随着城市进程的发展以及商业地产潜力的发掘，各大开发商在纷纷转向或是开辟商业地产开发市场的同时，更是将角逐的焦点瞄向了二三线城市。据公开数据显示，万科、中海、保利、富力等30多家大型房企在二、三线城市新增土地储备的建筑面积超过1200万平方米，占到其总新增土地储备建筑面积的60%以上，而在一线城市的新增土地储备最少，占比在20%左右。而沃尔玛、宜家、迪卡侬、Tesco等大型零售商纷纷把二三线城市作为国内市场拓展重点，二三线城市的商业潜力日益凸显。

　　所谓“十里不同风，百里不同俗”，每座城市的城市发展进程都各不相同，城市人群的生活习惯也各有特点，对于商业的需求也各有倾向等等，这些因素都将对于商业地产的开发起着根本性的影响。虽然知名房企已经开发出了成功的商业项目，但这些经验是否能够成功的在二三线城市复制？在开拓二三线城市市场的同时，如何正确地判断出不同城市的差异性，才能为项目的开发建设奠定良好的开发基础。新浪乐居商业地产频道特邀请CRIC咨询中心副总经理陈倍麟女士，以实例为证，分析房企在开拓二三线城市市场时，对不同城市差异性的判断，以及这种判断为项目带来的影响。

　　时间：2010年3月1日14:00

　　嘉宾：中国房产信息集团咨询中心副总经理 陈倍麟

    以下是本次讲台的精彩实录：

　　陈倍麟：观众朋友，大家好！我是专门从事商业地产策划工作的，在这个行业已经做了十年。现在大家比较关心我们中国商业地产开发所碰到的问题，现在市场需求非常大，开发量也很大。但是在中国真正成功的商业地产项目不多，这是什么原因？开发商也很关注，商业地产现在在大城市做余地很小，大家都开始向三四线城市开发，但这个开发过程会不会有风险？为什么会选择在三四线城市开发？我觉得选择的动因来源这样几个方面。

　　首先，我觉得在一二线城市，特别是在主城区，它的土地开发容量会受到一些限制，包括在一二线城市的开发，都是国内比较知名的开发商，他们已经把这个领域占领了，或者说品牌开发商在一二线城市主城区里面的地产开发已经做得差不多了，未来他一定要向三四线城市开发。我觉得第一个原因就是土地的容量，第二个原因，我觉得是开发商的实力和品牌的因素。因为经过将近十多年的行业洗礼，相对来说开发实力比较小的，它已经在这个市场上支撑不下去了。我记得在2003到04年的时候，我接触到几个开发商，他们都是500万的自有资金就可以做一个商业地产项目的开发。

　　到了现在，进入2010年，如果你是500万就没办法开发，因为你拿土地的时候政府就要你去交一笔保证金，你要拿土地你先把钱打过来，一般来说至少打1个亿，这样你500万怎么做？所以我认为它进入到了一个开发商实力和品牌的比拼、竞争、胜出的阶段。也就是说，没有经济实力或者没有开发商的开发品牌，他就很难再进到下一步的市场开发过程中去。

　　第三个原因，因为开发企业战略的需要，我最近接触到一些开发商包括经营商家，现在每一个企业都在谋求自己的发展，现在这个社会不是大鱼吃小鱼，而是快鱼吃慢鱼。你原来是大的，但是你的发展速度慢，你就会被淘汰。在这种市场竞争中企业一定有自己的发展战略，它一定要做整个市场的布局和占有里的安排，所以它必须要进入到三四线城市。

　　举个例子，比如肯德基、麦当劳，他们之前都是在一二线城市做，三四线他们是不做的，如果去了，开发商要提供一些条件，比如免租或者倒贴的一些费用。但是现在不是这样了，包括一些大卖场。这个品牌都有一个全国的布点战略，就是市场的占有率。现在很多公司在发展的过程中，他们想谋求未来想要上市，能够在资本市场获得资金，让自己能够更加快速地去发展。你要上市凭什么，看你的市场占有率情况怎么样，或者市场终端有没有占领。

　　所以，从这个角度来讲，开发商企业的自身发展需要以及它市场占有率的指标要求，要求他到三四线城市进一步地开发。因为一二线城市竞争太厉害，竞争也是分为方队的。你第三、第四方队的企业想在一二线城市继续站住脚，这种可能性比较小。这是第三个，出资开发企业自身发展战略的需要。

　　第四，我觉得是一个城市包括我们国家发展阶段的一个必然要求。回想一下从改革开放到现在当中走过了几个阶段，现在这个阶段，也就是说，二三线城市乃至四线城市，它的城市规划，它的发展，包括政府都在做招商引资，希望上一级的城市开发企业能够到他下一级的城市去开发，对政府来说就是招商引资。所以在前几年，有的省市包括区县、政府部门，他们是全部门地动员，叫“招商引资是第一要务”。他希望有更多的开发商进入到他的城市，能够帮这个城市的发展带来一个动力，包括带来经济的支撑。

　　所以，我觉得为什么房地产企业会大规模地去圈地，到二三线乃至四线城市，从我个人这几年所接触的项目来说，我认为主要是这四个方面构成的。开发企业也在关注，我们到了二三线乃至四线城市去做开发，特别是商业地产的开发，我怎么去选这个城市，这个城市哪些发展因素会影响到我这个开发商去进入，去做开发，这是一个主要的因素。你要进入这个城市，你必须把这几个问题搞清楚，搞清楚后，你是非常清晰地有目的的，有战略部署的一步一步地推进。如果有些因素没搞清楚，只是站在自己的角度，而对进入的这个城市，它影响你发展的因素不清楚，也就是说你没有打好有准备之仗。