21世纪经济报道记者 王康 纽约报道

　　“你有没有看到第五大道上有不少商铺空出来了？其实，上面的办公楼也有很多公司撤租，很多业主都快还不出贷款了。”美国新标莱坊公司(Newmark Knight Frank)物业资产管理经理斯科特对本报记者说。

　　美国宏观经济复苏的信号同纽约8月的气温一样，急剧上升。刚刚公布的美国7月失业率达到9.4％，与6月份的9.5％相比，首次出现回落；美国商务部公布的统计数据表明，第二季度GDP增长从上个季度的-6.4％收敛到-1％；而且，大批上市公司的二季度盈利好于华尔街分析师的预期。

　　但是，在全美一片对经济复苏的热切期盼中，美国的房地产行业还停留在深深寒冬之中，不管是商业地产还是住宅。到目前为止，该行业人士还处在沮丧和等待的气氛中。

　　“现在我还没有看到商业房地产市场到达底部。”美国高纬物业(Cushman&Wakefield)公司研究部门的董事总经理肯尼斯·麦卡锡(Kenneth Mccarthy)在接受本报记者采访时说，“我想这个市场的底部到2010年中期才会真正到来，因为商业房地产市场是一个滞后宏观经济的市场。”

　　“明年左右会是一个好的买入时机”，一美国房地产人士这样判断。

　　美联储主席伯南克7月底曾表示，美联储正“十分密切地关注”商业不动产市场的问题。

　　1. 商业房地产依然在冬天

　　在全球时尚之街纽约第五大道的某些地段，商户的玻璃窗上，“招租”等字样已经贴了很长一段时间了。这在往年的流金岁月里，很难想象。

　　“商业房地产的租金和空置率都出现了大幅下滑的情况。”肯尼斯说，“2008年1季度，全国32个城市的办公楼平均空置率是9.9％，现在已经上升到13.7％。高档写字楼，像纽约中城的A级写字楼，空置率上升得更多，从去年一季度的9.1％上升到13.8％。商业地产贷款的违约率也还在缓慢上升。”

　　“受打击最大的其实还不是那些最高档的写字楼，而是中小型写字楼。因为高档写字楼租客都是大公司，签了长期合约，非常稳定，像花旗银行等合约一签就是20年。在纽约，本次危机中最受打击的是小型金融公司、律师事务所和对冲基金，它们很多都倒闭了，这就影响到中小型写字楼的出租。”美国新标莱坊公司的物业资产管理经理斯科特在接受记者采访时说，“很多我们管理的大楼，租客都在跟业主谈如何降低30％租金的问题。”

　　这样，纽约很多中小体量的写字楼，就不得不削减租金，减少各项支出，来维持寒冬里的惨淡经营。

　　除了高空置率影响现金流，对美国商业房地产业打击最大的，就是办公楼宇等物业估值的大幅跳水。

　　根据评级机构穆迪的报吿，美国商业房地产的整体估值已经从2007年10月份下滑了整整35％。

　　现在，美国很多写字楼估价大幅下滑，原本资产数十亿计的写字楼物业拥有者，也开始变成“负资产”。这种景象十几年未遇。

　　成为“负资产”的直接后果，是办公楼宇的拥有者无法再向银行“再融资”。

　　空置率的上升减少了可以还贷款利息的现金流，而银行关上“再融资”的大门，粉碎了诸多办公楼业主原来的“以贷还贷”的商业模式。

　　随着商业房地产出租市场的低迷，美国房地产开发企业如声名显赫的唐纳德·特朗普(Donald Trump)和波士顿物业等公司也陷入困境。

　　一般的商业模式是，特朗普这样的房地产开发商在建成办公楼后，整体出售给其它房地产公司，然后用销售回款还上向银行借贷的“建筑贷款”。

　　但是，据美国Real Capital Analytics的统计，美国商业房地产的出售率，2009年上半年仅为2007年最高峰期的7％。商业房地产开发市场的惨淡一望可知。

　　在目前的情况上，新建成的庞大写字楼却乏人问津。房地产开发公司就只能自己招租，以期用租客的租金来支付建筑贷款的利息和本金。

　　特朗普公司在2008年12月份的时候，就因为拖欠德国银行一笔数额4000万美元的贷款，被告上法庭。

　　最近，一家专业房地产杂志在大纽约地区举办了一次行业会议，会议名称就叫“纽约地区房地产生存指南”。房地产行业的各类人士在讨论当前状况时，无不叹息当前“处境艰难”。

　　勒弗拉克(LeFrak)公司董事长理查德·勒弗拉克(Richard LeFrak)在会上说，对于房地产行业来说，没有“神奇配方”来救命，虽然是在纽约这个繁荣了一百多年的房地产市场里，但在目前全行业受到极大打击的情况下，“只有那些最注意资金配置，以及及时筹得出款的房地产企业才能最终活下来”。

　　他警告说，尽管这个阶段行业内资金极度短缺，但是在未来的24个月里，很可能会有一轮“高换手率”。如果不能调配好公司的资金、资产、负债和融资的话，很有可能就会活不过这个“房产冬天”。