邢军：商业地产项目要讲究区域文化融合

　　邢军：进行到这里，我想给大家鼓鼓掌，我用最简洁的语言，不会耽误大家的时间。我们是一个正在筹备的项目，首先感谢组委会有这样一个机会给我们，给大家系统介绍一下我们的想法和筹备工作。上海董事会的的汪先生设计成便利性，近邻性，社区性，区域性，超区域性，这些的建成和开业，加速企业规划的调整与完善，进一步发觉和促进当今的消费潜力，打造地方的城市明天。

　　所谓区域是区域文化等诸多因素的客观反应，我们必须深入到这个区域背后去研究，我在这里列了一个图表，有宏观分析接管，微观分析阶段。一个项目要做好，文化必须融合，我举两个例子，向海德新天地建成了以后，全国有若干的新天地要学习他，据我所知，还没有一个成功的，因为他不具备上海新天地的项目所适应当地的消费能力和依存的文化基础，第二个也是上海 大厅国际的这个例子，我去过那里，座落在上海的闸北区，是比较穷的，除了它的视景文化更强，大地国际在做这个项目的时候，经过充分的研究，找到了一个文化结合点，现在运营的很成功。选址务求准确。下面这是个差摩尔的地理位置，至少可以辐射到四个城区。

　　必须拥有相当属于的中高的消费群体，常住人口达到80万，我们这次整体的定位是比较年轻时尚的，第三就是交通便利，停车方便，下面大家可以看到我的一个规划图，我们周围的城市主干道有两条，所以交通非常方便。第四就是规模应该适当，昨天晚上在小型的封闭得分会上已经有专家在争论了，到底应该有多大，我认为不是由开发商说，应该是区域的消费能力来决定的，一般要求是以商场为圆心的三公里以内的消费人口。大家可以很简单的算一下，你的区域当中有没有这样一个消费能力去支撑这样一个消费额，消费中心比较适合的规模是15-20万的平方米。第五是交通需要便捷，首先是外部交通，刚才讲到了，我们的交通非常便利，大家看到我们的北侧还设计了出租汽车和巴士停靠站，这些我们都在和公交公司在谈。共同交通发达，在北京，很多的购物中心，包括已经开业的和即将开业的，如果跟轨道直接连通，他的经营效益非常的明显。国内的绝大多数的开发商，有多少条公交线路，我们周围有28条的公交线路，地铁一号线，通过25米宽的走廊，直接跟我们的项目连接。一个是内部交通。第二个是动线要清晰，有一个购物中心我去过若干次，我每次都没有走全，因为他实在是动线规划的不合理。第三就是立体交通，解决好垂直交通非常重要，黄颜色是层与层自然转换的扶梯，竖的蓝色是飞梯，同时也是对我们高层租户负责任的做法，这是在我们已经做好的情况下，由开发商再去规划。规划强调专业，北京一个老总说，应该把办公室很漂亮的女孩引过来，美人甚至一周到我们这里来一次，而老太太每天都来，确实吸引了周边的很多居民，所以我跟很多的开发商说过这些，不是凭我们想象建成以后让谁来。一个是商圈的划分，二八法则是什么呢？有这样一个定律，步行20分钟的客流，能够支持这个项目80%的胜利，我们对核心商圈的划定，将对这个项目的成败起到至关重要的作用。第三就是主体地位，一方面是多品类和品牌，针对消费者市场细分的要求，他做了相应的调整，同时购物中心作为一站终点，他不可能只针对少数客流，在你的区域当中，有很多的消费群体，真正的消费群体是谁，比如像司徒先生讲的大悦城，这是一个非常好的体现。差异化战略的重要举措。怎么形成差异化，首先你选择一个主体地位是一个非常重要的举措。我们准备定位到快乐，为北京人带来一份生活的大快乐，我们和大悦城有点向但是不一样。第四就是功能定位，我们希望做成北京西部最大的吃喝玩乐的场所，当然我们还有购物。第五就是业态组合，要求你的业态选择非常丰富，下面是效果图，因为我们是一个L型的建筑，上面是一个参考的图片，北京一条街是图的下半部分，几个大的餐饮，配合餐饮，我们会放一些甜品，茶馆，主要是针对周边客人的要求，提出了这样一个设计。

　　合理的业态组合和各个店铺资源整合，带动人流循环是支撑购物中心繁荣的必要条件。要充分的考虑不同经营主题间的相容性和亲和力，比如像女装，女鞋，我们希望相互聚集，让大家有选择的余地，通过兴趣来产生购买的上我们不同的布置，让这种兴趣引导购物的激情，最后就是服务设施，一些超市啊，银行我们会优先考虑到出入口，让客户考虑到方便。

　　档次定位，绝大多数区域性购物中心的目标客群应该是中高收入的大众而不是很高收入的小众，这两天很多的专家也都讲过，很多高端的购物中心的经营状况并不乐观。动线的规划首先是人性化，我们六层准备做儿童的游乐区域，最简单的一点，大家都去过医院，医院是最不人性化的，他是为了医疗管理的方便，而不是为了病人的方便。

　　立体动线方便高效，要摆脱过去百货公司平面动线的思路，我们把整个平面做成立体的。建筑景观规划，首先是外部景观强调视觉冲击力。现在我们通过外立面的规划，来进行大的改变。站在西四换外面看我们的西侧是什么样子，这次我们是把几块取消广告五味的主要，做成非常有冲击力，做成让人过目不忘的图片，如果你开车，你肯定知道这个一是商场。内部的景观强调主题化，情绪化，同时这些因素的协调与融合。把很多品牌的标志和广告打出来，应该和NMA形成一个很强的效果。第三个是舒适性，包括晚上，随着时间的变化，产生不同的景观，我们选取了几个图片，都是有厨房的，不是让客人到里面吃东西，是有一种体验的东西。第三就是个性化，我们希望每一家店面都是有自己的鲜明特征，还有情绪化，我们希望在上面做一些小品，使人们在购物当中，视觉始终不疲劳，我们这次正在做一个很大的改进，也正在取得政府的支持，会增加一个广场，因为北京的西边和东边不一样，东边是写字楼文化，东边是政府文化。大家可以看到我们做的一个效果图，我们晚上还会加上灯光，希望把它很自然的延伸过去。第四就是特色鲜明。

　　刚才像一个灯笼一样故在里面，我们现在正在找这种材料，让它在不同的时间都能够有很明显的效果。最后，小想让购物中心运营升汞，有很多的因素，我更多的是从前期规划的角度，我总结了四个要素，选址是它的基础，定位是关键，定位是核心，服务产生竞争力，把这四件事情做好，应该说我们就有机会做成一个成功的购物中心，利用我们的资源达到每个项目不同的特色。

　　我的演讲就跟大家汇报到这里，我刚才说有一个短片，让大家放松一下。我们作为一个新项目，首先感谢主办方给我们这样一个机会，同样感谢大家对我们的关注，谢谢。

　　主持人：咱们非常感谢行踪和咱们一起分享他的内容，下面我们有请美国世邦魏理世大连董事关宏先生为我们带来他的经验。

　　邢军：商业地产项目要讲究区域文化融合

　　邢军：进 行到这里，我想给大家鼓鼓掌，我用最简洁的语言，不会耽误大家的时间。我们是一个正在筹备的项目，首先感谢组委会有这样一个机会给我们，给大家系统介绍一 下我们的想法和筹备工作。上海董事会的的汪先生设计成便利性，近邻性，社区性，区域性，超区域性，这些的建成和开业，加速企业规划的调整与完善，进一步发 觉和促进当今的消费潜力，打造地方的城市明天。

　　所谓区域是区域文化等诸多因素的客观反应，我们必须深入到这个区域背后去研究，我在这里列了一个图表，有宏观分析接管，微观分析阶段。一个项 目要做好，文化必须融合，我举两个例子，向海德新天地建成了以后，全国有若干的新天地要学习他，据我所知，还没有一个成功的，因为他不具备上海新天地的项 目所适应当地的消费能力和依存的文化基础，第二个也是上海 大厅国际的这个例子，我去过那里，座落在上海的闸北区，是比较穷的，除了它的视景文化更强，大地 国际在做这个项目的时候，经过充分的研究，找到了一个文化结合点，现在运营的很成功。选址务求准确。下面这是个差摩尔的地理位置，至少可以辐射到四个城 区。

　　必须拥有相当属于的中高的消费群体，常住人口达到80万，我们这次整体的定位是比较年轻时尚的，第三就是交通便利，停车方便，下面大家可以看到 我的一个规划图，我们周围的城市主干道有两条，所以交通非常方便。第四就是规模应该适当，昨天晚上在小型的封闭得分会上已经有专家在争论了，到底应该有多 大，我认为不是由开发商说，应该是区域的消费能力来决定的，一般要求是以商场为圆心的三公里以内的消费人口。大家可以很简单的算一下，你的区域当中有没有 这样一个消费能力去支撑这样一个消费额，消费中心比较适合的规模是15-20万的平方米。第五是交通需要便捷，首先是外部交通，刚才讲到了，我们的交通非 常便利，大家看到我们的北侧还设计了出租汽车和巴士停靠站，这些我们都在和公交公司在谈。共同交通发达，在北京，很多的购物中心，包括已经开业的和即将开 业的，如果跟轨道直接连通，他的经营效益非常的明显。国内的绝大多数的开发商，有多少条公交线路，我们周围有28条的公交线路，地铁一号线，通过25米宽 的走廊，直接跟我们的项目连接。一个是内部交通。第二个是动线要清晰，有一个购物中心我去过若干次，我每次都没有走全，因为他实在是动线规划的不合理。第 三就是立体交通，解决好垂直交通非常重要，黄颜色是层与层自然转换的扶梯，竖的蓝色是飞梯，同时也是对我们高层租户负责任的做法，这是在我们已经做好的情 况下，由开发商再去规划。规划强调专业，北京一个老总说，应该把办公室很漂亮的女孩引过来，美人甚至一周到我们这里来一次，而老太太每天都来，确实吸引了 周边的很多居民，所以我跟很多的开发商说过这些，不是凭我们想象建成以后让谁来。一个是商圈的划分，二八法则是什么呢？有这样一个定律，步行20分钟的客 流，能够支持这个项目80%的胜利，我们对核心商圈的划定，将对这个项目的成败起到至关重要的作用。第三就是主体地位，一方面是多品类和品牌，针对消费者 市场细分的要求，他做了相应的调整，同时购物中心作为一站终点，他不可能只针对少数客流，在你的区域当中，有很多的消费群体，真正的消费群体是谁，比如像 司徒先生讲的大悦城，这是一个非常好的体现。差异化战略的重要举措。怎么形成差异化，首先你选择一个主体地位是一个非常重要的举措。我们准备定位到快乐， 为北京人带来一份生活的大快乐，我们和大悦城有点向但是不一样。第四就是功能定位，我们希望做成北京西部最大的吃喝玩乐的场所，当然我们还有购物。第五就 是业态组合，要求你的业态选择非常丰富，下面是效果图，因为我们是一个L型的建筑，上面是一个参考的图片，北京一条街是图的下半部分，几个大的餐饮，配合 餐饮，我们会放一些甜品，茶馆，主要是针对周边客人的要求，提出了这样一个设计。