天时地利人和 借景自建双管齐下

　　主持人：二十一世纪大厦是一个致力于打造生态型涉外商业这样一个很有特色的大厦，请问韩总，我们最初建造这样一个写字楼是出于怎样的考虑？

雅世集团设计总监 韩冬

　　韩冬：做任何一个项目，要想成功，无外乎就是“天时地利人和”。现在中国的发展可以说是进入了一个黄金周期。而且现在中国的经济面也是逐步向好的，这个天时毋庸置疑。说到“地利”我们确实拿到了一块好地。一方面，它位于燕莎商圈，第三使馆区。这是从商务方面来说。另外，它又紧邻朝阳公园，在亮马河北岸，旁边有一大片休闲娱乐区域。所以，它是左右逢源，两者兼得的一个区域。我们想把它做成一个生态型的商务办公区。这就是我们要把它的地利给用足。

　　从“人和”的角度，刚才王总也提到，它周边要有相对稳定的圈子。我们这个地段，像这种智慧和管理型的多一些，他是讲究爱工作、爱生活的，有这种浪漫的情绪，这样他就能兼顾工作和生活两个方面。从人的角度，我们基本是锁定了这样一些客户。

　　另外，这类客户还有一定的特点，因为他们是搞的有技术、有创意的行业，所以他们的潜力是无限的，我们看好他的潜力无限。所以我们的定位就是这样来的。

　　主持人：既然我们有了天时地利人和这些优势，我们本着“生态涉外商务”的理念，我们如何去实现它？

　　韩冬：有了理想怎么落到实处，需要有一些具体的手法。说到硬件，别人有的我们也具备了。应该说我们跟别人比并没有特别大的优势，基本是人有，我有。但是我们还想做到别人没有，我们有，这样我们想就应该在生态方面超过其他所有写字楼。我们把它做到了三点：一个是系统化；第二是可参与性；第三是细节到位。第一，我们要把它做成系列；第二，我要做成立体的；第三，我要借景和自建双管齐下。

　　在我们这个项目，开车进来会经过一个林荫道，在亮马河这条路上，这条路属于朝阳公园，但是进来没有别的写字楼和住宅，它相当是我们私有的。你进入林荫道后，你会看到我们写字楼院子的门，保安亭、小广场、层次丰富的景观等等。你进入我们院子之内，豁然开朗，是一个大大的绿地广场。这个广场其实属于二十一世纪饭店，应该属于共青团，它就在我们大堂前面，这是一块很大的绿地。进入大堂，我们有一个自建的生态型的绿化大堂，你上楼之后，你会看到朝阳公园整个全景，这种画面你很难在别的写字楼见到，非常震撼。

　　另外，我们南边既有电影院还有美食街，还有各种超市，你可以在这里购物，或者跟朋友约会，还有酒吧街，可以说这里的生活非常丰富。我们假定一个白领从头到尾，他的生活轨迹跟你在钢筋水泥楼里的生活是完全不一样的。

　　主持人：您刚才所说的，给我的感觉就好象是一座石头城市中的一处世外桃源。

　　韩冬：对，朝阳公园是亚洲最大的公园，它的面积是280公顷。我们这个大堂门前有一块绿地，是6000平米。我们自己的大堂是500平米，屋顶平台大约五六百平米。你站在窗边，看亮马河可以看到七八公里左右。这种东西都是实实在在的自然资源。它虽然属于城市，但是你可以很方便地去享用它。另外，屋顶平台，我们也可以进去去享受。第三，我说一些细节的东西，包括我们对这个大堂里的植物怎么甄选，包括四季，做出不同的感受，这些都是我们花了一些心思在做的。

　　硬件软件两手抓 生态涉外是关键

　　主持人：二十一世纪大厦现在的硬件设备都已经齐全了，但是像软件的管理也非常重要。请您谈谈我们在物业管理方面是怎样运作的？

　　郝彩虹：物业管理对写字楼的满意度是非常重要的。我们现在聘请的是雅世物业管理公司，他们有多年涉外酒店管理的经验。像韩总刚才描述的，从每一个白领进入到二十一世纪大堂，每一个过程都渗透了物业公司的点点滴滴。无论是从绿植的甄选，还是对绿植的保养和维护，还是对整个大堂的人性化服务，包括业主入住进来的一些配套性服务。比如我们营造了一个非常国际化的会议中心，地下一层还做了一个1700平米的员工餐厅。另外，我们在屋顶平台上也做了非常漂亮的绿化。物业为了维护好这些东西，在人员和管理上都选用了精兵强将。我们也聘请了非常优秀的工程师，对整个写字楼进行管理。我相信通过我们物业团队精心的付出，二十一世纪大厦整个服务将会非常值得期待。

　　主持人：杨总、王总您二位一直战斗在写字楼市场的最前沿，与客户的接触最为紧密，“生态型涉外商务”的理念，对客户最大的价值在哪里？您两位是怎么看待二十一世纪大厦这个项目的？

　　王乾瑜：因为我们也接触了一些客户。我觉得客户选择二十一世纪大厦最终原因就是它的生态环境。这个生态环境对客户到底有什么吸引力？现在大家都讲要不断提升自己的生活指数。我记得当时03年非典的时候，很多写字楼的新风量基本是忽略不计的，包括这个大厦的开窗率都不是一个重要的指标。但是在03年非典以后，任何一个大厦做自己宣传的时候，都提到了新风量和开窗率的问题。这些小的问题，都得到了客户的慢慢关注，包括楼层的净高。我们知道以前的写字楼只有两米四，两米五，客户是很难入住这样的写字楼的。正因为这些细节影响到了客户的选择取向。

　　所以刚才你说的生态环境，我曾经站到二十一世纪大厦的九层去看朝阳公园，很直白的说，我心情很愉快。确实是这样。另外，从风水角度来讲，大家都知道水是财，不管是亮马河也好，还是朝阳公园的湖景也好，都代表了一种财。不管是内资企业还是外资企业，在这方面能够达到一种很好的默契。所以，从生态上来讲，这是一个非常大的亮点，很难有其他同档次的楼可以和二十一世纪大厦来竞争。我相信这也是客户一个很重要的选择面。

理想阳光总经理 杨乐涛

　　杨乐涛：对于这个楼，我们一开始接触的时候，对于生态问题，我们第一眼看到，就觉得这个楼是我们想要找的一个写字楼标准。为什么这样说？因为现在大家的生活都在不断地改善，刚才王总也说了，现在我们越来越讲究生活质量。但是我们工作的人，大多数时间在办公室比较多。除了改善家庭环境以外，办公环境尤为重要。我们可以很早在发达国家就出现了一种现象，叫“逃离CBD”，它就讲到钢筋混凝土堆积出来的东西是不健康的，是有污染的。这样就需要找到绿色生态。

　　我们这个位置刚好在北京燕莎商务区，现在美国大使馆、日本大使馆新址都在旁边。包括门前几千平米的广场，大堂绿化面积很大。包括我们站在办公室，我们的景观也是很大的。这就构成了一个很完美的图画。当你站在一个写字楼里面，你能看到这边是那么大的一个亮马河，一个朝阳公园的湖面，这边是燕莎商务圈的高楼林立，这种冲击感是很强的。它构成了一个非常理想的办公环境。这可能也是我们客户能够看好的一个重要原因。

　　我再补充一下，它从设计方面也考虑到了这个问题。其实现在多数写字楼都是以冷色调为主，但是我们这个楼以暖色调为主，因为现在办公有一种潮流，就是“回归”。因为暖色调会让人的心情放松。其实这是很生态的一种表现，它是另外一种意义上的生态。我认为这个写字楼在北京是绝无仅有的。在绝佳的位置上，它有这么好的一个环境。我想很多客户都想持有这样的产品。

　　总体来说，我感觉这个楼是北京一个非常大的亮点。我们现在也不是大规模地造势，去宣传它，我们只是做能让客户切身感受到的一些东西。

　　主持人：可以看出，现在人们在对硬件和软件上的需求提高的同时，对工作质量和办公环境的要求提高也是一种趋势。

　　主持人：在论坛最后，请各位用一句话对未来写字楼市场的前景进行点评。

　　王乾瑜：对于写字楼市场，我很期待。今天针对这个话题，我期待二十一世纪大厦能够更早的达到一种非常好的办公环境。第二，我期待现在的经济形势的全面复苏，我相信有钱赚，大家都会很高兴。第三，我期望北京真正成为一个国际化的都市，这样它的写字楼才具有真正的专业化、国际化，能够给我们这样的公司更大的发展空间。

　　杨乐涛：对于写字楼来说，它经历过亚洲金融危机，也经历过IT的高速发展阶段，也经过了最近的经济危机，但是它都能一次次走过来，并且我觉得未来会越来越好，而且这个时期会更长一些，我的判断是到明年下半年才会真正地从低谷走出来。当然我们从事这个行业，我也跟王总有同样的期待，大家都会在更好的环境中受益。

　　韩冬：如果你想在工作之余体验这种生活的美景，请到我们二十一世纪大厦。预祝在职场上拼杀的人士，工作与生活能够达到平衡，身体健康！家庭幸福！

　　郝彩虹：真诚的邀请对办公生活有更高水平的企业和白领人士来二十一世纪大厦，共同跟我们分享这份美景，共同跟我们分享人生！

　　主持人：谢谢四位嘉宾，今天的访谈就到这里！