王旭：建议借助交通位置优势将商圈扩大化

运动100推广部/拓展部经理王旭

    王旭：我是运动100开发部的王旭，今天也是第一次来这个项目，旁边坐的是迪卡侬的，我们都是搞运动产品的。迪卡侬把特色作为第三个排序来说，作为我来讲，刚刚看到这个项目，从外形来看，首先很有特点，比较符合刚才几位领导说的概念，走的是海洋、海鱼的概念；其二，如果从商业的角度来说，考虑到这个地段对面是华侨城(企业专区,旗下楼盘)，还有欢乐谷，前面有百盛，要做很普通的商业，已经不是热点的东西了，所以要从一些比较特殊的，另类的商业设施也好，娱乐设施也好，介入到这个项目里来。
   
    从概念上讲，这个地方应该从娱乐、功能性出发，可能对这个项目发展更好，如果我把这个项目定位于从旅行社也好、旅行团也好，只要把客人拉到这里，作为一个景点，我想这个项目会走出比较有特色的出路。看对面的欢乐谷就是这样的，外面都知道有这么一个欢乐谷，尤其是北京周边的人，不管到北京购物也好，都要到欢乐谷玩，带来了零售的发展。就这个项目来讲，我们定位海洋的公园、产品、住宅、公寓酒店一同发展起来的话，我觉得整个商业、项目特色是非常突出的。
   
    作为我这个行业，运动产品来讲，座落在这个项目里面，我可能会更突出户外用品也好、旅游产品也好、更突出这些产品的销售，而不是服装产品的销售。刚才说的是特点，从整个商圈的概念来说，这个项目不光固定于三公里的周边，随着四环的发展，项目的商圈可以尽可能的扩大化，去做出他的特点，去更多的让北京市周边的市民也好知道这个项目。

    第三，交通，从交通概念来说，他是东四环沿线的位置，从公路上的交通是很方便的，刚才说到一些旅游客要到这个地方购物的话，我们可以开一些专线的交通，游览专线等等，对这个项目发展的前景更好一些。这是从特色、商圈扩大化、还有交通的必备性来讲这个项目的特点。

纸老虎事业发展部总监王泰

    王泰：刚才董事长定了一个调子，我也换了一个思路品鉴这个项目。我看了一下这个项目，非常的震撼，这个项目的定位是国内我所见到的比较震撼的，有感觉的，有品位的独特的项目。定位很好，刚才董事长也说了一个风水的概念，每个宏观的东西我非常感兴趣，现在我们所在的位置对面商业比较萧条，它的萧条隐含着我们这里将会更旺，我感觉这里会很有希望，很值得期待。纸老虎是做文化休闲的，刚才说吃喝玩乐的东西，我们吃的有巴西烤肉，休闲的有文化主题乐园，我们讲快乐的家园，心灵的栖息地这种方式做服务，这种方式对于你们的定位还是比较匹配的。就看我们的项目是如何定位，细分吃喝玩乐，刚才我向前面售楼小姐简短请教了一下，一个是1.7万平米，这个项目如果吃喝玩乐弄的好，有个大的影院，加上纸老虎的文化品牌休闲合作的话，上面的商业气氛这么浓，我们会把这个商业炒的更火，更旺，也欢迎各位投资方到我们北京纸老虎的主题文化广场指导工作，谢谢大家！

巴贝拉华北区开发总监霍小兵

    霍小兵：这个项目的结构、空间的创意，这种感觉现在了解的不是很充分，感觉来讲还是非常有新意的，希望开发商在前期设计的时候找到真正的因为是海渔广场。光有渔，海是什么，要把海洋给消费者，我们的定位是什么，我们的商业核心是做什么业态，提前跟我们锁定的商业沟通，了解他们需要的建筑的特点，他们的结构、空间、动线，以免中后期的招商过程当中进行一些改变，做一些工程的改造。这样的话，一是时间拖的比较长，费用稍微也高一点，我们所有商家也愿意把这个项目推荐给更多的同行，大家都可以看看，学习学习，谢谢大家！

亮视点立地开发总监马宏奇

    马宏奇：最早时候我们曾经考察过往北去的百盛，大成购物中心，我们考察过，但是这个地区短时间内做一些购物中心会有困难，但是不排除有一些有胆识的商家做。从现在来看，百盛自身经营也有困难，但是随着时间推移，这些东西都会有变化，现在我们说的是这个项目，这个项目不同于我们看到的其他的项目，建筑特色非常的独特，他的功能和定位来讲，也和外形紧密结合的。要考虑到是不是品牌多，或者品牌好就一定适合在这里做，这是一个问题。我们的品牌我们做眼镜的，专业做光学眼镜、太阳眼镜和隐性眼镜，需要这么一个业态的话，我们就要考虑根据你们的要求设计符合你们的商业定位的店型出现。如果这里的店和其他地方的店没有什么特别的话，这个增加的价值就不够了。这里的商业主题太突出了，突出了有第二家再想做海洋主题的购物中心的时候，一定要有更多的方便的条件，比如说临水、交通非常的方便，还有其他的更好的条件配合。而我们来讲，物理上讲我们不具备水的条件，海洋当中最重要的条件不具备，但是我们可以通过其他的方式弥补，通过视觉上、有形的东西弥补，启发消费者，让他们感觉到海洋带来的快乐，这个对招商非常的好。除去我们想进入到这个独特的购物中心里面，我们要从设计、货品要综合考虑，我个人感觉非常喜欢这个项目，像这样的项目你很难复制，如果我们抓住这个特点做好，真的是前途无量。
   
    赵辉：这个项目最大的亮点就是这盆水，北京很少有项目有这么大体量的水域，将来的商业定位也好，居住定位也好，将来的生态首先是突出了。很多人在未来可能都会考虑到要在这个水上面有一些自己生活的需求，所以不管将来的住宅也好，还是商业也好，我觉得在这上面会有更多的特色出现。也可以结合索士君的迪卡侬的户外商家是不是可以形成一些互动，像俏江南、翡翠这样的商业正餐在这里体现出他的餐饮特色，我觉得形式应该是很多样的。这个水可以给这个商业带来很多的启迪，所以我觉得东南四环未来商业的发展可能需要一个整体的规划和组合，填充了东南四环附近的缺水地带，会有一些商家进来，所以我觉得林达海渔广场挺有特色的。

万路达商业投资顾问（北京）有限公司总经理张国斌

    张国斌：我也非常有幸作为顾问公司来到这里，刚才几位说了迪卡侬等等店，他们都有自己的特色。这个位置说实话不是很好，我们有金融物业、管理等等，都有很多的客户，每天的更新换代都有发生，这个位置还是以开发商为主，他们很有特色，主要是把这个特色更好的体现出来，他们做这个东西可以看出来，一定要有自己的思路，我绝对不效仿任何一家，也不依赖任何的品牌。你80%的体量在自己，20%在下面的辅助你的，品牌在这个市场上已经没有用了，一定要有特色。去年和几个大品牌合作，三四个月不耽误关门，北京市商业比较大的做得好的还有几个，你说我住山水文园这里，但是我从来不在这里消费，这里的消费绝对不能依靠这里的人消费。你这边有特色，主要可以吸引全北京的人。如果把董事长从小的理想开发到这个项目当中就很好了，一定要扛住，只要扛住，把自己的定位定好，我就这么做，不要效仿其他的，地下是超市，上面弄几个品牌。要把北京市没有的东西带进来，要做出特色，在哪都可以吃到快餐，但是你来这里的话，会发现这里有品牌折扣，我买品牌才五折，我去迪卡侬别的地方没有，我来这里一看左边肯德基，右边麦当劳，我出门就可以买到。为什么来这里，一定要把自己的特色坚持下去，一定要把董事长从小的理想发挥出来，我就做大海的事儿，给我们大海的感觉。
    
    张国斌：实际上刚才跟索总她们聊，我发现这个地方个人感觉有一些问题。我以前每周晚上七点半左右从这里过一下，平常时间不来这里，我刚才找这个地方走也走错了，这个区域从以往的感觉和概念上讲，是一个出北京的地方，出京方向就在这里，进京方向就是马路对面了。出京方向意味着是一些赶路的人，大家都在走，还没有离开北京，不可能停一下干一点什么再走，因为出京都是有目的的，这种结果就造成了虽然看着在交通动线上，将来专门建一个15号出口，都没有问题，但是在出京方向，如果做一个大而全的产品，没有特色的产品，这个结果大家可以想象得到了。
   
    开发商说了，将来要做一个餐饮综合体，主力的餐饮品牌都有，一出门多乐之日，麦当劳、肯德基，望京那边健身月卡也有。你他来这里消费，没有餐饮又怎么样，没有意义，干吗过来？所以我觉得这个区域有一些地方看起来便利，大家如果定位定不好就是一个弱项了。刚才讲到特殊定位的问题，谁说了让索士君搞一些水上运动，这些虽然还只是想法，但不是没有可操作性的。这个区域要搞的话，不能说中国没有，起码也是北京比较罕见了。你东南四环搞一个，人们转过身都来，但是做酒吧街不现实。你开车到哪里去欢乐谷，不可能转一圈再回来。这个区域也有好处，会给开发商一定的压力，逼着你剑走偏锋，在这个基础上定位，并不一定排斥肯德基、麦当劳。主题品牌还是要有的，其他的特色的东西，也许是服装、餐饮、娱乐，都没有关系，现在需要一些非常开阔的思路，让大的经纪公司做一些定位，多拐一些弯，多一些思路，这样就不怕你有独特的思路。我昨天去活力东方，那个地方我原来不相信招上商来，我昨天去了，开车进去都很困难，那么偏僻的地方，旁边都是卖汽车的，还那么多人，人们不是逛，是真正的去购物。一些烂品牌都有，外面80块钱的棉衣，里面可能有800块钱的东西。现在交通很便利，但是位置不好的地方，也不是传统的商圈，也搞起来了，这个也是我们可以借鉴的东西。
   
    主持人：如果这里做一些高端的东西，因为这里有高端的产品折扣，抛去服装行业在这里做适合不适合？
    
    张国斌：只要定位准了，跟北京市里的主力商圈不冲突，跟旁边的商圈有不同的，一定可以行，不能闷在自己的想法里面拍脑门做事情，像麦当劳，肯德基，把他们放再一个配套的地方，做一个很好的布局，体量不大，但是前期定位就很好搞了，并不是说这个招商有多么大难度，反过来说传统的定位，传统的商家就会很麻烦。
   
    主持人：非常精采，今天还有一位没有发言的阿依莲的老总，从服装的角度来讲，他里面有公寓、写字楼、商业，适合不适合在这里做？
    
    俞阳：大家说了半天了，当时我们准备在这里开店来着，想选择在欢乐谷那边。这边的业态大家都很明显，一个是欢乐谷，一个是前面的奥特莱斯，我想说的是，你来做，包括我们来进驻，我可能要问你们的人群是什么，是高端、中端还是低端。第二个是商业，商业有时间，时间限制是金融危机，在这个时间段推一个商业项目，是比较难的。而且大家说白了，钱抓在手里比放出去好，现在的商家消费都在为萎缩。再说这个商业，奥特莱斯这个商业蛮好的，好就好在是以折扣的性质，包括名品折扣，这个都是在四环旁边，这个项目做的话，蓝色港湾大家也听过，很多人喜欢，但是商业一直做不起来。因为大家很喜欢那种感觉，包括我们的产品自身有很大的特色，吸引很多人来，到这里要看一下，当这些人来了之后，我们接下来要做什么，我的服装和很多的商业联合在一起，才可能更好的销售。
   
    奥特莱斯开到目前为止，业态总是以折扣为主，但是没有让人感觉业态很新鲜，现在大家都说购物希望有好的环境，相对买到比较便宜的东西，奥特莱斯没有做到，他做到的仅仅是便宜，对于他的业态来讲，奥特莱斯也有很好的业态，他所有的商业都很简单，就是折扣，如果我把这个店铺做的很好，一样走奥特莱斯的路线就是超越它，我想更多人会选择这个地方，而不是选择奥特莱斯了。所以说现在这个业态，其实我们也有心在这里做，因为奥特莱斯我们现在也在谈，我们也准备进去。一进去感觉就是大卖场，没有什么太多的感觉，这一点我觉得在这个方面你能够超越它，对于这样的业态来讲，会更好一些。
   
    主持人：今天非常感谢大家能够来品鉴我们的林达海渔广场，不知道叶总有什么样的感受也给我们点评一下？
   
    叶璇：我觉得各位同仁、各位商家给的意见都比较中肯，下一步我们怎么做，还需要进一步探讨。我可能更想了解一下邢主任那边能不能再多给一些比较专业的建议？
   
    邢和平：我们购物中心专业委员会接触得很多，但是作为协会很多是被动的接受，很多商家一开始没有跟开发商探讨如何做，这样开发出来的项目，等到招商的时候才发现，有一些商户不适合在这里经营，原来我们定向的商户想进来，但是它提供的场地不是很适合。在国内做购物中心的一个开发商，有三代产品，第一个是一层的大盒子，二层三层是沃尔玛这样的大卖场，四层是餐饮、娱乐的布局。这样的布局它在开始的时候做的都是城市中心，旧城改造的项目，但是有一些地方做的成功，有的地方做的不成功。他把下面的商业销售维持资金链的不断，做第二代购物中心的时候就建立了四五个独立体，每个都有自己的主题，比如说沃尔玛、或者说百货主力店、或者说国美、影院，但是这几组建筑互相之间的关联性不强。而且有的通道很宽，造成了整个建筑领域里面的客流进来就分散了，打散了，不能像很多的成功商业。我们希望一个商业的客流是向内聚集的，在里面循环，他要看到每个商家，这样对入住的商户才公平，第二代产品这方面做的不到位，所以也不是很成功。第三代产品，要做一个城市综合体，把主力店都建立在不同的位置上，这个跟交通的情况和立地的条件有一个布局，中间用商街把主力店串联起来，这样起到了凝聚客流的作用。

    现在我们的建筑顺利的完成了，在会前我跟叶总交流的时候就说了，一定要注意每间的体量多大，什么样的商户适合经营。你的规模不算大，也不算小，一定要把适合经营的招进来。我们光谈到商家，我们要从消费者的角度考虑这个问题，到底什么样的人来，为什么来？我们哪些商户的组合适合哪些消费群，这样的话，我们才会成功。作为购物中心，人气是最主要的，可以经过培育期不断的调整商户，但是唯一的目的就是聚集人气、财气，这个就是最关键的。因为今天是初次接触这个项目，如果对它做更深入研究的话，我们购物中心专业委员会下面设了一个商业不动产服务中心，也聚集了很多专业公司和这方面专业的人员，如果有需要的话，大家会做一个个案的分析和研究。我想这个工作会是很长时间的，我们应该说还有调整的余地，还在建，这个就是我们今天的感受，谢谢！
   
    主持人：非常感谢邢主任参与我们的活动，给我们中肯、专业的点评，各位商家也对我们的项目很肯定。从各方面，包括旅游方向，以及项目的交通、定位等等给了很多建议和想法。我们也拭目以待，希望林达海渔广场开业的时候红红火火，希望大家多关心新浪乐居商业地产频道，多参加我们的活动。今天我们的大师沙龙就到这里，谢谢大家！