区域概况

　　丰台区的构建的发展格局主要涉及四个区域，即丽泽金融商务区、丰台科技园区、大红门服装商务区、河西生态休闲旅游区。其中，重点发展的新兴金融功能区是丽泽金融商务区，该区域已被纳入首都“一主一副三新四后台”的金融业发展规划布局，成为三个新兴金融功能区之一，并被明确为首都金融业发展新空间。丽泽金融商务区地处北京西二、三环路之间，以丽泽路为主线，东起菜户营桥，西至丽泽桥，南起丰草河，北至红莲南路，核心地段距金融街仅5公里，距西客站1.8公里，距北京南站2.6公里，二、三环路经过该地区，周边有京石高速公路、京开高速公路及京津塘高速公路。商务区占地面积4.36平方公里，规划调整后总建筑面积将达到650万平方米，并按照公建、居住、配套6：2：2的比例，开发建设高档写字楼、公寓、会展以及商业休闲等建筑设施。

　　市场表现

　　丽泽区域内现有写字楼项目多在丽泽桥至菜户营桥区域内，没有形成写字楼集群，在丽泽路南北零星分布，且多为乙级项目，入市时间相对久远，体量小，租金水平在3.0元/天/平米左右，较2009年同期租金水平相比，有0.2—0.3元的增幅，但租金的上涨并没有带来空置率的上扬，空置率持续保持在非常低的水平，入驻群体稳定。比较有代表性的项目有美克大厦、望园大厦、华胜写字楼、亚视大厦、航丰园大厦等，这些项目建成时间相对较长，配套设施相对落后，但由于区域内长期没有新入市项目，可选项目十分有限，相对低廉的租金与区域内的发展中企业的办公空间支出预算相契合，所以吸引了稳定的租户群体，其中望园大厦、华胜写字楼、航丰园大厦出现了满租的情况，美克大厦和亚视大厦也保持在95%左右的入住率。

    甲级写字楼方面，多为近两年落成项目，集中在菜户营桥附近，有代表性的有金泰地产大厦和金唐国际大厦。金泰地产大厦主要为金泰地产集团自用项目，只有两层对外出租，约为18000平方米，目前被两家有合作关系的企业以3.0元/天/平米的价格租用。金唐国际金融大厦，目前还处于内部装修阶段，有消息称中国银行及农业银行技术中心将于本年第三季度入住。

　　需求上，丽泽区域原有写字楼的入住企业多为内资中小型企业，租用面积相对零散，普遍不大。行业分布上来说，入住群体并没有呈现出明显行业集中性，虽然有政策上的因势利导，但发展相对滞后，项目及周边配套设施相对落后，无法满足大型企业的办公需求，依附于这些企业的产业链相关行业及服务类企业也自然无法实现规模性的聚集。近两年新落成的项目，由于项目自身及周围配套设施都相对完善，客观上可以满足大型企业的选址要求，入住群体多是大型的内资机构。从行业上来说，由于紧邻金融街的地理区位及新型金融功能区的定位，及与金融街、CBD区域相同的支持金融业发展的各项优惠政策，和丰台区另外出台的专门促进丽泽区域金融企业的优惠方针，吸引了金融相关的企业入住。

　　房地产开发方面，受政策影响，丰台区域的价值洼地越来越被人们关注及重视，丰台区统计局2009年8月发布的统计数据显示，丰台区域内写字楼项目自2006年以来施工面积、竣工面积均呈现逐年递增的趋势，空置率方面受市场新注入面积影响，2008年较2007年相比增加了15.8%。目前，丽泽商务区的写字楼市场刚刚启动，现有建成项目少，连片土地处于待开发状态，开发成本低于金融街、CBD等金融功能区。预计在下一季度入市的项目有金唐国际金融大厦，将会给丽泽金融商务区带来46637.36平方米的面积。此外，座落于金唐国际金融大厦西侧的，“北京第一高楼”金融信息大厦项目也即将启动，建成后将用作中经社控股全球行政及运营总部，届时将成为丽泽金融商务区金融业态聚集的重要基地。