黄玺庆：

　　几位嘉宾都为咱们社区商业委员会提出了很好的建议，董利主任今后的道路任重道远，不过好在我们有了方向，有了组织，俗话说众人拾柴火焰高，接下来就有赖于我们在座的各位共同努力，共同为我们这个社区商业事业添砖加瓦，而创造出美好的前景，我们这次对话结束，谢谢大家。

　　下面我们是经验交流环境，有请优秀的社区商业项目，北京易事达广场的代表邱宾先生，向大家展现一个房地产开发商如何成功地转型，如何由一个开发商转成一个成功经营的商业运营商，有请邱宾先生。

　　邱宾：

　　非常高兴今天能够在下午跟大家分享一下关于社区商业的一个，我们易事达简单的一个发展历程，然后也是相当于我们这几年从事这个地产行业，然后转型到商业零售商业的一个成功转型的经验。首先我跟大家简单介绍一下，就是说我们易事达集团是成立于1993年，然后一直在北京从事房地产的一个开发跟销售工作，累计在北京也是销售了将近500多万平米的一个住宅，包括写字楼，然后在这个企业的发展过程当中，我们在2004年我们做了一个成功的转型，然后在北京的朝阳区我们成立了易事达广场，也是完成了一个从单一的房地产开发商一直转型到咱们商业地产，一直到百货零售行业，然后形成了这样一个成功的转型，那么我们这个项目总共是5万平米，然后这个社区非常地大，一共是260万平米的一个大社区，周边拥有很多的人口，包括还有很多的住宅项目，整个的这个区域板块拥有将近50万的一个消费人口。

　　在我们实现的过程当中来说，我们从2004年就进入到商业地产的行业，然后也从事了这些易事达广场的前期的规划，然后在2005年的8月份，我们陆续实现了整个广场的开业，工作，然后当时在整个北苑家园地区，我们这个商业项目还是得到了一个非常好的认可，但是由于我们前期对易事达广场的一个整体的规划，包括因为我们当时是从地产商转型过来的，可能对整个的商业规划项目不是非常地了解，所以在短短开业的不到一年的时间内，我们在2005年的年底就出现了一些问题，因为包括我们整个广场的这个超市的部分，包括百货的部分，因为当时我们考虑的是尽快地把我们整个这个项目尽快地租赁出去，尽快地得到我们的租金回报，但是我们掀起没有对我们这个地区有一个很好的调研和分析，包括对我们整个项目的成熟程度，所以在不到一年的时间之内，我们的百货部分，包括我们的超市的部分，同样会面临到经营的问题，我们先后地全部都进行了停业，最后我们也是通过我们企业不断地再去学习，然后在这几年当中，我们进行了一个调整，然后在2006年我们整个广场最终我们是选择了物美作为我们整个广场的一个超市的部分，然后选择了重新的开业，同时我们2006年的7月份，我们正式百货的部分由我们自营，在百货的部分我们有1.6万平米的时代百货，在2006年的100月28号正式开业，所以说基本上我们整个的项目，实现了一个正常的运转。通过这几年的发展，截止到2009年的时候，我们整个易事达广场，整个的一个商业定位，包括我们利用社区购物中心的模式已经初具规模，从我们这个广场的定位来讲我们是以社区家庭为主要客群，针对周边居民我们是打造了提出了社区型购物中心的模式，我们整个的商业项目是集主题百货、超市、餐饮、康体娱乐、健身，包括儿童等多功能一体的这种综合型的社区型购物中心，然后主要还是满足我们周边社区居民的一种消费，从目前来说，我们整个5.5万平米的整个配比状况是这样的。就是说我们百货占到我们整个楼的32%，我们的超市部分占到整个业态的24%，餐饮部分占到了我们16%，儿童的面积占到了我们整个大厦的5%，整个运动休闲的配比占到了12%，另外我们还有一些配套服务，比如说像银行、洗衣店，这些配套的服务项目也占到了5%，另外我们还有6%的酒店的面积，所以说这是我整个大楼这部分的业态配比。

　　现在我们易事达广场拥有租赁的这种品牌有40多家，这其中包括像屈臣氏、物美，也包括餐饮类我们有东来顺、呷哺呷哺、梅州东坡酒楼等等，百货是世代百货，健身我们引进的是浩沙，所以说整个来说我们现在这个5.5万平米的租赁业态是非常地完整。然后我们百货的联营品牌现在一共有140家的联营品牌，这个包括国际国内的一些一线品牌全部都在我们这边，所以说整个易事达广场的整个的一个运转方式，从07年以后，我们陆续每年通过我们的调整去改进，现在来说我们已经达到了一个社区型购物中心的一个稳定的发展模式。

　　从我们这一块来说，首先我们在这个社区商业的立项来说，我们还是坚持注重这种业态的选择跟品牌历练的原则，来维持我们整个的大楼，从我们广场整个的营销推广思路上来说，我们是整合整个广场的综合资源，做到统一的整合营销跟统一推广，达到是所有业态进行互动营销，然后达到一个业态共赢的这么一个局面，这样来说的话不仅提升了我们整个租赁业态的销售业绩，同时也是满足了社区居民的消费需求。

　　另外一点来说，作为社区商业，我们地处于社区，因为在社区的腹地，所以说我们经常会跟社区做一些互动类的活动，所以说从07年开始，我们陆续跟我们周边的社区开展了很多大型的这种工艺活动，包括便民的活动，我们每年会组织我们广场的一些业态进入到社区进行服务开展这种便民活动，另外一些来说在08年的时候我们的广场也是评为奥运志愿者的一个服务站点，所以说在整个08年的服务奥运过程当中，因为我们这个项目离奥运的媒体村非常地近，所以说也为政府做了很多的接待工作跟服务性的工作。

　　然后另外一点来说，为了帮助我们的经营，我们长期在我们这个周边的社区聘请了我们周边的社区居民成为我们这边的一个广场的义务监督员，通过整个的一个互动过程中，经常会跟我们广场提供一些好的建议跟整改的一些措施，现在来说我们易事达广场还是在每年不断地根据我们周边的一些社区居民的需求，再去调整我们的业态。

　　那么最后通过是我们易事达广场项目的一个打造，目前我们已经成为朝阳区北苑家园社区的一大亮点，然后我们不仅为这种社区提供了这种多业态的商业服务项目，同时我们作为社区商业，也为我们周边地区解决了很多的就业的人口，也得到了周边政府的一个认可。也是为地区经济的繁荣发挥了作用，所以我们相信未来社区商业的发展前景，肯定会越来越好，我们也会继续努力，为社区商业的发展贡献自己的力量。

　　谢谢大家。

　　黄玺庆：

　　下面有请无锡哥伦布广场的席文官先生来讲授他们的开发经验。