2. 深重拖累银行业
如果一个办公楼无法“再融资”,业主还不上买楼时的向银行申请的动辙数亿或者数十亿美元的贷款,就只能宣布贷款违约。
据《福布斯》统计, 2010-2011年度,会有3000亿美元的商业房地产贷款违约。而据彭博的数据,仅2009年,就有1650亿美元的再融资无法完成,这些办公楼宇的拥有者很有可能到期无法还上银行贷款,造成一笔笔高达数亿甚至数十亿美元的“坏账”。
对于花旗集团、美国银行、富国银行这样刚刚走出生死境地,还有大笔美国财政部TARP(问题资产救助计划)注资债务要还的大银行们来说,这样一笔“坏账”的出现,就足以抹去上千亿美元业务所能带来的利润,足以让高管在业绩报告会上无颜以对投资者。
“所以,最近贷款银行对我们手上各种写字楼运营的情况都监控得非常细致,包括每一笔维修开支都盯得很细。一旦写字楼的租客有撤退的趋势,银行内部的评估报告立刻就会把评级下调,加强风险防范。”斯科特说。
纽约市最新两幢出现有“贷款违约风险”的大楼,位于著名的林荫大道1号和莱克星顿大道575号。评级机构惠誉警告说,因为现金流下降,用这两橦大楼做抵押的贷款,很有可能会有违约风险;美国银行以这两幢楼的贷款为基础发行的商业贷款按押债券(CMBS)有可能会被下调评级。在该债券包里,这两个大楼的贷款分别占到了5.9%和5.2%的份额。
一位华尔街资深人士向本报记者透露,物业管理经理最近正成为美国银行业招聘的一大热点。因为当房产企业发生贷款拖欠时,最简单的方法就是把抵押的写字楼直接“还给”贷款银行,然后“一走了之”。
“办公楼宇又不像住宅房产一样,可以随意出手转卖,而且各项运营维修成本十分巨大,只是减计为零根本是没有用的。如果管理不好,还会发生持续亏损,所以银行业只能招聘房地产管理经理来管理手上持有的各种物业。”斯科特说。
3. 见底信号开始出现?
对形势的判断也有不同的意见。一些美国房地产行业人士认为,市场到达底部的某些信号正在出现。
例如,作为商业房地产市场的一个先行信号,美国公寓地产正在出现回暖迹象。全美20个城市的公寓指数,在5月出现0.5%的环比上升,是34个月以来第一次出现价格上升。同中国不一样的是,在美国,因为一般公寓出租较多,公寓市场同样属于商业房地产的范畴。
在“纽约房地产生存指南”大会上,美国Massey Knakal Realty Services的CEO保罗梅西 (Paul Massey)就说,从4月份开始到5月份,其公司已开始有20-25张合同签约。这说明小型的商业物业开始有启动,“抄底”的投资者已开始入场。
不少行业内人士认为,从现在的市场价格来看,商业房地产已经到了可以触及市场底部的前夜,“明年左右会是一个好的买入时机”。
不少行内人士达成一致的是,商业房地产正从极度“冰冻”状态,开始有所松动。随着交易量在未来的12-36个月内开始逐渐恢复,美国商业房地产也会开始触底回升。
“事实上,我们已经在最近两个月内,看到一些交易活跃的迹象。”斯科特说。
“我认为,整个商业房地产起码需要7-8年的时间来恢复。”斯科特说,“从产业周期来说,上一轮周期上升的比较多,所以这一轮的修正时间也会比较长。”
“我个人估计,这个市场需要一个长达5-10年之久的复苏。”肯尼斯·麦卡锡说。
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