中介会以各种理由涨价，对此条例也有规定：

  出租人不得采取暴力、威胁或者断水、断电等方式迫使承租人返还租赁住房或承担合同约定之外的费用。相当于给租客吃了一剂定心丸。

  此外，条例还专门提到了：室内装修空气质量不符合有关标准规范的不准出租。

  相信大家还记得阿里员工租长租公寓后患白血病的新闻。这几年，长租公寓迅猛发展，很多房源收上来之后，装修到出租，不过月余，甲醛能装修污染根本来不及散除，对租客的身心健康有很大危害。当然这一条也不止是针对长租公寓，所有的出租人都应告知租客房屋装修时间，让租客自主决定。

  若出租了空气污染超标的房屋，出租人为个人的，可处5000元以上1万元以下罚款；出租人为单位的，可处1万元以上5万元以下罚款。

  同时，明确租金贷需“专款专用”：金融机构发放租金贷，时间、额度都不应超过租赁合同约定，发款频率与交房租频率匹配，且租金贷只能划入借款人也就是租房人的账户。

  去年年底，蛋壳公寓暴雷，很多用了租金贷的租客“房财两空”，好在最终经过多部门努力，“租金贷”剩余额度不用还款且不上征信，才得以解决。此一条，便可避免长租企业利用资金贷“长租短付”套取现金的问题，即便企业发生经营不善等风险，也可将租客损失降到最低。

  2.规范长租公寓管理 押金监管

  在北京租房，主要有3种方式：

  一是通过社区、微信群、豆瓣、微博等渠道，直接找到房东，从房东手里租房，房东直租，价格便宜无中介费；

  第二种是通过链家、我爱我家这类中介公司找到房源（整租），最终和房东直接签约，但需要收取中介费，一般是一个月的房租；

  第三种便是各类长租公寓，如自如、相寓等，长租公司从房东手里收房，再经过包装转租给租客，从中赚取房租差价、服务费等（合租房源较多）。

  这次条例中“房地产经纪机构不得提供转租服务”，被自媒体误读为“禁止链家、我爱我家从事房租转租业务”。

  这里的转租，是指“二房东模式”，即从房东手中低价收房，加价或拆分成多间后转租，赚取差价。其实一直以来，房地产经纪机构都是不允许做转租业务的。所以链家和我爱我家才单独成立了自如和相寓，这两者都是住房租赁公司，也就是长租公寓。

  言归正传，此次条例对中介机构和长租公寓都有了严格的要求。比如长租公寓单次收取租金不能超过3个月，超过的，应纳入监管；押金不得超过1个月，且要通过第三方账户托管；并且，退租后长租公寓要在3个工作日向租客退还押金及剩余租金。

  这三条直接掐死了长租公寓挪用租客租金、押金的路，同时也是在警示长租公寓，若要长期发展，必然要在服务、口碑等方面花心思，而不可盲目扩张。

  还有一点，是保护房东权益的：住房租赁企业对租赁住房进行装修的，应当取得房屋所有权人书面同意，并遵守住房装修相关法律法规、规范和技术标准，保障租赁住房安全。

  因住房租赁企业违约导致住房租赁合同解除且出租人不同意利用的，住房租赁企业不得收取装修费用。

  也就是说，长租公寓收房后装修，需要房东同意且用材用料符合相关规范，如果因为企业未约，房东不同意继续利用其装修的，企业不得收装修费。

  比如去年因疫情，自如等企业要求房东降房租，若不同意便解除合同并让房东补交装修款的事儿，应该不会再发生了。

  3.严禁炒哄抬租金 必要时实行租房指导价

  在条例中，还亮出了租房调控的手段：租房网签、租金金控，必要时可以限制租赁企业租金涨幅、实行佣金或租金指导价。

  条例中表示，北京将建立住房租赁管理服务平台，出租人通过平台网签并完成租赁合同备案，这样一来，即便于管理，有问题也方便找到责任人，对规范租房市场大有裨益。

  依托网签平台，建立北京的租金监测和发布机制，把租金摆在明面上，让租客和房东对小区或板块内的平均租金心里有底儿，也可作为调控的标准。

  若发现租金上涨过快，住房城乡建设等主管部门可以采取限制住房租赁企业经营房源的租金涨幅、查处哄抬租金行为等措施，调控住房租赁市场。必要时可以实行佣金或租金指导价。

  另外会建立住房租赁信用管理制度，纳入全市信用体系，实行守信激励、失信惩戒。

  别小看这一点。8月25日，北京住房公积金管理中心发布《北京住房公积金管理中心信用评价管理办法（试行）》征集意见，其中规定，若存在严重失信行为、被纳入失信联合惩戒范围的将被评为D级，而D级职工办理业务将受到限制。可能不久之后，失信联合惩戒也会将租房纳入其中。

  值得注意的是， 条例中提到鼓励利用存量非居住土地按规定建设租赁住房。包括：低效、闲置的办公、商业、旅（宾）馆、厂房、仓储等，按照相关规定改为租赁住房，改为租赁住房的，按照民水、民电收费（不允许变相售卖）。

  这相当于给北京不少自持土地、去化难的商业项目提供了一个解决思路，不过目前具体执行的相关流程和规定还出。

  同时，支持住房租赁企业在公开市场发行债务融资工具、公司债券、企业债券等，募集资金只能用于租赁住房建设和运营。也就是说，租赁住房类REITs产品有了更好的发展土壤。

  今年4月，国家发展改革委公布的《2021年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》中明确提出，以人口流入多、房价高的城市为重点，扩大保障性租赁住房供给，着力解决困难群体和农业转移人口、新就业大学生等新市民住房问题。

  而北京，正是一个非常好的样本城市。在今年的供地计划中，北京也明确提出计划供应租赁住宅用300公顷，150公顷，其中集租房、公租房各150公顷，较2020年分别增加100公顷、70公顷。

  在房住不炒的前提下，健全租购并举的住房制度，推进租购同权是大势。若《北京市住房租赁条例（征求意见稿）》能够顺利通过，那相信体面租房的日子，就不远了。（文/乐居北京 曲智静）