开发商是缺地还是囤地？

　　“8·31”之后，出让土地的方式由协议变成“招、拍、挂”，国家在缩紧“地根”，据称“地产商们立刻感到土地吃紧”。事实上，相关各方对这一点看法充满分歧。

　　中国人民银行今年8月15日发布的《2004中国房地产金融报告》指出，土地供应总量虽

大幅下降，但存量用地盘活力度加大。

　　报告指出，开发商手中囤积着大量已出让的土地，并没有及时转化为市场有效供应。1997年以来，全国土地开发面积占全国土地购置面积的比例持续降低，2000至2004年一直维持在60%-70%的水平，2004年该比值更降到50%以下。全国土地购置面积和土地开发面积的差额也逐年增大，2004年该差额达到20044.5万平方米，这意味着仅2004年全年就形成了两亿平方米的土地等待开发商开发或继续开发。

　　但是开发商并不认账。北京市华远集团总裁任志强这样计算：2004年全国在施工面积约12亿平方米，按照全国平均容积率1：2计算，需要90万亩土地，而2005年上半年以“招、拍、挂”方式出让的土地仅为29万亩左右。目前开发商手中的土地储备仅够开发一年，同时限于财力，政府不可能在一年内把供应量提高到90万亩。先前声称的“等待时机入场购地的开发商们即将享受土地供应的盛宴”，但实际情况是“开发商们围坐桌前却只见几小碟菜，在不知道是否继续上菜、还会上哪些菜之前，最明智的选择似乎是吃饱了再说”。

　　业内分析认为，“8·31”之后政府和开发商在土地供应上的意见更加相左，政府称开发商囤积土地，而开发商则认为政府收紧“地根”导致房价上涨。为何数据会如此悬殊？到底是缺地还是囤地？目前似乎未见更有力的佐证，也许只有开发商自己最清楚。(赖大臣 贺文)

　　人物看台

　　2004年8月31日，是北京清理协议出让土地的最后期限，当时媒体用了“大地震”等字眼来形容这场政策变动对房地产市场的影响。一年过去了，看看当初自己的评说，地产大腕今天会有怎样的感慨？

　　华远地产董事长任志强

　　政府受影响　开发商没事儿

　　“我认为71号令主要影响的是政府而不是开发商。当土地可以作为商品出售的时候，那么扩张速度较快的地方，就会出现土地价格的高涨，房屋价格随之高涨。也就是说政府从市场中获取了更多的利润。”

　　——2004年9月，任志强认为，“8·31”以后，房地产市场的供求关系会发生巨大的变化，土地总的供给量会大幅度减少，所以土地的价格一定是上升，而且会大幅上升。他预计，到2005年年初时，不管是房地产项目产品的供应量还是土地的供应量，都不能满足需求。此后，任志强的这一观点成为地价增长推动房价的典型代表。

　　土地招标方式 　存在漏洞

　　“我国内地的招标方式还存在很多漏洞，现在的土地招标还是以价格为核心——价高者得，而在真正的招标体系中，包括价格在内的综合评定是最重要的。”

　　——2005年8月，任志强仍然坚持，供给小于需求最终将推动房价上涨。同时，对于目前土地交易方式，他认为还有诸多可圈可点的地方。老任坚持认为，在目前的招(标)、拍(卖)、挂(牌)交易方式下，以价格为核心的评定标准不能让土地价格降下来。

　　SOHO中国董事长潘石屹

　　我坚决拥护停止协议出让土地！

　　“这对所有的房地产发展商是公开、透明的。而且我相信，政策一定会得到严格执行。对前几年圈地的房地产发展商来说，这应该是一个致命的打击。如果要严格执行中央文件，8月31日对中国的房地产一定是一个大洗牌的日子。比如一批房地产发展商的一批项目将会垮掉。尤其是那些资金不足、资金链条绷得很紧的房地产发展商会垮掉。”

　　——2004年9月，老潘，这位坚决拥护政策的开发商，却遭遇了一次政策执行尴尬。在2004年11月的一次地产论坛上，潘石屹坦言，自己此前花好几个亿在公开市场拿下的CBD一块地，交了土地出让金，却因政府相关部门的政策口径不一致，中标地块迟迟到不了自己的名下。

　　我不硬拼 土地拍卖不要狂热

　　“(清河)这个价格太高了，需要理智而不仅是狂热。如果我们中意的两块地的拍卖和清河土地的拍卖一样，房地产商失去理智，我们绝对不会和他们硬拼，我们会出与房地产市场价格相应的价钱来参与这块土地的竞拍。”

　　——2005年8月，当北京土地公开交易市场上，华润以25.65亿高价拍得清河地块时，正在法国、一直用手机听现场进展的潘石屹的第一反应就是这样。他认为“这不符合当今房地产市场的实际情况”。谈到今年储地计划的落实情况，潘石屹表示，即将入市公开交易的北京化工厂和北京吉普车厂两块地是意向目标。