主题：写字楼节能关键五要素

    嘉宾：刘勇 博玛联桥信息咨询有限公司总经理

   以下是本次专业讲台的图文实录：

　　刘勇：新浪网友大家好，非常高兴今天能够在新浪演播室给大家讲讲BOMA写字楼能源管理程序，我是COBOMA的秘书长刘勇。世界的写字楼每年在能源上的消耗的费用达到240亿美元，在写字楼业界普遍存在一个认识误区，就是业主或者管理方需要花大量的时间减少能源消耗，以便更好的省钱。但是事实上减少30%的能源消耗，相当节约72亿美元，如果我们打一个更好的比方，相当于公路上有1200万辆汽车停止使用，仅仅只需要提高写字楼的运营管理水平，我们的会员，也就是CBRE总经理尹宝军跟我聊天的时候提到绿色建筑的根本原则是一定要在建筑中把节能放在建筑运营管理中，这个正好和BOMA想法一致。

　　为了帮助企业了解并且节约成本，BOMA基金会和美国的环境署组织了一个程序，我们叫做BOMA能源效率程序。在讲BOMA能源效率程序之前，我跟大家讲一下BOMA这个机构。

　　BOMA机构介绍

　　BOMA是国际建筑业主与置业经理人的简称，最终的目的就是通过有价值的服务提升写字楼的价值。BOMA成立于1957年，在1968年因为美国、加拿大、英国等组织的加入，变成了一个国际性组织，到目前为止已经在澳大利亚、加拿大、巴西、印度尼西亚、日本、韩国，菲律宾、新西兰等地设有分会，中国的分会即将成立。BOMA在北美拥有17500个企业会员，英国等其他国家拥有两万家企业会员，包括业主、经理人、开发商、政府官员、设计机构，顾问机构，以及写字楼的相关机构或者个人。

　　BOMA的会员控制着大约全球9亿平方米的写字楼，80%的会员拥有超过100万美元的年度金融预算，3%的客户拥有超过500万美元的年度预算，个人会员直接控制平均18万平米的写字楼。

　　BOMA会员像所熟知的国际顾问公司、开发公司，布品商都是会员，世界500强企业大多数也是它的会员。全球跨国企业房地产经理人就是个人会员的核心。

　　BOMA的业务主要涉及到四大板块，主要通过倡导教育认证标准和信息增加人们在商业不动产的知识，以及提升商业不动产，特别是写字楼的资产价值。首先我可以跟大家提一下BOMA的认证，这个认证最早是1985年，当时很多的写字楼运营管理取得了很高的成就，他们希望得到认可，BOMA作为写字楼的专业机构认为有必要推广这些写字楼，给它一个很好的证明，证明它在国际上有很好的运行标准，所以1985年BOMA开始了写字楼的认证。

　　能够获得写字楼认证的这些写字楼一般在租赁和资产评估上都有很高的成就，认证有利于写字楼的快速租赁，并且提高写字楼的资产评估价值。为什么要获得BOMA的写字楼认证呢？因为在近三十年的认证过程中，国际上所有的跨国公司以及会员都普遍的认识到这个认证执行不管多么严格，只要得到这个认证就说明这个写字楼达到了国际水平，符合跨国公司租赁的需求，所以在美国，特别是九十年代以后，非常多的写字楼都申请这个认证，并且有很多的写字楼也获得了这个认证，这个认证分为好几个等次，最高的“TOBY AWARD”，相当于全球写字楼的最高奖项，13个国家先选出优质奖，然后在BOMA的年会上进行角逐，选出全球最高写字楼的奖项，所以每年获得全球写字楼最高奖项可能只有10个左右，还分为工业写字楼、政府的办公楼以及商业写字楼等等，也分一万平米以下，两万平米之间的，两万平米到五万平米三个档次。美国纽约最著名的帝国大厦100年的历史，已经进行了三次认证，最高的一次是在2002年获得了BOMA的TOBY认证。芝加哥的希尔斯大厦也获得了这样的大奖，还有IBM、索尼的一些办公楼都获得过一些特别大奖。

　　得到BOMA写字楼认证能够得到什么好处，首先可以缩短项目的租赁期限，帮助项目快速的租赁，第二个是获得非常难得的国际荣誉，整体提升项目的品质，您的写字楼将与世界知名的写字楼齐名。而且作为国际评估机构资产评估重要的参数，在国际上资产评估已经将获得BOMA认证作为非常重要的评估参数，特别对中国的上市公司来说，如果你获得了BOMA认证，你写字楼的资产将会上升到另外一个档次。另外可以获得跨国公司特别是世界500强企业的认可，世界500强或者一些跨国公司租您的写字楼，再不像以前市场租赁写字楼的时候会有很长的考察期限，会带着他们的工程师、设计师考察这个写字楼，检查这个写字楼，看符合不符合他们的标准，如果你获得了BOMA的认证，您将省去这些企业对你写字楼的考察，你的写字楼已经获得了BOMA的认证，他们会非常的放心，因为已经达到了国际的标准。

　　BOMA写字楼认证在全球执行了将近30年的时间，之所以能够得到世界500强，跨国公司的认可，关键就在于执行的标准非常严格，每个写字楼的审计都有很多的审计师在一起评估考察，咨询师提供的资料就会达几千页，这个评估不仅仅是给你一个证书，如果你的写字楼在管理某些方面非常的不足，或者需要改进，那些评估师会指出来，并且指导你如何改进和提高，所以这个认证不仅仅是写字楼管理的认可，同时也是尽力的提高你写字楼运营管理的水平，努力的帮你做的更好。

　　除了写字楼认证之外，BOMA还有一系列的教育培训课程，因为BOMA拥有世界最受人尊敬的和全面的写字楼教育培训资源，BOMA有一个专门的大学，能够提供给开发企业的课程全部是在加强、推进房地产职业经理人的职业生涯规划，课程包括写字楼运营管理的各个方面，有助于提高写字楼的运营管理能力。具体的课程大家可以参考COBOMA的一个官网，也就是在新浪商业地产频道上可以查到。

　　BOMA有一个年会，这是非常值得一提的，BOMA年会举办了50多年的历史，这个年会首先是一个大型的展览会，以前在2010年之前，他的称呼叫做全球写字楼建筑展，但是自从去年开始改变了名称“Every Building Show”任何的建筑都可以在这里展览，作为全球最大的写字楼投资、交易峰会，每年吸引几千家的布品商参与展览，每次的参展商和参会人员都会达到几万个，在短短的几天之内，他们还会讲述一系列的教育培训课程，这些课程主要是帮助写字楼开发企业或者说物业管理公司提高写字楼运营管理水平。

　　2010年“COBOMA”也将会组织中国的写字楼开发企业和物业管理公司参加全球的写字楼年会以及BOMA年会，通过参加这个年会，我们也希望中国的写字楼开发企业能够和国际的一些大的管理公司或者企业有一个交流的机会，提高中国的写字楼管理水平。

　　简单的讲了一下BOMA的历史和他所做的一些事情，现在回到刚才的话题，就是BOMA写字楼能源管理程序，这是一个帮助大家在写字楼运营管理中节约资本的一个计划。具体的计划大家可以去新浪乐居商业地产频道下载。