接下来西城楼市怎么走?(附置业建议)

2021-04-26 20:40:31|来源:乐居买房
摘要|

西师附小—西城德胜片区重点小学之一西师附小—西城德胜片区重点小学之一

  靴子终于落地,未见太大声响。

  4月23日,西城教委发布《北京市西城区教育委员会关于西城区2021年义务教育阶段入学工作的实施意见》。跟去年相比,政策并没有太大的变化,这与海淀入学新政形成鲜明对比。

  西城,真是很稳啊!

  仔细看西城教委公布的文件,只有两点需要注意观察,小二找了出来。当然,大家更关心的是西城楼市会怎么走?

 一、多校划片今年执行

  家长担心的“本学区和相邻学区入学”看7月执行

  西城今年教委文件的第一个看点是“多校划片”!

  2021正式实施多校划片,在本学区和相邻学区入学。但具体实施方案,待今年7月入学时仔细观察。

  需要说明,今年(2021)是西城首次实施多校划片。根据政策,2020年7月31日后在西城买房落户的家长,孩子上学会在“本学区和相邻学区入学”。根据字面意义打个比方,即使您房子买在了德胜学区,您孩子不一定能在德胜上小学,有可能会被分到相邻的什刹海学区。

  还需要特别说明的是,这个政策是去年已经提过,今年的政策跟去年说法几乎一摸一样。

  “自2020年7月31日后户籍从本市其他区迁入西城区的个人居民户籍适龄儿童申请入小学时,不再对应登记入学划片学校,全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。”

  以上摘自2021年政策原文。与2020年略有不同的是“自2020年7月31日后在西城区购房并取得房屋产权证书的家庭适龄子女……”

  显然,2021年的政策说“户籍迁入”更加准确,因为未购房落户也有可能在西城上学的!

  那么问题来了。

  西城如何多校划片呢?如果根据字面意思“在本学区和相邻学区入学”,一种可能是本学区及相邻学区学校将组成一个池子,多校的学生在这个池子里随机摇号。

  此前市场有一种传言,比如与金融街学区相邻的学区有8个,那么这8个学区可能在一个池子里随机摇号。

  但这只是传言,一切还要等到7月份,看西城具体实施方案。

  小二认为,这个传言实际实施的可能性有待观察,因为完全随机摇号,就会打破“就近入学”的原则。西城并不小,小学生离家太远上学是不太现实的。

  “就近入学+相邻学区派位”综合执行,可能性更大。具体来说,一个小学入学名额中应该有一部分给予就近划片区域入学。另外一部分,进入多片划区。至于如何区别,哪里依旧就近入学,就必须看7月实际情况了。

  欢迎有西城入学经验的家长和专家文末留言指导!

  二、“六年一学位”被打破

  购买已被占用学位房,仍可多校划片上学

  此次,西城教委政策的另一个看点,也是一大利好。

  购买已被占用学位的房子,仍然可以按多校划片方式入学。

  去年,西城区教委出台政策说实施“六年一学位”,按照以往经验,大家解读认为,一套房产的入学名额被占用后,只能等占用这个学位的孩子上了初中,也就是六年后,这套房子的学位才能被再次使用。但是今年西城区教委的文件中明确提出“原则上六年内只提供一个登记入学学位(符合国家生育政策的除外),学位占用后,六年内居住该地址的适龄儿童入学时,不再对应登记入学划片学校,全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学”。

  这也就意味着,购房者买了一个去年学位被占用的房子,孩子今年用这套房子上学依然是可以的,只是以多校划片的方式在本学区和相邻学区入学。除了部分在731政策前落了西城集体户或者731政策前在西城其他片区已落户口的特殊人群外,对731政策后落户的购房者没有影响,反正都是要多校划片的。

  “六年一学位”政策的变化,肯定会增加房源的供给量,一些之前学位被占用的房子将会进入买卖市场,房源量增大,对于平抑西城学区房价绝对是好事。

  三、新政后的市场:

  堵不如疏,开始进入正常成交阶段

  大家最关心的是西城楼市怎么走?

  小二认为,答案藏在一二两点里。后面详细分析。先来看看,市场现状。

  西城的新政发布后,有中介人员开始“公关”之前观望新政的潜在购房客户。这是肯定的。

  4月24日晚近12点,距离新政出台仅一天,某中介业务员就给小二发信息称“西城学区政策细则出来以后,成交量增多了”,并附上一张看不到成交日期的数据截图。

接下来西城楼市怎么走?

  对于这种中介的看法,小二建议听听就算了。

  因为,小二在另外一个学区房聊天群中得到的信息跟上边中介人员所描述的成交火爆情况大不相同。

  群内的中介人员在回答关于“现在西城这个周末成交怎么样”时说:“没啥成交,周末每天一个大区4-5套,正常淡(季)市场的成交。”

接下来西城楼市怎么走?

  这其中的真假,相信您也有了判断,小二认为,周末每天一个大区4-5套,属于正常淡季市场的成交这个说法还是比较靠谱的。因为很简单,西城的新政很稳,没有大利空和大利好。

  那么,接下来西城楼市会怎么走?

  小二的分析2021年西城政策叫“堵不如疏”,西城教委今年政策微调背后是有大学问的。最近两年西城学生增长很快,不可否认西城房价上涨背后是学位的压力。

  取消六年一个学位的结果是大量增加房源,当然也意味着西城优质学区,比如德胜、金融街、月坛的学位压力陡增。

  解决的办法是相邻学区入学!把优质学区的教育压力分散到各区域。六年一个学位的打破有望给西城学区房供应带量一个放量期。

  由于市场已经涨过一轮,现有买家心态是观望为主,真实卖家心态受学位放量影响,接下来更可能的不再是惜售。

  正常成交会成为西城接下来一段时间的主要走势。直到7月执行多校划片。

  四、购房策略

  731前空挂户、集体户抓紧买房 731后买房看自身情况

  按照新政规定,731前在西城落户的空挂户、集体户,只要在西城买了房,落了户都按西城第一顺位入学,等同于731之前买房落户,单校。

  731前在西城其他片区父母购入房产,731后父母购入另外一个片区西城房产的,按新房产入学,第一顺位,也就是等同于731之前在新房产买房落户。这有利于西城区内的置换,从差的片区换到好的片区。

  所以,空挂户、集体户以及西城差学区的建议尽快买房落户,单校。

  而对7.31后外区买房落户的入学顺位,将实施多校。 

  如果是731之后买房落户,要不要买,就取决于自身情况了:

  首先考虑资金,西城的上车盘,荣丰2008,最小的户型价格在350万到400万之间,如果达不到这个预算,如果买完学区房严重影响了生活质量,不建议购买。

  其次看对子女的期望值,如果孩子将来入学在郊区,而家长的期望是清北,小二建议是买。

  如果确定要在731后买房落户西城,看想买的片区如果被调剂到最差的学校能不能接受。

  至于具体买哪个片区、上哪个小学,每个人的情况都不一样,适合别人的未必适合自己,小二就不一一推荐了,如果实在有困惑,可以加小二咨询。


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