区域概况

　　宣武区写字楼项目集中在广安门商务办公区及宣武门传媒大道区域。广安门商务区地处宣武腹地，以广安门桥为中心，以广安门内、外大街为分界线，集中分布在南北两端，总占地面积约1平方公里。目前，这里已经成为全区企业密度最大，企业经济实力和规模最强的地区之一，在区域经济发展中占有举足轻重的地位。具宣武区统计局数据显示，该区域企业密集分布，2009年最新统计共有企业699家，就业人数达到23853人，是写字楼需求最为集中的区域。

　　作为广安门商务区的辐射区域，传媒大道的建设始于2001年10月，为迎合“十一五”规划的发展需要，宣武区结合自身优势，提出了在宣武门到南二环路两侧开发建设国际传媒大道的设想。传媒大道位于北京市宣武区，北起宣武门，南至南二环，南北长3.2公里，道路规划宽度为70米，总占地面积约为560万平方米，投资将近280亿元。其打造目标为集新闻传媒、科技传媒、教育传媒、娱乐传媒、通讯网络传媒为一体的综合文化产业核心区。

　　从企业类别划分来看，区别于CBD的高端客户，宣武区的写字楼需求主要来自于大中型国企和小型外资企业，特别是国有企业和有限责任公司。从行业划分来看，该区域的写字楼需求主要以批发零售业、商务服务业、传媒、金融为主，行业之间的协调发展与相互衔接，使这里的产业链条不断延长，特别是会计、法律、信息等中介机构以及银行、保险、证券等金融机构的聚集，为商务区发展提供了全方位的配套服务。

　　市场表现

   新增写字楼面积有限 项目入住率较为稳定

　　广安门写字楼市场，多为内资企业自主开发项目，项目集中在以广安门桥为中心，以广安门内、外大街为分界线，集中分布在南北两端，总占地面积约1平方公里区域内，如港中旅大厦、高新大厦、机械大厦、信息大厦、中设大厦等。这些项目建成年限较为久远，各种配套设施相对落后，多为乙级写字楼，租金报价也相对低廉，平均价位为3.2元/天/平米。其中，高新大厦报价3.6元/天/平米，机械大厦报价2.7元/天/平米，信息大厦3.2元/天/平米，中设大厦3.2元/天/平米，这些项目的入住率基本维持在80%—95%的范围内，造成高入住率的原因有几方面。一方面，该区域新放量项目不多，很多项目都是上世纪90年代投入使用，对选址企业来说，出于对办公环境、交通地段等多种因素的考量，企业客户不会轻易迁址，导致迁址不频繁。另一方面，此区域的入驻企业多为规模较小的发展中企业，出于商务氛围的考量，这些企业基本围绕着大型企业自主开发的项目，或临近一些大型企业总部的项目进行选址，也就促使了这些项目的入住率居高不下。除这类项目外，广安门商务区还零星分布了一些，较新的项目如福地中心、郎琴国际等，这些项目体量大、配备设施完善，租金报价为4—5元/天/平米，但新增面积相对有限，对原有项目冲击不大，没有对区域内原有租金水平造成太大的波动。

　　传媒大道的写字楼项目，历经近10年的建设，现已初现轮廓。环球财讯中心、庄胜广场、富卓大厦、沃尔玛购物广场、北京移动通讯枢纽楼等让这条传媒大道端倪初现。区域内的市场需求主要来自于大型国企和小型外资企业，以地标性项目环球财讯中心及区域内开拓者庄胜广场尤其明显。环球财讯中心以新华社、中农集团为代表的金融、传媒类大型国有企业、及事业单位为主，几乎没有其他类别的入住客户。庄胜广场则是大型内资及小型外资企业聚集的代表项目，一些内资企业都租用了整层的面积，比如华为3Com公司《阳光直通车》编辑部、中国金币总公司、上海贝尔阿尔卡特股份有限公司。还有很多外资、港资的公司都在此设立分公司及驻京办事处，租赁面积普遍不大，比如韩国首尔产业通商振兴院北京代表处、东机贸香港限公司北京办事处、凯士林中国北京代表处、日探株式会社北京事务所等等。和CBD区域的入住企业相比，此处的涉外机构资质略逊一筹，行业构成也相对分散，区域内便利的道路、轨道交通和CBD区域相差无几，但5元/天/平米左右租金价位却有着明显优势，入住率达到95%。

　　发展预期

    政策利好未来发展

　　目前，宣武广安门商务区的发展相对滞后，加强商务环境建设，完善基础设施，改善交通组织，集中力量解决土地开发，为长远发展创造条件是当务之急。政策上，《促进城市南部地区加快发展行动计划》的颁布，给包括广安门在内的南部商务区带来了利好的消息，有利于加快推进商务区产业结构调整，进行各类资源的有效整合。未来将依托水利部等水电企业集中的优势，大力发展产业链行业，提高水电经济对地区经济增长的贡献率。另外，未来将会有更多金融、会计、法律、咨询、信息等配套的商业专业服务企业入驻到广安门商圈，完善广安门商圈的综合服务功能，促进广安门商圈写字楼市场的发展。

　　传媒大道区域的写字楼市场，配套设施及项目自身条件较宣武区其他区域相对成熟，这些方面都集中体现在租金和入住客户资质上。但相较于CBD、中关村以及金融街的鲜明定位，宣武的国际传媒大道的定位显然过于模糊，尤其是中央电视台、北京电视台以及凤凰卫视先后入住朝阳区，给宣武的传媒大道带来了不小的挑战。除去交通便利、政策扶持的先决条件，如果区域内部的商务氛围能进一步培养，相信将会吸引更多的品牌客户入住，从而使区域品质整体提升。