第三个问题，就是在开发三四线城市商业地产所存在的风险。我认为最大的风险就是商业地产开发流程的做错。流程颠倒，我们国际上的商业地产开发流程，是先调研定位，然后去论证我这个选址应该选在哪里，再来做经营的定位。定位完以后就是主力商家的招商，招商完以后做设计、建设。

　　我们中国不是这样的。我们首先是拿地，没有考量的，甚至凭关系拿地，没关系地还拿不到。地拿到以后，马上就是找设计公司赶快给我做设计，因为他要立项，要交给政府看。政府要看的就是效果图，你找设计公司，肯定很多详细的指标都要给到他。设计好以后，建，建好以后开始找代理公司给我卖。卖不掉，再找策划公司定位，定位完以后去做招商，做经营管理。有些因为物业条件限制了他很多招商的推进，所以这个项目运作不起来，道理在哪里？因为你的开发流程做错了。所以我接触到的很多项目都是这样的。

　　现在找到我们这个项目，我就跟开发商说这个项目做了没有？如果没有做，我们要先定位。因为这个物业你建好了以后，它有问题，是永久的痛，没法改的。每一寸的建筑都是人民币对接起来的，所以哪个地方要去改，我形象的形容它就是在撕开发商的人民币。所以，我觉得最大的风险就在于开发商不懂正确的开发流程，所以造成一个永久的痛，没法改。有的开发商为了节约钱就找关系，找朋友，很便宜的设计拿过来。

　　举个例子，去年年初我在安徽池州做项目，有一个很典型的项目，叫上海城，就是这个开发商许多花太大的设计费，我去看，它是在一个站前商贸区批发市场里面，设计的这个店铺面窄进深深，大概是4米宽，进深是30米，这样就成了一个小弄堂，我说这样怎么做，我跟他说这个形态肯定不行，肯定要改，开始他们很牛，觉得肯定能卖。过了半年我又去了，他们就觉得需要改，我说你再改也改不到你原先设计的那样，因为费用很大。所以开发商开始想节约前期的调研设计费用，结果花的费用比原来按正常流程去做不知道要大几倍。所以，对开发商来说这是最大的风险。

　　还有一点，现在的开发商比较有实力，做项目到底要做什么，政府跟你说，你先给我做商业，先给我做一个星级酒店，因为政府要形象，住宅后开发。我建议大家，如果有住宅，有商业，你一定先把住宅做起来，当然你可以配套一点社区的商业，就是生活消费的你可以配一点，这种零售的大商业你绝对不能做。你做起来，招商怎么招，你不能怪招商公司，消费的人口都没有，你住宅没起来，人没进去，商家怎么会进来？因为商家进来要赚钱的。你说我零租金给你，虽然你是零租金，但是商家进货要钱，营业员要钱，电费要钱，电话费要钱，所有的只有一开张，成本就出来了。

　　所以，这块你怎么去做开发，你一定要想清楚。我建议大家把城市读懂，读透，如果这个城市的工业非常发达，办公的物业一定是不太理想的。工业企业都有自己的厂房，都有自己的办公室，他干嘛要到市中心去租办公楼，如果是去租，他一定是找上一级的城市。如果一个地方的工业非常发达，三产很弱的情况下，你做办公用房一定要非常地谨慎。

　　办公用房，我们要考虑谁会来租我的办公楼。一般来说办公楼，广告公司，建筑设计单位，会计事务所，律师事务所，咨询公司，报社，还有更多的就是营销公司，贸易公司，他们要有一个办公室。到时候跟人家发生业务往来的时候，人家跟你洽谈业务，你说办公室都没有是不行的。这样我就要去考虑你这个城市的三产贸易是不是很发达，如果你的三产贸易不发达的情况下，本来的商业水平就很低，那你一定要非常谨慎地去开发这个产品。

　　包括酒店公寓，酒店公寓是商务人士，白领住的。如果这个城市的白领非常少，你做这样的产品也要非常地谨慎。

　　所以，我觉得，第一要把流程做准确，一定要按照科学的开发流程来做，就是先调研、定位，然后再去做建筑设计，在建筑设计之前最好能够做一些模拟招商和主力商家的招商。因为主力商家要的物业配置条件都有它自己特定的条件。第二个问题，就是你的产品开发顺序，你应该先去注重做产业用房，然后再去做住宅开发，再去考虑人口导入以后，先考虑生活配套的商业，再考虑更高能级的商业。所谓“更高能级”，就是享用性的消费，你不能说生活型的消费都没满足，就要做最一流的商业。我们上海浦江的正大广场，正式开业开到第三次才成功，上海这样的国际大都市，而且在陆家嘴这样的区域，他说我做最顶级的都做不起来。他们也是在逐步地调整过程中慢慢地发展起来。还有一个上海的“大拇指广场”，这个广场开始也是做购物，再做精品店，也是要做浦东区最高档次，但是它整个商业是属于社区商业，你怎么可能一开始就做零售，绝对不行。所以它里面要从生活消费开始做起来，再做餐饮。

　　所以，不要说开发商有钱，把装修做好一点，我就要做最顶级的，这都是你自己主观想象的，你没有去对接市场的实际需求，你没有想到消费者，所以一定要把消费者的需求研究透。当然这块不是开发商做的。

　　我们现在的中国房产信息集团，就是中国最大的咨询公司，还有很多研究人员，包括专业人员，我们可以给大家几个这样的专业服务，通过这样的专业服务，能够为你避免错误的定位导致项目运作不起来。

　　我归纳一下，有这样几个风险。首先，就是市场容量的导向导致的开发风险；第二个风险就是定位的偏差造成经营的风险。开发商要想我招谁谁进来，比如麦当劳、肯德基。所以你必须把自己的商业是什么性质，什么能级的，什么等级的，在什么区域一定要搞清楚，如果定位错了，你的运作时间就被拖长了。这是第二个风险。这两个风险属于最大的风险。

　　第三个风险，就是商业地产不能做简单的复制克隆。因为一二线城市的商业跟我们三四线城市是不一样的，每一个城市都是有差异性的，包括消费特征。这一块就需要我们要读懂城市，很多咨询公司在做策划的时候，往往都是堆积了一大堆的静态数据，然而没有动态的调查数据，所谓动态的调查数据，就是我们要去触摸这个城市不同阶层，不同消费群体，他们的消费需求，他们的消费特征，这块一定要去对接。如果不去对接就会影响你定位的准确性。

　　如何避免这样的失误？正确的步骤应该怎么去做，我建议大家，第一个是读懂城市，就是你进入这个城市，你从这个城市的等级、区位、历史沿革这个角度来定位。第二，要看这个城市的规模，人口的构成。第三，从城市发展经济实力角度去考虑。最后，就是从人均的GDP，人均社零总额，和三产的结构对宏观经济做出相应的判别。

　　第三，要考虑挖掘城市的资源，就是你周边有哪些商业资源。举个例子，我接触到一个项目，他们这个项目离市中心商圈的距离大概是2.5公里到3公里的位置上，我说你这块绝对成不了一个城市综合体的地位。他不知道我在这个城市发展的版图上处在哪个位置。所以这块，我提醒大家一定要对这个项目的价值判断搞清楚。第一，是一个城市的区位价值。第二个，是一个城市的区位交通，道路等级。因为我们不但要去考虑宏观的道路等级，如果你是在城市的主干道边上，而且这个主干道是连接高速公路的，这种地方适合做专业市场，不适合做零售。另外，就是一定要把地块的价值搞清楚，什么样的地块配合什么样的商业，这是非常重要的。

　　现在上海有几个项目，一个是南京路的步行街，一个新天地。步行街是一个购物街，新天地是一个购物中心，这样的购物中心集中的是外籍人士和白领商务人士，如果你想新天地，缺乏这样一类的白领，根本不可能做起来，因为全世界很多的新天地，没有做起来的不少。比如成都，因为成都是一个慢生活，非常悠闲的城市，所以这种项目做起来就很容易生根发芽，如果我们开发商的实力不大，要做成这样大的项目比较困难，你还要去考虑整个区域的商业文化特性。

　　当然还有一个业态，叫商贸城，我建议大家，商贸城的概念其实是专业市场的概念，我们不要把零售的概念也装进去。如果一个项目是做专业批发市场的，你不要把纯零售的业态配在里面，因为搞在一起很困难。今天由于时间关系，我就先讲到这里，希望我的观点能给大家有所启发。谢谢！