主持人：刚才朱总提到了要具备一些条件，李总能否再给我们做一些概念性的讲解？一般说来是一些优质和成熟的资产包才能上REITs，这种资产包中包含的物业起码要具备哪些特征？

　　李汝容：REITs的具体管理办法还在研究过程中，这一定会以监管当局的标准为标准，所以我这里提到的都是个人基于这个行业现状、发展情况的一些个人看法，最终要听政府的。

　　第一，它会是一种成熟的，用于出租，产生租金现金流的物业。可以是工业的，也可以零售的，也可以是写字楼的，也可以酒店式公寓的，包括廉租房，换句话说它是自己持有的，成熟了，带租约的，成熟的经营性物业。第二，照国际惯例来讲，一般对产权的统一会有具体的要求。比如说，我们有一栋楼，我在这个楼中间有两层，是否可以把这两层拿来做REITs？这种难度是比较大的。首先整体产权证中间，是有，比如说，85%的面积是你来控制的，物业管理上是统一的，这种方式才适合做REITs。第三，产权清晰。现在我们也存在一些问题，比如说某块是划拨地，这样可能就不太适合做商业REITs了。

　　基本是这么几个要求，更细一点的话，可能就要取决于人民银行或者是证监会相关的规定，他们可能会按照发行制度，对程序、时间、业绩增长上有一些更具体的要求。大体来说，这个方面应该是这么三个比较基本的要求。还有一点，你必须要能把它剥得出来，如果联想大厦是在一个大盘子里面，到底拿什么来做REITs？这其实也是一个产权清晰的表现，我要清楚股东和持有人是谁。很多这些都要取决于REITs是什么样的形式，是由REITs直接持有资产，还是REITs持有一个公司的股权，再持有资产。我估计后者的可能性大，因为在中国房地产资产买卖的税收成本太高。

　　还有一件事要说一下，REITs这个新事物一出现，就希望它对房地产有多大的作用，立竿见影，这是不现实的。对这个行业来说，房地产这个从业人员做好准备了没有，不要老是说政府不让放。所以有实力的开发商和房地产从业人员，应该把这个当做一个方向性和战略性的东西来看，看看这个东西适合不适合你来做，你要做什么样的位置。它不可能为你的开发提供资金，它是为你整个商业模式的持续利益提供了解决方案，提供了一个非常清晰可控的解决方案，你要据此分析，未来应该怎么做。比如说现在的廉租房，体量非常小，我们现在谈REITs对廉租房的影响，可能没有多大意义，因为没有这么一个资产池。我作为一个开发商来讲，如果REITs出来了以后，就应该去做廉租房，用以出租，最后上REITs，这就是一个良性的循环。我先开始做了，做之后要发生一系列的行业的剧变，看清楚这个趋势的人，会在将来的发展中占有优势。

　　主持人：像之前常常有种说法，说REITs是远水解不了近渴，现在是水摆在眼前了，能不能真正利用它解渴的问题。

　　朱友军：对，要看你是否能够达到它的标准。前一段时间我们接触到一个开发商，有30-40%的物业已经卖出去了，而且是虚拟产权，他就想问是否可以做REITs。这点上，因为你的管理能力很差，你的招商能力很差，如果达不到REITs的标准，你也上不了。所以，现在对于这种商业地产而言，政府给了政策下来，但是你是否能够符合这个政策，你能否上，这就不是远水解不了近渴的问题，而是即使有水但是你喝不上的问题。REITs这杯水绝对是有资格才能喝的，划了一条线，你可能在线的后面，虽然近，也只能看着。

　　李汝容：融科当时做写字楼的时候，做融科资讯中心的时候，刚开始的经营比较困难，租得不好，很多人提出是不是卖了。当时我们的决策层，陈国栋陈总非常坚定，扛过去也不能卖，我坚决要持有。那个时候，如果没扛的话，现在REITs对融科也没有太大的意义了。当时在05年香港REITs开始的时候，有一些开发商和我们一样想做REITs，很大的一个问题就是做好的物业散卖了，现在没法再操作。

　　主持人：融科这种先做自持，然后开始做住宅，在开发企业中也是不多见的。

　　李汝容：当时陈总是扛住了，当时的压力非常大，头半年做得不太好，现在做到这个样子，已经是中关村最好的物业之一，也是北京最好的物业之一。所以要有这样一个信念在里面。我也接触了很多的开发商，这不是能够一劳永逸的解决问题，马上能够解决问题，这是不可能的。

　　另外，在中国的商业物业中有很大的两个问题。刚才我们提到了资产，有很多资产其实很可惜，非常好的资产散卖了，不是不能做，但是将来做会做得非常累，很麻烦。第二，刚才朱总也提到了，要有一个专业的管理团队。我们在没有REITs出现的时候，商业物业的模式本身不是可持续的，因为它没有出口。一旦出来了以后，我们现在最缺的其实是一个专业的管理团队，对REITs的管理团队要求其实是非常高的。当时我们内部讨论的时候，认为房地产是有两个特点，一个特点是使用品，一个是资本品，到了REITs出来以后它就成为了一个公募资本品。作为管理者既要有管使用品的能力，也要有管资本品能力，它是实体经济和虚拟经济的结合，所以对这方面的能力要求是非常高的。有没有这样的团队，其实也是一个挑战，我们的金融机构有没有这样的能力，他可能懂金融产品，但是不懂使用价值的管理，有些可能是懂使用价值的管理，但是不懂资本品的管理。

　　包括我们自己内部也在谈，以前我们不知道REITs的大概方向，但是我们做租赁管理。把这个楼定了一个价招出去，我们其实是在管使用价值，不要让它空置了。这里经常面临一个问题，是否要打折，给不给免租，如果做REITs，就要从收益角度来看，怎么管收益就多了。这是一个新的理论新的角度来看商业地产的。

　　主持人：毕竟来说它是一个这么新的东西，可能擅长其中某一个方面的人才会有，但是综合型的人才比较少。相信通过今天李总和朱总的精彩讲解，我们开发商朋友也会渐渐比较客观的去认识REITs之于商业地产的作用。在它逐步发展起来之后，希望还能请到两位来为我们做进一步的探讨。

    今天非常感谢两位的到来，本期商业地产专业讲台到此结束。