写字楼市场

　　租金持续增长，CBD区域增长显著

　　本季度北京仅有一个新的甲级写字楼入市，该项目是位于CBD区域的国贸三期，其中写字楼建筑面积12万平方米。该项目的入市，使得北京甲级写字楼的整体市场的存量增加到530万平方米。

　　北京整体写字楼市场需求增长强劲，尤以CBD区域更为显著，令市场成交显著增加。市场的主要需求来自于国际和国内服务业公司，这些公司寻求甲级写字楼面积，开设新公司和进行扩租。这些服务业公司主要来自于金融、IT和法律行业。例如，国开证券有限责任公司在来福士广场租用了6,800平方米，甲骨文公司在远洋光华国际租用了7,500平方米，而欧华律师事务所签署了1,500平方米嘉里中心续租协议。三季度市场成交大幅推高了整体市场吸纳量至360,863平方米，环比增长83.9%。仅CBD区域，有104,787平方米的写字楼面积被吸纳，为所有写字楼区域市场最高。

　　由于本季仅有一个新写字楼进入市场而同期需求增长迅速，北京所有写字楼区域市场的空置率均有所下降。其中，金融街的空置率下降最快，从上季的12.2%降至本季的6.2%，而当前整体市场的空置率从22.8%下降至17.8%。在CBD区域，由于国贸三期的入市，使得CBD区域成为所有区域市场中空置率下降幅度最小的地区，从上一季度的37.5%降至本季度35.6%。

　　北京甲级写字楼市场，在强劲的需求的推动下，整体市场租金上扬，环比增长8.5%至每月每平米人民币271元(按使用面积计算)。其中CBD区域引领此次租金增长，环比增长10.9%，至每月每平米人民币274元。除此之外，东二环，中关村和东长安街区域环比租金增长均超过5%。仲量联行北京公司董事总经理张莹指出“目前市场氛围已发生快速转变，写字楼业主逐渐占据优势地位，部分写字楼的租金环比增长甚至达到15%。”

　　第四季度，随着北京更多甲级写字楼进入市场，租金增速将有所减慢。预计约有400,000平方米的写字楼面积在下季度入市，其中60%位于CBD区域。由于以上新增供应，CBD区域的租金增长将放缓。在持续增长的市场需求的推动下，我们认为下季度北京市场整体租金将继续保持增涨，但上涨幅度减慢。

　　高级住宅市场

　　租赁需求稳定，租金小幅上涨

　　高级住宅租赁市场在三季度依旧活跃，需求稳定上升，平均租金小幅上涨。三季度，伴随中国经济的健康发展，跨国企业和机构在华的外籍员工数量平稳增长，如诺基亚，微软等公司，还有英国使馆、南非使馆等机构都增加了外籍员工的数量。同时，9月份，国际学校开学，部分客户为子女上学选择合适的租赁房屋，也促进了市场的活跃。新增供应方面，本季度没有新的服务式公寓开业，在需求增加的情况下，大部分项目的入住率上升，尤其是2010年新开业的项目入住率上升很快，比如上季度开业的Oakwood东直门公寓，入住率经过4个月就上升到50%。服务式公寓的平均空置率在三季度下降了1.6个百分点到15.2%。高级公寓和别墅各有一个新项目完工，分别是CBD区域的圣世一品和顺义的龙湖滟澜山一、二期，在需求稳定增长下，新项目造成高级公寓和别墅市场的空置率在本季度分别上升了0.7和0.9个百分点，达到17.1%和16.2%。三季度，服务式公寓、高级公寓和高级别墅的平均租金分别上涨了1.5%，2.7%和0.8%，达到每月每平方米167元，93.3元和110.3元人民币。仲量联行北京住宅地产部主管张红指出：“预计四季度，高档住宅租赁市场成交将保持稳定，租金平稳上升”。

　　销售市场成交量降低、价格稳中有升

　　国务院针对房地产市场继续加强信贷调控的政策在九月底出台。由于高级住宅新开盘项目的减少以及部份投资者的观望，三季度整体市场成交量在二季度小幅下降后，继续大幅减少。但是鉴于优越的地理位置以及供应量有限，多数高档公寓及别墅项目销售价格坚挺，高级公寓的成交价格环比二季度上涨了8.5%，达到每平方米43,395元人民币。高档别墅的成交价格上涨了9.8%，达到每平方米44,585元人民币。展望四季度，政府的连续宏观政策会使整体市场预期发生变化，开发商将采取不同销售策略以期望完成全年的经营目标。