对于写字楼市场的投资，投资者们一直持谨慎态度；因为写字楼的标的动辄过亿元，非一般投资者可以涉足的。近期住宅价格超过写字楼价格，“商住倒挂”现象开始显现。在给人们带来惊喜的同时，不禁提出疑问，商业地产抄底时机是否真的到来了? 写字楼投资，是机遇？还是陷阱？2009年10月27日上午10点，新浪乐居商业地产频道特邀雅世集团设计总监韩冬、中天世纪营销总监郝彩虹、理想阳光总经理杨乐涛和旺京置地总经理王乾瑜做客新浪乐居嘉宾聊天室来一起谈谈各自的看法。

　　访谈时间：2009年10月27日上午10：00

　　访谈地点：理想国际大厦8层直播间

　　访谈嘉宾：雅世集团设计总监 韩冬

　　           中天世纪营销总监 郝彩虹

　　           理想阳光总经理 杨乐涛

　　           旺京置地总经理 王乾瑜

　　以下是新浪乐居商业地产频道对此次访谈进行的图文直播：

访谈现场图片

　　主持人：各位新浪的网友，大家上午好！欢迎来到新浪乐居嘉宾聊天室。本期论坛的主题将围绕“写字楼的投资机遇与陷阱”这个话题展开。首先，我来介绍一下在座的四位嘉宾，他们是：雅世集团的设计总监韩冬、中天世纪的营销总监郝彩虹、理想阳光的总经理杨乐涛和旺京置地的总经理王乾瑜。　　

　　对于写字楼市场的投资，我们一直持谨慎态度；因为写字楼的标的动辄过亿，并非一般投资者可以涉足的。近期，很多地段物业住宅不但比商业好卖，而且价格涨幅也要大于商业。“商住倒挂”的现象开始显现。在给人们带来惊喜的同时，不禁也让我们提出疑问，写字楼投资，是机遇？还是陷阱？今天我们就这一主题，请各位嘉宾聊一聊自己的观点。

　　经济危机导致商住倒挂 写字楼市场投资前景广阔

　　主持人：之前在起步阶段的普通住宅活跃度不如写字楼市场理所当然。现在却恰恰相反，商业与住宅价格倒挂出现苗头。请问各位是如何看待商住倒挂这一现象的?

　　郝彩虹：我认为是这样的。写字楼的需求和住宅需求人群是不一样的。从投资角度来讲，写字楼的投资风险更高，主要是受到经济活跃度的影响会非常大。目前大家众所周知，经济危机对于各个行业的影响还是非常大的，所以对写字楼的投资还是比较谨慎的。而且目前北京市场很多商住倒挂的现象对写字楼的冲击也比较大。所以，暂时市场出现这个现象还是可以理解的。但是这个现象随着经济的复苏以及人们对写字楼品质要求的逐渐提高，我觉得尤其优秀的写字楼会越来越得到市场的认可。

中天世纪营销总监 郝彩虹

　　主持人：请问王总，您是怎么看的？

　　王乾瑜：因为我们主要服务于写字楼，我们应该是站在最前线的。我们来看“商住倒挂”这种现象，主要原因就是因为经济危机。尤其像燕莎、CBD包括像中关村，我们写字楼主要提供给一些欧美公司、一些国外企业。从目前来看，虽然从国内经济形势上有一些复苏的现象，但是像美国、欧洲他们的整体复苏现象还比较缓慢。

　　实际上这种老牌的欧美企业，他们所能消化的写字楼的量是非常大的。在他们的不到经济形势有所缓解的情况下，他们对于写字楼的需求是比较差的，也会影响到目前写字楼的整体出租率。另外，我个人觉得，目前有一些开发商都是从住宅转为写字楼的。相对来说，在写字楼无论经营还是管理方面，跟美国、欧洲相比，品质和管理上还是有一定差距的。

　　另外还有一点，就是政府行为。包括现在写字楼注册，尤其是外商投资注册是很麻烦的一件事，包括一些税收政策等等。应该说，我个人非常同意郝总的观点，我觉得写字楼市场前景还是很广阔的，目前写字楼没有住宅市场或者商业地产市场价值高，也是一个短期行为。

　　主持人：非常精彩！请杨总发表一下您的观点。

　　杨乐涛：这个话题其实一直在谈。我个人觉得写字楼和住宅虽然都属于房地产产品，但是它们是两个完全不通的类型。住宅的群体是个人，写字楼是以公司的实际消费为主，它是跟宏观经济有关系。住宅有点像大众商品一样，甚至可以理解为一种投资产品。比如我们现在买一个住宅，可能是为了规避人民币的贬值风险，它针对的是个体消费，但是写字楼针对的是公司。

　　由于中国人的基数还是很多的，特别是住房的刚性需求很大，在没有好的投资渠道下，选择买住房作为一种投资方式，是一个很重要的特点。所以，住宅价格高，在目前市场上是很正常的，我觉得将来这也是很正常的现象。

　　而写字楼为什么有倒挂的现象？我也同意。但是要把写字楼分开来看，我觉得好的写字楼，它的价格要比住宅高。一般的写字楼要比住宅低，我觉得是非常正常的。在国外，一些好的写字楼，个人是很难持有的，基本是买不到的状况。

　　如果在市场的低谷，能买到好的写字楼，绝对是一个非常好的机会。但是好的写字楼，我们能看到大体上能卖的非常少。

　　主持人：所以说写字楼的品质和它的价值还是成正比的？

　　杨乐涛：其实，它的价值是最大的体现。但是由于我们现在的供求关系，政府为了拉动内需对写字楼的放量很大，所以租金在短期内回落到一个水准是很难的。我们现在能看到的高点也就是四五十美金。所以，在有一段时间出租率达到很高状况的时候，写字楼的价值就体现出来了。

　　投资写字楼好时机 零散销售不可行

　　主持人：刚才各位都提到了“商住倒挂”这样的现象是一个短期行为。我们可否说现在是写字楼投资的好时机呢？

　　郝彩虹：我认为投资写字楼这个阶段肯定是个绝佳的阶段，但要看你投的是什么样的写字楼。比如杨总说的，现在好的写字楼在一些发达国家根本就买不到。在国内，因为我们很多写字楼，开发商有一定资金上的瓶颈，对于销售他们有一定的比例面向这种投资客，如果有经济实力的企业家也好或者是个人，投资品质非常好的写字楼，目前我觉得是非常合适的。

旺京置地总经理 王乾瑜

　　王乾瑜：我跟郝总的看法有点的不同。我觉得现在时机也许合适，但是现在没有适合出手的项目。我们一直讲品质，但是现在有些可选择销售的项目，它在品质上都受到了影响。大家都知道，从短期收益率来讲我可以把它卖掉，可以第一时间最大化。这样，作为很多开发商来讲，如果这个项目完全是以想买的，而不是自持为主的，它可能会忽略后期很多硬件维护，包括物业管理，包括这个楼的品质。

　　比如一个很好的写字楼突然进了一个美容院，它和这个楼里面公司的办公行为是不匹配的。这样，这个楼的品质如何保证？现在北京市场核心区域可以零散销售的项目非常少。比如金融街基本都是整片购买。

　　所以我个人认为现在的时机未必是合适的时机；同样，没有合适的项目如何出手？如果现在有一些项目要出手，它也需要提升它的品质。我个人认为应稍微往后延一延。另外，国家现在需要拉动内需，还是以住宅的刚性需求为主，还是希望人们把钱拿出来花掉。而且写字楼收益不是一个短期的行为。我相信广州、上海、深圳一定会和国际化的都市看齐。上海作为一个经济中心，我相信它在写字楼市场上会越来越成熟。所以，我相信这种投资是一种理性的投资。

　　郝彩虹：我觉得这是一个很有意思的话题。现在开发商不完全是卖掉或者完全租掉这两种思路。你选择卖还是自己持有，要看你是怎么定位的，其实这是客户的问题。其实我们做的二十一世纪大厦一直就没有放弃在市场上寻找能够跟我们相契合的企业。如果你是自己持有，品质又非常好，我们是不放弃跟这个业主一起持有这个物业的。如果开发商引进一种两种品牌的业主，也未必不是一个好的思路。

　　杨乐涛：其实郝总说的也对，我们现在想的就是卖给一些有实力的业主，他们能够提高我们大厦的品质。

　　主持人：所以从客观上来讲，租赁和出售在一定程度上如果比例掌握好，业主的品质又能得到保障，对我们的项目也是一种提升？

　　郝彩虹：对。

　　杨乐涛：可以这样说，如果真能一块面积都不卖，非常完整地持有一块项目，是非常好的。包括你将来整体转让都是非常容易的事情。一旦面积散了，在这个环节就非常困难了。但是每个项目有每个项目的特点，有些项目可能本身就不完整，所以它再适当地做出一些面积的出售，我觉得也不矛盾。当然我们要避免像大宗商品那样去卖。

　　王乾瑜：比如像恒基中心，包括像万通、丰联广场，丰联现在品质还可以。但是像恒基、万通这种品质都是没有办法去保证的。

　　杨乐涛：对，它其实是一个很琐碎的单位。这些项目普遍还有一个特点，商业起的都是负面作用。其实因素是多样化的，起码我们知道散买，在北京举不出一个更好的例子，并且在世界范围内都很少能找到这样一个好的例子。

　　王乾瑜：包括像东三环湘江的财富中心都是一样。因为湘江本来就不完整，它的土地要归还给土地中心。

　　主持人：那么二十一世纪大厦这个项目的经营模式是怎样的？

　　郝彩虹：我们本着一个原则，我们绝对不会散买，对于有实力和我们目标相吻合的企业，我们将会和他们一起经营和管理二十一世纪大厦。