在亚洲，其实REITs主要是以日本为主，日本占据了亚洲REITs的主要份额，新加坡和香港还是新兴市场，中国还没有出来。其实日本最早出来REITs是在90年代末期，80年代出了很多金融问题，到了1996年，日本政府为了处理房地产的泡沫问题，他们提出了一个“不动产流动化法案”计划，这时候就开始为REITs制定相应的法案，等于说90年代末日本的REITs法律框架已经形成了。

　　但是在过程当中，日本和美国类似，它也是在REITs之前有一个私募基金的发展期，97、98年大量的私募基金进来，把日本的泡沫资产进行打包，在2000年左右的时候，由于流动化法案的出现，这些私募基金把这些资产打包上市，迅速地扩张到很大规模，大概有300亿美金的规模，这个过程比较类似。

　　因为历史原因，本身REITs在各国的驱动因素也是有很大区别的，后面我们会提到。

　　接下来我们谈一下REITs大概投资于哪类资产。REITs，只要是房地产商都可以投，我们讲叫工业和办公地产，就是写字楼、厂房，包括仓库，都是可以的。第二，就是我们常说的商业物业，购物中心、商场、超市，包括商业街都可以做。还有住宅，住宅必须是收益性的公寓，包括我们现在提的廉租房。当然还有一些特殊性的，包括医院，只要它能产生稳定的租金收益，都可以作为REITs的投资标的。

　　刚才说了一些REITs的投资内容，其实世界各国REITs的投资是有些区别的。从整个情况来看，美国的REITs是比较强调专业化管理，它有专门投资写字楼的REITs，有专门投资于公寓的，也有专门投资于零售商业的，它相对分得比较细，都是专业化投资。欧洲比较倾向于综合类，它什么REITs都可以做，比如这个REITs里面有写字楼，有购物中心等等。从市面上来看，REITs的投资标的主要还是以写字楼和商业为主。

　　现在谈REITs的人很多，也有很多开发商想通过REITs来上市。我们一般来看，上市REITs的资产标的有一些基本的筛选标准，也就是进入REITs的资产，或者我们要上市前期要看的内容，大概会有一些主要的内容。

　　第一，就是看这个物业的法律权属完不完整，清不清晰，比如有的土地划拨就有问题，有的虽然是土地出让金已经交了，但是这个楼的产权不完整，比如一个写字楼，我可能卖了其中三四层，可能这个楼就不太适合去做REITs，因为这个楼，我们叫物业管理和租赁管理不统一了。比如这个楼上可能有三层卖掉了，比如这个楼我定义为IT客户，其中三层小业主不同意，我要开一个卖保险的，可能对这个楼的整个形象就有很大的影响。包括物业管理也不能统一，这样就不利于它的证券化。所以我们第一要强调它的法律权属要完整和干净。

　　第二，因为股权REITs，是一个长期持有的过程。所以我们一般讲的投资资产叫核心资产。就是这个物业，第一位置好，比如在CBD核心区，中关村核心区等等。这样可以保证一个物业获得长期的增殖。第二，物业本身硬件品质要足够好，这个原因不是别的，主要是影响于后期的运营成本，如果物业品质不好，隔两年电梯坏了或者管网坏了，你的投资成本会提高。

　　第三，本身它的软件系统有一个好的模式，叫租赁管理和物业团队，能够保证它每年的客户以及它的硬件设备得到足够的维护，这也是它的一个要求。再有一点，本身发行REITs这个楼里面的租户、租约要比较清楚。比如这些客户都是相对资金水平比较差的，楼里面租户质量和租约质量也是会极大影响到这个楼能不能成为核心资产，成为REITs的个发行条件。

　　这几条，是REITs核心资产的几个主要标准。当然其他具体的标准还会很多。

　　接下来我们再讲一下REITs的法律规定。因为现在国内的REITs还没有立法，我们只能看一下美国、澳大利亚、新加坡、香港的REITs立法情况怎么样。

　　第一，是法律载体。这些国家其实采用的形式都很多，有采用信托制的。在亚洲，因为对风险控制程度比较高，它大部分采用外部管理，用共同基金的方式来做。

　　第二，是所有权。REITs对所有权有一个规定，比如在日本，前三大股东不能超过REITs资本的50%，新加坡规定25%的股份应该被多于500个人持有。它不希望REITs被一个单一的大股东所控制，这是它的一个要求。

　　还有地域上的问题，包括日本、新加坡、香港现在允许各地资产都可以上市。最早不允许内地资产在香港上市，后来开放了对内地市场在香港的上市，后来国内越秀就到了香港上市，这是内地资产的第一单REITs。

　　还有一些对开发的限制，像一些成熟市场，像美国、澳大利亚包括日本，都是允许REITs去做开发的，就是我募集来的钱可以做一些开发性的物业，相当于在新兴市场，是禁止REITs去做开发物业的。因为REITs是一种低风险成本，它要投的是稳定的现金流，如果你用这个钱去做开发，相对成本风险比较高。

　　我们国内在推行REITs初期对于这方面也会是静止的，就是REITs只能投资成熟的，有相对稳定的现金流的置业。还有其他的投资比例和分红比例都是相对比较一致的，各国都要求70%多必须投资于房地产，90%必须拿来分红。

　　刚才我说到美国和亚洲的REITs还是有些区别的，主要是立法和驱动模式不一样。现在美国没有专门的REITs法案，你找不到关于REITs的一个法案，它只是针对房地产信托投资的这一类工具有一些税收豁免的规定。在这个基础上，美国的REITs就会比较灵活，它的结构是根据市场来的，早期走外部管理，后期走公司制，它无论哪种模式，都可以称之为REITs。所以美国的REITs是税收驱动的。

　　美国和亚洲的REITs驱动模式不一样。在亚洲你可以找到很多REITs的专门法案，新加坡和香港都有专门的关于REITs的立法。为什么亚洲和美国不同，我想是基于几种因素。

　　第一，是亚洲的法律环境和美国的不一样。亚洲基本上对于每一种金融产品都是立法的，比如说你搞一个新的产品，它都会针对这个产品去立法。这个原因有几种。第一，这个国家的金融法律环境没有美国那么完善，所以它为了规避在金融创新中产生的各种问题，它必须对每种金融产品进行专门立法，所以亚洲模式没有美国那么灵活。比如香港REITs和新加坡REITs，都是严格规定好的。亚洲的模式是比较确定的。

　　第二，在亚洲，刚才说到它的法律环境没有他们完备，第二，它的金融市场没有那么发达。所以REITs一般都是作为金融产品出现的，它为我们的商业资产提供了流动化的解决方案。所以说亚洲模式和美国不一样，新加坡和香港，REITs是没有税收优惠的，但是为什么还这么火？实际上它提供了一种流动的解决方案。这也是他们之间的一些区别。