主持人：郭总刚才谈到了社区商业的方方面面。我下面想分别问各位一个跟数据有关的问题，我想问一下董主任，您这边了解到社区商业类型占整个商业体量大概百分之多少？

　　董主任：从开发商角度，从商业地产发展总量来看，社区商业总量占到整个商业地产开发总量70%以上。不要总关注那些SHOPPINAMALL和购物中心，所有的住宅下面都有商业配套，所有的商业地产开发项目都需要有配套，全部加起来是远远超过那些购物中心体量的。

　　第二，从我们国家传统商业这几年统计数据来看，我们国家有一个传统的商业数据统计，叫社会消费品零售总额。07、08、09年社区商业里产生的消费额都占到了70%。从这个角度来讲，社区商业的意义不容忽视。在中国更是不容忽视，因为中国现在高速的城市化，中国的生活是由散到聚，由农村到城市，由小城市到大城市。我们现在还在聚的过程，还在城市化的过程中，而城市化中最重要的就是它的配套如何解决，它发展好还可以解决社会就业的问题。

　　主持人：董主任给的数据性很震撼，70%啊。据我了解，在小肥羊官网上公布，小肥羊现在在全国大约有431家店，那么卓总，这其中有多少家店是开在社区商业里面呢？

　　卓如超：具体的数据没有统计过。但因为小肥羊，我们占的比较大的主流消费群还是这种家庭化的或者朋友聚餐的。因为小肥羊是 2008年6月份在香港上市，上市之前我们对我们的店面进行了一个细分，接下来消费者的开店模式和后来发展方向，我们细分为四种店面，有精品店、主流店、社区店和店中店。

　　主持人：社区店能占到四分之一吗？

　　卓如超：我们这四种开店数量占得最大的应该是主流店，其次是社区店。我想社区店可能占我们整体比例的30%到40%。这只是我们定位的不同，店面性质有所区别。其实在社区里面开店也有可能，比如像望京这种社区商业发展比较好的，我们可能也把这个店叫做主流店。

　　从目前我了解的一些数据来看，我们目前在北京一些大的社区里面店面业绩还是非常不错的，也是排在整个城市店面业绩的前列。

　　董主任：社区店最大的优势就是稳定，一旦它的营业额达到了一定盈亏，一定是稳定的增长。

　　卓如超：对。其实我们餐饮这块属于消费。因为中国人均GDP、消费都在增长，所以我们整体发展还是比较稳定的。

　　主持人：我们在选择社区商业有没有一定的选址标准？

　　卓如超：因为现在社区商业董主任说得比较多，但是相对比较分散。针对社区商业这块，因为小肥羊的标准从优先顺序来讲，还是趋向于一些成熟的社区，就是成熟的商业体，我们会优先考虑去做。一个商业，比较大一点的体量，还是需要很多品牌，大家一起来做，这样会有更好的带动。

　　主持人：刚开始您提到要在北苑那开一家店，您给我们分享一下您现在的考察结果？

　　卓如超：因为我们最初在天通苑有一家店。我个人认为在三年之前可能北苑还是不行，现在我们经过分析，现在已经是非常成熟了，我们认为现在北苑从人口数量、从商业氛围等等很多方面已经符合我们要进入的条件，我们之前也一直在看，可能今年会开一家店。

　　主持人：那就提前祝愿我们北苑店开业大吉。邱总，我想知道易事达广场这个社区商业项目的代表，他的租金模式是怎样的？不同业态是否有不同的租金模式？

　　邱宾：从我们这边来说，我们易事达广场一共是……平米。因为百货有14000平米是我们自己自营的，其余的都是租赁模式。我们会根据楼层不同，租金标准不一样。我们一层部分，现在已经达到每平米20的租金，我是逐层递减的。当然这也会根据品牌，我们在租金上会有一个略微的变化。大体是这样的状况。

　　早期，因为麦当劳在我们楼里是最早开业的商家，可能他们当时进去的时候比较合适。我们一层部分的租金要达到20。当然这个只是针对购物中心这部分。比如像物美，他们这么大的体量，肯定不可能是20的租金。

　　董主任：不要忽视社区商业。像一些有眼光的商家越早进入机会越多，像麦当劳就是非常有眼光的。

　　邱宾：对，麦当劳是非常有眼光的。像我这个楼，我现在四层的租金是在五块五到六块。

　　合作的都是以扣点的形式操作。所以其他业态脱离百货的，全部是租金形式。其实易事达正式进入正轨是在07年，包括到今年上半年的状况，不管是百货还是大业态，基本是每年两位数在增长，增长还是比较快的。

　　主持人：据我了解，易事达最大的特点，就是它是由开发商转型做商业的，当然在这个过程中它整合了很多商业资源和专家资源，但他主要是自己做。这是易事达的一个特点，对我们开发商有很大的启发。在这个过程中他们主要是用心、用力。他们做起来不容易。

　　邱宾：对，前几年我们确实经历了很多事情，毕竟当时是从房地产转型过来做这个事的，因为百货又是我们自营的。等于从事一个新的领域，这个跟做房地产是完全不同的感觉。在那时候可能对整个楼里的前期规划都不是非常专业，而且对一些品牌商没有考量是否符合这个社区的定位，在那个时候确 实走了一些弯路，也经历了一些艰难的历程。到现在我们易事达广场确实进入了一个正轨。

　　像我们易事达，在北苑区域已经成为了一个中心点，不管是社区里的孩子还是老人，还是主流消费者，基本上在我们这里都有。包括我们的业态调整，都是符合社区居民的要求，而不是市场上哪个品牌好我就让它来。什么品牌好，适合我们这个社区，就是好的品牌。