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    卢志华：国际建筑业主经理人协会的国际地位与行业影响力

　　下面我们有请中国写字楼业主与管理者联盟秘书长卢志华先生就国际建筑业主经理人协会的国际地位与行业影响力以及中国写字楼业主与管理者联盟的主要宗旨、职责以及服务方面做一个简单的介绍，有请卢秘书长！

中国写字楼业主与管理者联盟秘书长卢志华先生

　　卢志华：大家下午好！

　　我先简单介绍一下BOMA，我20年前说大学的时候就听说过BOMA，我在清华大学上房地产投资与管理的课，老师给我们介绍了有关房地产管理方面的法律法规，这些法规当时在美国由业主跟经理人协会作为议会的游说者，提供给政府，那是我第一次知道BOMA。

　　随着从业15年以上以后，BOMA在各个国家都有分会，在中国一直没有分会，这次由美国派来的代表在北京启动了一个项目。下面就把BOMA在中国如何开展业务，具体的服务项目给大家简单介绍一下。

　　BOMA是一个多元化的房地产服务性机构，会提供全球最权威最专业的有关房地产方面的专业服务，BOMA的建立最早在美国1907年成立，主要业务是通过对写字楼的一些认证，技术、服务、标准的认证，给业主和管理者进行各种档次的培训。另外，业提供商业跟交流的平台。通过这一系列的活动，目的就是来提升不动产的增值保值。

　　1968年，业务拓展到加拿大，改名为国际建筑业业主与经理人协会。现在BOMA一共有17500多个企业会员，大概有8万多个人会员，这些会员单位所管理的物业现在超过了9亿平方米的写字楼。2009年11月份正式进入中国，成立代表处，在中国的业务逐渐展开，主要是写字楼的认证以及管理人员的教育培训。BOMA这个组织实际上是一个服务性的平台，主要是提供各种信息，有关市场的信息，有关国际同行的管理经验，趋势、技术上的新的方法。同时，由于业主性质不太一样，有银行、保险公司、国企、开发商、基金、运营商等等，这些单位实际上是不同行业的，这个平台把不同行业拥有写字楼，或者通过写字楼让大家在这个平台上进行交流，这也是BOMA这个平台建立的目的。同时，还运用这个平台开展很多国际展览，在美国不光有写字楼，还包括商业和其他的工业不动产的展示跟营销活动。同时，也进行很多有关学术业务的洽谈。商务平台主要是认证这个楼的从设计到建筑，包括技术以及环保方面的指标，还认证楼的档次，这个认证是通过BOMA这个平台，有一个市场认可的专家团队，而且BOMA也根据市场情况提供一些咨询和管理运营的培训。包括我们对一些企业有一些资质的认证，不是行业里面的认证，我们根据国际客户，以业主的角度，主要大客户的角度，以他们的角度进行认证，服务提供商所提供的服务在什么档次，这是不同角度的认证。

　　另外，提供业界高层管理人员的互动，以及他们之间的交易的平台。现在BOMA在全世界五大洲，二百多个城市都有分会。我想强调一下会员的组成，通过这两张图可以看的非常清楚。(PPT) 这些会员里面由于他们的职位比较高，所以在自己的单位里面有些是本身可以控制一年的开支是多少，有的是一个单位一年要在房地产方面开支有多少，所以这儿有一个统计。80%的企业会员拥有100万美元的年度经营预算和3%的会员拥有超过500万美元年度经营预算。当时我在微软负责大众化地区房地产管理的时候，我一年的预算大概是6500万，比这些数都大。个人会员直接控制平均18万平方米的商业不动产，这是从面积角度。

　　BOMA会员含金量高，您所熟知的国际顾问公司、设计机构、国际知名开发企业与物业公司、建筑部品商都是其会员，世界五百强企业大多数也是其会员。BCRE、Savills、OTIS等等，这些企业大家都知道。还有很多拥有写字楼的单位，比如说IBM、HP等等。

　　由于BOMA客户群不光有专业性、服务性机构，有专家的背景，而且大部分拥有投资的背景，是投资公司的高层。所以，这些会员组成的专家团都是行业的精英。这些人在美国，在同行业家喻户晓，就像大家都认识潘石屹、任志强一样。

　　下面简单介绍一下BOMA在中国的业务。

　　首先，BOMA最主要的工作是写字楼的最佳范例奖，如果得到这个奖，可以说是国际上认证的，在世界上大概有1万宗，而这些楼被认证的过程也是很复杂很科学的过程。要有一些主要的认证条件，主要是办公楼的勘察、办公楼的维护及营运、租客满意度、业主，居住者，社区关系，办公楼的便利设施、能源管理、办公楼通达性、应急准备(这个国内非常不重视，也不太了解，因为我在微软的时候，这是一个非常重要的工作，假设这个网络服务器全档掉了，你不是双路，或者出现重大事故了，类似SARS这种情况，对公司业务影响是非常巨大的，客户的损失也是非常巨大的，在这种情况下，作为写字楼的拥有者平时要有应急计划，这些应急平时都应该是在营运的，出了事儿应该找谁，包括用什么程序去找，这些程序不是先写的，而是事先在那儿，出了事儿马上就可以解决，这是非常重要的。比如说微软的服务器里面，一旦档掉了，我们还有另外一个服务器，平时的时候就在不断地同步运转，一出事儿客户会感觉不出来，会转到另外一个线上，所以我觉得这个非常重要。)、办公楼人员培训、环境管理、技术、社区服务。

　　这些是从1—30分，由专家团在各个行业，我们这个专家团实际是很多不同行业的专业人士，有专门搞机电的，有搞强电弱电的，有投资团队，有做房地产营销的，大公司里面还有专门负责房地产选址管理的人，还有专门负责图纸的专家，都有相关的专业人士组成的专家组现场打分。

　　BOMA每年会在全球选四个项目，作为全球最高的(TOBY)奖，这个奖在最佳范例奖之上拔高。发奖是在每年BOMA的年会上。

　　BOMA全球写字楼最佳范例认证是从1985年开始，全球已经有1万栋被认证了。

　　获得我写字楼认证，商机无限

　　1、缩短项目租赁期限，帮助项目快速租赁。

　　2、获得难得的国际荣誉，整体提升项目品质，与世界优秀写字楼齐名。

　　3、作为国际评估机构资产评估一个重要数据，有助于提升资产价值。

　　4、获得更多的新闻报道点，强化写字楼的宣传。

　　5、获得跨过租户的青睐，我会员，世界五百强企业获知大楼获得该荣誉。

　　6、能够提高写字都的物业管理水平，增加客户满意度，保持客户忠诚度。

　　7、能够帮助写字楼业主提高运营管理水平，减少写字楼能耗消耗，节约写字楼运营成本。

　　8、增加同区域同级别写字楼的竞争力和优势。

　　9、能够得到写字楼自我展示的国际平台。

　　10、能够带给写字楼业主最新的全球写字楼管理运营经验和先进的技术咨询。

　　2008年时代华纳中心获得全国TOBY大奖，时代华纳中心队获得这一殊荣感到骄傲。这个奖项是我们对时代华纳公司成功合作的褒奖。近年荣获TOBY奖的写字楼，帝国大厦、IBM总部。

　　2010年6月28—30日，美国加利福尼亚会举行BOMA国际年会，这是一个非常好的商机，我们为这个商机特意给中国市场组了一个团，这个团的计划随后会跟大家详细的说明。

　　年会实际上也是一个展销会，已经举办了近百次，主要侧重于商业地产项目、特别是写字楼项目，主要展示写字楼的运营管理成就、写字楼的设计、建造、运营管理的最新技术与产品。作为全球最大型、最成功的专业写字楼投资交易展览平台，国际写字楼投资交易峰会在短短三天的时间内，汇聚全球顶尖的地产投资公司的决策层，与全球各国政府招商开发机构、跨国集团公司租户，跨国酒店管理集团、零售商业与亚太区地产开发商、专业地产服务机构的精英们一起通过高层论坛的机会了解最新的市场信息和全球写字楼市场动向。

　　2010年6月，BOMA中国分会、新浪乐居将带领写字楼获奖企业以及中国开发企业集团亮相BOMA过几年会暨国际写字楼投资交易峰会，让世界见证中国写字楼的发展，同时举办中国之夜颁奖晚宴，会有上百人参加，包括有很多政要。

　　2010年国际写字楼投资交易峰会暨美国定级写字楼运营管理商务考察，指导单位中国房地产业协会，主办单位是BOMA国际、BOMA中国、新浪乐居。

　　国际写字楼投资交易峰会，有点儿像房地产展销商会。

　　BOMA的理念：让我们携手共进，学习和借鉴发达国家写字楼成熟的开发与经营管理模式，为中国写字楼国际化为中国写字楼的健康发展作出建设性的贡献。

　　谢谢大家！

　　主持人：谢谢卢总！