2010中国城市综合体专业报告发布会现场图片

　　下面，我们有请全国工商联商业不动产转委会研究发展部长朱宏博先生就《2010中国城市综合体专业研究报告》的研究策略和调研思路以及综合体报告的参考价值做一个简要说明。有请朱部长！

全国工商联商业不动产转委会研究发展部长 朱宏博先生

　　朱宏博：各位下午好！

　　非常感谢大家在百忙之中参加这样一个会，同时感谢八家机构和转委会对这个报告做一个简要的阐述。

　　现在我把这个报告主要的内容，包括它的构建思路给大家做一个简要的介绍。

　　2010年中国城市综合体专业研究报告综合和宏观经济学、社会学、生态学、城市经济学、建筑学、统计学等多学科知识，沿着城市化城市发展进程、城市化进程、城市综合体禹城市脉络的系统，结合实际案例和相关定量定性分析，探索了中国城市综合体对城市经济发展的重要作用和积极意义。

　　报告共分为13个部分。第1—第7部分首先对城市综合体从定义上进行了详细的阐述，区分了城市综合体和兼?综合体的区别，城市综合体的社会经济意义、城市运营与城市综合体，城市CBD与城市综合体，城市综合体的功能以及城市综合体的分类等等内容。第8—第10部分区别于混合式常规探讨的方式，我们采用层层剥分的方式，第三产业禹城市综合体各个层级之间内在的逻辑关系进行了理性的探索。首先，我们八成是金鼎为多生态、多功能，从社会学、经济学、生态学的角度考察了城市的内涵和发展历程，并以这些学科的城市定义为基础，从城市化及产业发展的角度对城市的经济结构、城市的功能、城市的发展阶段、城市对经济的发展作用进行多维度的考证。通过这种方式我们得到了城市的发展禹城市化进程的靡然联系，发现了城市禹城市产业经济发展，城市化和城市生活体之间的内在逻辑关系。同时，我们界定了现代服务业的内容，现代服务业包括金融、保险、物流、商业、贸易、法律、会计、IT行业、广告、管理与技术、建筑、教育、咨询等诸多门类，调研了国内许多代表兴城市城市化水平、产业化水平和就业水平，论证第三产业作为优化产业的重要性。第三产业不仅提供了更多的就业岗位，成为拉动城市经济的主导力量，而且促进了城市软硬件设施的不断完善，阐述了城市化进程对城市发展和产业结构调整和优化的作用，论证了发挥政府职能的重要性并推导出城市综合体对城市发展以及城市核心竞争力提升的重要意义。

　　由于以城市综合体广义定义和城市空间区委为基础进行了城市分类，也就是没有考虑城市化水平、城市发展规模和城市经济结构脉络现实动态因素对城市综合体开发规模的影响和制约作用。考虑动态因素对城市综合体开以及城市近来具有更现实的指导意义。

　　在本报告的第10部分我们对城市综合体进行了二次分类，鉴于进行了城市综合体开发指导原则，目的在于避免由于盲目开发造成的负面影响和结果。

　　作为报告的第8—第10部分的补充，在报答的第11部分我们建立了三级城市诊断指标体系，确定了关键先行指标和关联指标，并对这些指标的重要性进行了阐述，在统计调研和分析中国10多个具有代表兴城市相关数据的基础上，建立了城市级别以GDP为基础的分类级别，以此作为城市综合体开发的参考值。

　　在报告的第12部分改变了以往行业内多以定性方式定义城市综合体的做法，调研了中国城市综合体相关数据的基础上，运用了相关的统计分析原理和技术，建立了相关的量性分析模型，与定性定量相结合的方式分析的城市综合体的现状发展和趋势。

　　第13部分从不同角度进行分析，总结了国内外具有代表兴城市综合体开发企业的产业价值链发展模式。并对国内数十个知名企业案例进行了详细的剖析讲解。

　　这就是这次报告的从第1章到第13章大体的结构。

　　报告的介绍就到这里。谢谢大家！

　　主持人：谢谢朱部长！

　　谁拥有城市综合体，谁就拥有城市的未来！纵向观察城市综合体的发展路径，不难发现，城市综合体的开发其实不仅仅是一个地产模式，从某种程度而言，更是一个城市发展和房地产开发企业发展的方向和战略问题。

　　中国城市化、城市国际化已成为整个中国未来发展的必然趋势，推进中国的城市化进程，房地产尤其是商业不动产是最具前导性和拉动性的行业力量。随着房地产市场的阶段性调整和相对饱和，资产型、经营型商业不动产特别是城市综合体无疑将成为刺激消费带动投资的发动机，也天然成为中国城市化的主力引擎和城市形象名片。从某种意义上讲，中国未来城市开发的竞争也是综合体的标志性竞争。

　　下面，我们有请全国工商联商业不动产专委会主任兼秘书长朱凌波先生和全国工商联商业不动产转委会研究发展部长朱宏博先生就城市综合体城市价值以及企业价值作专题讲座，有请！

图为朱凌波先生和朱宏博先生就城市综合体城市价值以及企业价值作专题讲座

　　朱凌波：下面这段时间主要想把专业报告的整个框架和一些核心的部分给大家做一个发布。

　　报告这部分整体的框架因为基础工作都是朱宏博和八家专业机构联合做的，框架系统性的部分给大家做一个整体的介绍。

　　我再给大家穿插讲一下研究方法和原创性的东西，包括我们对综合体分析研究过程中最新的认识。

　　朱宏博：今天我把报告具体的内容进行一下更详细的阐述。

　　城市综合体相关概述

　　在刚开始做这个报告的时候，我们八家机构对城市综合体的定义进行了多次讨论，在讨论的基础上区分了两个概念。

　　一是建筑综合体的概念；一个是城市综合体的概念，这两个有所不同，建筑综合体的概念是，建筑综合体是一种建筑功能与建筑形态相结合的狭义定义。包括多个功能不同的空间组合而成的建筑，是在一个位置上具有单个或多个功能的一组建筑。这些功能包括酒店、公寓、住宅、办公楼、公园、商业、会所和会战等服务功能并进行组合。可坐落城市的中心地区、副中心地区、区域中心、城乡结合地和新城区等。

　　建筑综合体的本质是什么？

　　建筑综合体是以一组建筑的组合为载体，来承载城市中不同的功能，如商业、会战、办公居住等，以及交通及停车系统等。根据国务院发展研究中心对2003年以来建成和在建的100个新建筑综合体的研究表明，65%建筑综合体的复合功能含有酒店、办公、商业等四大功能，说明建筑综合体的负荷功能特点。在这个基础上我们对城市综合体的该连进行了探讨。

　　城市综合体是从城市形、开发性、集约性切入城市发展本质，把城市功能与城市发展之间的内在逻辑关系，通过城市建筑实体，禹城市空间有机的结合城市实体，利用建筑空间复合化、集约化、开放化，城市的商业、办公、居住、餐饮、会议、文娱等城市功能，并建立一种相互依存、相互注意的空间能动关系。从而形成多功能、高效的经济聚集体。

　　城市综合体还有一种形态是扩大化的形态，表现为在一定的区域范围，通过街区、道路交通几多种不同功能的建筑群体的相互作用、形成互为价值链的高度集约化的城市开放公共空间。如美国纽约的曼哈顿、中国东京的银座，我国香港的中换以及新加坡的中心区等世界文明城市的CRD都是代表。

　　城市综合体本质是什么？

　　一种集约可持续兴城市空间形态，是城市浓缩的细节，同时它又具备改变一各城市的能力，即人们常说的一座城市改变一座城。

　　城市综合体具有城市形，浓缩的城市生活，还有很强的经济性。这些具体的内容，由于时间关系，就不给大家做详细的阐述了。

　　这是一个关于城市功能关系互动度的一个图表，大家可以看到从这个图表可以看到，所谓的居住功能、交通、休息、娱乐都属于城市的功能，它们组成了多维的线性的关系，是很复杂的。这个表解释了城市生活的复杂性和多样性，而城市综合体是通过竖向的组织安排，形成了多样化城市功能区间，例题化的差异布局，在有限的空间内以浓缩的方式把复杂的关系集结在一个空间里。把复杂性和多样性展示出来，这是城市综合体与建筑综合体不同的最明显的地方。同时把公共空间竖向引入城市综合体内部，形成了有机联系，使例题化的城市功能、差异布局，创造出了城市生活与环境。所以，我们说成是综合体浓缩了城市的生活。

　　城市综合体经济性表现在哪些方面呢？它是城市功能和城市要素的高聚集性，这种高聚集性体现在哪里呢？城市综合体综合了多种城市功能和城市要素，形成了高聚集性吸附力，使城市综合体成为配置、空间、资源的优化区域，成为带动区域经济发展，和资源资产升值的助推器，我们把它叫做经济增长值，构成了城市集约化发展之路。经济活动的高度流动性，表现为跨行业区域，国际的人流、五劣、能流资金流、信息刘志坚的高效力流动，内部产品和外部经济联系的纽带。反映了一个区域和一座城市社会系统、经济系统、文化系统的发展水平。投入产出的高效益性，城市综合体内在的聚集力核辐射力，发达的基础设施与先进的管理服务规模化经营和社会化分工与合作等使城市综合体往往以较少的投入取得了较大的收益。城市环境的高外部性，这种高外部性体现在哪里？城市综合体是一个巨大的公共产品，整体和局部都包含了各种各样的外部效益，这其中既包括可以提升周边区域的价值和整个城市空间的价值，提高城市文明水平等积极的外部性，同时包括消极外部性，城市的环境污染，比如说污水、垃圾、交通堵塞都会成为外部负效应的显著特点。还有城市能力的适应性。

　　阐述完这两个特点以后，我们对城市综合体与建筑综合体做了一个区别。建筑综合体就是功能和种类上的积累综合，是物业类型简单组合。建筑综合体最显著的特点是它禹城市多样空间联系性不强，缺乏城市功能禹城市空间的有效整合，系统综合性和组织结构性的逻辑性不强，局部的增减无关整体大局，而且很难衍生新系统。

　　城市综合体是一个富有生命力和个性的，禹城市构成了一个有机体。作为一个有机系统，具有循环更新的经济生命力。城市综合体不仅要求了内部组织的不断优化，而且要求了与外部城市空间形态和交通体系的有机融合与联系。为了城市综合体不是单纯商业地产开发，而是一个系统化的城市价值运营模式。它要求城市功能的整体协调性。这个图表把城市功能做了一个简化，写字楼、酒店、商业、住宅、文化设施，这都是城市功能的一部分，它们至今的这种互动关系需要有一种协同效应，城市综合体恰恰在这一点上能够很好的反映出来。就是说成是的空间主体是人，人类的活动，人类的生活习惯都要求城市功能要以人为本，就是城市功能的设计是以人为主体的。

　　城市综合体的城市形、开放性和连续性。城市综合体是城市空间和城市综合体内部空间一体化的综合，从这个图我们可以看到，从外部来讲，城市综合体的空间是城市空间的延伸，因此它具备了城市性。从内部来讲，城市综合体内部要求明廉的连续性以保持整体风格的效果，要求立面的连续性保持建筑的协调。要求多维空间，地下地面错落联系，保证土地资源有效利用。城市综合体项城市开放，延伸了城市空间，进而形成了一体化特点。这种空间一体化的融合过程，既八成是的机理和文脉融入到城市综合体中，同时也是对城市综合体城市化的过程，同时构成了集约化城市的基础。

　　在这里给大家举一个简单的案例，六本木就是通过屋顶的空间足智多层次公共空间的基面，利用立体化的公共空间的基面，由屋顶、地面、水面基面，把周围的道路、建筑物联系成一个整体，把有效的功能组织了起来。

　　这也是一个六本木的图例，也是以屋顶平台为载体，利用多层面的活动平台和布道在综合各部分之间建立联系的系统，这个图是说明在综合体内部空间的城市效果。

　　城市综合体与建筑综合体的区别还有功能的复合性和利用的均衡性，这也是指城市综合体的一个特点。城市综合体的功能复合性是指综合性和整体性，保证主导功能的多样化，综合水平和程度。一方面需要根据用途和功能规划均衡使用土地，使不同类型的功能复合分布于建筑群中，从而形成综合性和整体性。另一方面由于有特定的运行时间范围，为了充分发挥利用城市综合体的整体功效，注重时间和功能的衔接，不同时段对建筑群十月的不同需求，有效组织各部分的活动，从而使各个功能在各个时段内发挥出相应的工效，实现了均衡利用和相互补充。

　　交通的平衡型与延伸性，要注重对街道的平衡使用，鼓励步行系统和地面活动，鼓励人们使用公共运输方式，并设立公共交通转乘点等。另一方面通过地下夹层和天桥层等交通节点，通过天桥、屋顶、地面、地下交通通道有机连击，将城市综合体地上地下空间与公共空间贯穿起来，从而起到例题化的平衡效果。

　　这是一个案例，这个综合体是交通型的综合体，处在城市中心，最大的特点是把公共空间的古迹保存起来，不像中国把它拆掉，以这个地方为公共空间的中心点，上面做的玻璃屏是世界上最大的，所有活动都是围绕这个空间来进行的。

　　这个项目的特点是作为交通枢纽把内部的交通系统禹城市的街道、地铁、停车场和内部交通系统形成了有效地的连接，最终形成了立体化的平衡利用。你看到这个购物中心，会感觉这个购物中心像一本书，这个城市的历史，有这个城市的古迹，会有这样一种感觉。

　　政府参与的必要性，我用两个例子说明。拉德放斯与法国总统。还有美国的新泽西州政府文件规定了当地的综合体开发是由地方当局组织的行为。而以城市综合体群为空间形体的CBD建设，更是由政府来规划和计划。

　　从建筑角度看，二者有相同性或相似形。尽管城市综合体具有自己特有的要求，但是城市综合体是以建筑综合体为其物理实体，是建筑综合体项城市空间句型化，城市价值负荷化、城市功能集约化发展的结果。二者在功能综合上都建立了一种空间共存、价值互补的关系，都克服了单一建筑和单一功能的局限性。

　　根据以上的分析和阐述，我们认为时系中国房地产对城市综合体约定俗成的定义即“城市综合体是将城市中的商业、办公、居住、旅游、展览、餐饮、会议、文娱等城市功能在三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成多功能、高效率的综合体”仅仅是从功能组合上对“城市综合体”进行了狭义的阐述。换句话说，这个定义阐述的“建筑综合体”的定义，而肥城市综合体的末真正定义。

　　城市综合体的社会经济意义

　　在探讨这个之前，我们通过案例研讨的方式，主要包括了城市综合体的集聚效应，就是北京的华贸中心，华贸中心巨大的社会价值和文化价值各位都很清楚。

　　城市综合体的商业和社会双重城市价值，拉德放斯、泰国长春广场。

　　万达城市综合体的文化功能

　　旧城改造上海新天地、六本木新城。

　　通过案例的分析研究以及我们多年时间经验，总结了城市综合体的社会经济意义。

　　1、反映了紧凑城市的构想，是城市集约化发展的主要方式。

　　2、适应了当代城市发展的要求

　　3、发展城市竞争力的重要手段

　　4、延伸了城市公共空间，缓解了紧张的城市空间资源，构成了集约化城市基础

　　5、通过功能复合使城市商业空间多样化

　　6、完整而独立的文化功能空间实现了城市商业禹城市文化娱乐的有机融合。

　　城市综合体普遍功能

　　我们认为包括普遍功能和特殊功能。城市综合体的特殊功能是指一个城市综合体所独有的，不可能被每一个城市综合体都具备的功能，亦称综合体的软性功能，它反映了中和体的特性，而城市综合体核心竞争力，通过对铣切的不可复制的要素和资源进行配置和利用而形成的能力包括。如以中心城市北京的国贸为地表象征的CBD综合群以及社区型综合体的典范上海社区性综合体上海 大拇指广场。

　　城市运营与城市综合体

　　城市运营：又叫城市经营，是指政府把市场经济中的理念和手段运用到城市建设和管理上，八成是中可经营的有形资产和无形资产，通过市场运作，最大限度的盘货忖量、引进增量，广泛利用社会资金进行城市建设，以实现城市资源配置的最优化和效益的最大化，进而实现城市的自我滚动、自我积累、自我增值，最终促进城市发展、社会进步和居民生活质量的提高。

　　总体而言，城市运营的本质就是通过最有效的配置与利用，实现城市资源的最修华和效益的最大化。

　　这是一个城市运营的流线图，最上层是城市化到城市经营，到城市运营，推动城市化进程，提升城市竞争力。第二层就是主体，主体包括三部分，政府、城市运营商、其他主体。城市运营内容包括，城市定位、城市核心竞争力、产业链的建设、城市的规划、城市文化。要求包括市场化、增值化、个性化。这里面关键是城市运营商，城市运营商是什么样的角色呢？

　　城市运营商是在政府和开发商之间的角色，过去的开发商存在转型，从开发商转成城市运营商，这完全是一个高度的转换，是一个角度的转换。最典型的案例就是日本的六本木开发，我国的就是深圳华侨城(企业专区,旗下楼盘)，这两项是非常典型的城市运营开发的案例。 深圳华侨城从1985年开始，到住宅，到锦绣中华，到1998年欢乐谷，到2001年波脱菲诺等等，这一系列的开发，其实就是城市运营。华侨城每个阶段都会引进不同的业态，不同的商家，不同的物业。

　　城市CBD与城市综合体的关系

　　一般来讲，一个国际性CBD写字楼要占到CBD总建筑面积的50%，商业、餐饮业及商住公寓月占40%，文化、娱乐等其它必要的配套服务设施约占10%。CBD一般占地3—5平方公里，建筑面积在五百万至千万平方米。一般而言，CBD应该具备以下要素特征：中心集中性、便利可达性、高流动性、高密度性、高标准性、先进性。我们对CBD的类型进行了梳理，我们八成是级别进行了分类，国际性、区域性、地区性、三级城市。包括特点，代表城市是什么都进行了描述，我们对CBD进行了分类。

　　在以上的基础上，我们对城市综合体做了分类，分类的依据模型是城市功能，城市功能来源于因果，以前大家都会想到选址，或者想到区位、市场定位、数量等，所有这些因素实际上最后归到最后就是城市功能。我们采用的是以城市功能作为城市综合体分类的一个标准。在分类中，我们采用四个维度，按照所处的位置、主要功能、形态特点、典型代表四方面做了四个维度。

　　在CBD区域内城市综合体，北京的大连万达功能组合以商务、购物、大型品牌超市、餐饮、服务设施为主。第二类CBD类型是CBD商业综合体，处在CBD核心地带，或者交通便利地区，或者非CBD地带，主要功能以商业为主，办公旅游、文化娱乐。形态特征是商业群楼与城市街道，典型代表是北京的世贸天街。 CBD文化综合体，所处的位置是CBD核心地带或者非核心地带，有它自己独特的资源优势，比如说历史、文化、自然的优势。形态特征以商业、休闲娱乐设施禹城市街区混合，典型代表是北京蓝色港湾、细腻的情人港、上海的新天地。CBD都心型综合体，城市CBD中心，主导功能是以商务和代表着当地的高档货时尚的商业消费为主导功能、兼文化和旅游等功能，影响力辐射到城市所覆盖区域、全国甚至世界。形态特征是大型综合功能楼群。CBD外延型综合体，所处位置是在CBD外延区域，主要功能是差异化CBD功能，形态特征是以新地标的形态出现，多以大规模的综合体楼亲为主，起到外扩CBD和提升CBD功能的作用。典型代表是新加坡的新达城、北京华贸中心，我们选的案例是北京的华贸中心。CBD泛综合体，所处位置不是以位置来论，是以CBD来论，以城市CBD区域为整体发展目标，由众多独立的各具功能特色、规模不等的城市综合体群，从而形成了一个CBD功能区。主导功能就是商务型CBD、金融型CBD、全功能型CBD，形态特征就是城市地标，构成了城市的天际线，案例是北京的CBD还有美国的曼哈顿。

　　下面讲一下在非CBD区内的分类：

　　非CBD区域内的综合体，所处位置城市交通枢纽地区，主导功能是城市平台，熟道密集人流，又冷将流动人流转为优质商流的“特定”的城市商业空间。形态特征是街区混合城市综合体、大型综合功能楼群。典型代表是香港太古广场、东直门东直门交通枢纽中心等。功能组合是商业、商务和交通输送。文化功能综合体，所处位置是城市特定区域，主导功能是以自然环境、地域文脉为基调，以旅游、文化、休闲、购物、娱乐消费为主，形态特征是街区混合城市综合体、大型综合功能楼群，典型代表是成都华侨城。城市副中心综合体，所处位置是诚实信区或旧城非中心地带，主导功能是以商业和商务为主导，形态特征是大型综合功能楼群为主，典型代表日本东京六本木、北京的国瑞城，北京的来福士，这里我的案例是日本的东京中城。这些案例都是我们八家机构自己来研讨编制撰写的。城市商业中心综合体，所处位置是城市传统商业区，主导功能代表着当地的高档货时尚的消费。形态特征是大型综合体楼群，典型代表是北京商务型CBD、上海金融中心型CBD和悉尼多功能型CBD。

　　城市区域中心综合体，典型代表石景山万达广场、龙德广场等。社区功能商业综合体，就是综合体楼群，或者是街区式建筑楼群，功能是以商业为主导，辅之以休闲、文化娱乐为代表，典型代表就是上海 大拇指广场。

　　刚才我们讲的是城市综合体的第一次分类，为了从各个动态因素来考虑城市综合体的分类，我们首先研究了城市化，研究了城市的发展城市化产业的结构，从动态的因素来考虑怎么进行城市综合体的分类。现在讲解一下，城市化下的城市综合体的分类。

　　在做城市化城市综合体分类的时候做了如下的铺垫工作：

　　1、建立城市质量诊断体系

　　2、建立城市诊断关键性指标

　　3、12城市关键性指标数据调研级通缉分析

　　4、建立以人均GDP为标准的城市级别划分

　　城市质量诊断指标体系，包括空间水平、经济化水平、社会化水平，这些指标作为评价一个城市的标准，如果说你从这些指标中得到一个好的数据的话，我想开发一个城市综合体成功的可能性会更大。城市诊断关键性指标，包括人均GDP、三产结构比、城乡结构。关联指标就是可支配性收入与消费支出，社会商品零售总额与机构，投资率。三产业结构比，包括第三产业增加值、消费水平、结构率。不同级别城市划分标准，第一区段是55000以上，一共是六个级别，城市的级别分为高度发达、上等发达、中上等发达、中等发达，12个城市代表是广东、深圳等等这样的城市。

　　其他关键性指标我们都做了详实的调研，给大家列一下图表。这个图表反映了城市一、二、三产业就业的情况，还有产业结构比的情况。

　　在这些工作完成的基础上，我们根据克里斯塔勒氏的中心地带模型，建立了城市化下的城市综合体分类，它是由一个中心城市领导，分为中心城市——中城市——小城市。我们把城市化下的城市综合体分为三类：一是城市化综合体群，它的位置一般处于城市去和城市带的中心城市以及中心城市的核心区，在中心城市一定区域内，一般都是指CBD，由多个城市综合体群构成的空间区域，辐射整个城市带。物业类型以高级写字楼和高级酒店为主，兼高端的购物中心、酒店式公寓及文化娱乐设施等。综合经济条件，我们建立相对的经济指标参考体系，尽管这些参考体系是重要的但并不是唯一的，当建设的时候还要考虑其他的经济指标。我们经过统计分析调研，我们认为城市化水平应该在70%以上，应该有一个比较先进的产业结构比。第一产业结构应该小于3%，第三产业结构应该大于50%，占主导地位，第三产业门类齐全，包括金融、保险、物流、商业、贸易、法律、会计、IT、广告等。辅助条件是人均GDP最低标准是5万元，第一产业就业人数小于10%，第三产业就业人数达于50%。

　　城市化综合体，明确城市的功能，差别城市的CBD功能，位置属于城市化区域内中心城区的市中心、副中心和中城市的副中心，根据城市的普遍功能、特殊功能、主要功能、次要功能确定物业类型。

　　我们对中国的城市综合体进行了调研，中国城市综合体发展的现状。

　　1、城市综合体数量逐渐增多，城市综合体建设规模相对比较集中。

　　2、城市综合体呈现更强的城市形，集聚规模向两端发展趋势。

　　3、目前的城市综合体基本上以商业功能和写字楼功能为主导功能。

　　4、目前的城市综合体多功能组合多以写字楼、商业和公寓多功能复合体为主。

　　5、文化休闲功能开始由配套功能准为综合体的主导功能。

　　6、城市综合体已经成为重要的金融投资产品。

　　这是我们对50个综合体项目做的调研的统计分析结果。

　　城市综合体发展瓶颈：

　　1、融资渠道缺乏，资金链紧张

　　2、缺乏成熟的配套环境

　　3、现代服务业的发展水平不高

　　案例竞选：

　　我们精选了17个案例：日本东京六本木、北京石景山万达、北京商务副中心城市综合体北京来福士中心、香港太古城、蓝色港湾、BCD外延—新加坡新达城、北京CBD的发展历程、深圳华润万象城、深圳中航城、佛山气正创业产业园、赣州中航城、徐州中央广场等等。

　　我的报告就到这里。谢谢大家！

　　朱凌波：中国的房地产这几十年发展都是经验，扶植创新模型发展。我希望听这个报告，最主要的目的是理论上包括分析方法进行系统性的分析，使大家在以后，无论是政府的决策、开发商的决策，包括整个产业发展过程中大家找到很好的思维方式，参考的文本，这是我们做报告的最初始的目的。

　　报告内容很多，大家有需要跟专委会联系。中国的商业地产研究是刚刚起步，这个报告是我们一个初步的尝试，希望我们通过不断的研究，坚持下去，通过这样一个研究成果给政府、行业，给全产业链专业人士提供一个专业的文本。

　　这部分的报告我们就介绍到这里。谢谢大家！

　　主持人：谢谢两位朱老师！