《专业讲台》是新浪乐居商业地产频道一档偏重于学术性的网络互动栏目。关注商业地产行业热点、聚焦专业兴趣。定期邀请业内资深专家就某一热点话题进行讲解，并邀请有兴趣的网友或业内人士现场参与并提问。在面对面的交流中解答心中的疑惑，学习更多的行业知识。

　　本期主题：REITs之于中国商业地产

　　嘉宾讲师：汉博顾问董事长 朱友军

　　           融科投资执行总裁 李汝容

　　时    间：2009年3月30日15时

　　地    点：北京市海淀区北四环西路58号理想国际大厦8层

　　主题背景：

　　现阶段商业地产主要依靠银行贷款这种单一融资模式。由于考虑到商业地产的经营风险，银行方面对于这样一个长线经营的行业，并没有与之十分适应的信贷产品。如何解决开发资金来源，找到适合商业地产的融资渠道，是上到国家政府，具体到每一位从业人士都非常关心的问题。在这种形势下，08年年底传来了REITs方面的政策利好消息。央行、银监会、证监会等三大主要监管部门以积极态度回应近期REITs的动态，一时间关于REITs已经解冻的报道占据了各大地产媒体的重要版面。

　　但是，各种转绕着REITs的相关问题，包括很多商业地产的从业人士还不是十分清楚。本期专业讲台请到商业地产与金融业的两位专家，与关注商业地产的各界人士，以及广大网友来深入探讨REITs与商业地产发展的话题。

　　1、REITs的概念及在中国的发展历程。

　　2、目前信托公司所做的房地产信托产品是不是真实意义上的REITs，主要区别体现在哪？

　　3、尚无明确具体时间的REITs试点将会选择何种发行渠道？将给中国商业地产带来哪些方面的实际影响？

　　4、对于商业地产开发商而言，REITs是否能起到立竿见影的融资效果？

　　5、商业物业上REITs应具备哪些条件？

　　讲师简历：

　　朱友军，汉博投资集团董事长。经济法学硕士，乐居全国专家联盟成员。当过记者，做过律师，1999年进入地产圈，2005年成立汉博顾问。截至2008年，汉博顾问已服务了超过500万平方米的商业地产项目，涵盖购物中心、商业综合体、商业街、旅游商业、城市规划5个业态，建立行业操作流程体系。朱友军以其独特的理解和丰富的实践经验，推动了中国商业地产的有序发展，并将自己的理解融入大型商业地产的策划、招商、推广、运营管理中，赋予项目强烈的个人气质。被评为“中国商业地产推动力人物”“中国地产影响力人物”，中国商业地产杰出贡献人物，并受邀担任中南财经政法大学客座教授、中国人民大学特聘教授。

　　李汝容，联想控股融科资产管理公司执行总裁。李汝容先生有着多年的私募投资和金融领域经验，曾在弘毅投资任投资总监，随后加入融科智地(企业专区,旗下楼盘)，任副总裁。2006年，李汝容先生领导成立了融科资产管理公司，开展房地产金融业务。李汝容先生同时还是是证监会REITs专家小组成员。李汝容先生1989年毕业于中国人民大学金融专业，1996年获得纽约州立大学经济学硕士学位，1998年取得密西根大学MBA学位。

图为主持人(左)与融科投资执行总裁李汝容(中)、汉博顾问董事长朱友军

　　主持人：各位乐居网友大家好，欢迎来到商业地产专业讲台第10期，我是本期的主持人徐迪。首先介绍今天坐客我们直播间的两位专家：北京汉博顾问董事长朱友军先生。

　　朱友军：大家好。

　　主持人：这位是融科投资管理顾问有限公司执行总裁李汝容先生，您好。

　　李汝容：主持人好，各位网友好。

　　主持人：欢迎二位的到来。本期商业地产专业讲台的话题是：REITs之于中国商业地产。众所周知，资金问题已经成为中国商业地产行业发展的瓶颈，现阶段开发的主要资金来源，还是只能依靠银行贷款这种单一的模式。

　　就在去年年底，传来了REITs的政策利好消息。央行、证监会、银监会这三大主要监管部门也是非常积极地回应有关REITs的一些动态，许多业内人士据此判断REITs已经“解冻”。但是各种围绕着REITs的相关问题，可能我们广大的网友，包括商业地产业内一些从业人士也不是十分了解。那么今天有幸请到两位，首先请李总为我们简单介绍一下REITs的概念，以及它在中国的发展历程。

　　李汝容：谢谢主持人。首先说REITs这一块在中国还没有出来，谈不上发展。REITs说是一个专有名词的话，其实也不是特别专有，REITs全称叫做Real Estate Investment Trusts，它最早在美国是按照缴税不同的档次进行归类，公司、合伙、信托，有不同的征税方式。上世纪六十年代为了鼓励商业地产的发展，给商业地产持有运营商有一些税收优惠，鼓励开发商能够持续拥有和经营REITs。这个税收优惠出来之前，拥有一个商业地产，实际上在税收方面是不合算的，还不如卖掉产生现金流。这种税收体制下，它实质上是税收方面的优惠政策，享受这样的优惠政策的实体REITs，最后上市，在纽交所上市后专门创造了一类新的金融产品，就叫做REITs。原理上来讲，只要符合美国税收管理当局相关的一些政策，即满足投资对象和派息规定的，任何东西都可以叫成REITs。哪怕我是做工厂的，我认为REITs可以给自己最好的税收优惠，也可以宣布自己是REITs这么来做，因为美国是不受成规的国家，这方面比较宽松。当然它的税收优惠不是所有行业的都能来做的，原理上是可以的，但是有些行业并不适合。比方说纺织行业，它的现金流特征使它享受不了REITs，REITs这样一种税收优惠对它来说可能不是最佳的，所以纺织行业通常不会说自己来做一个REITs。

　　一般来讲，这种税收制度只有是重资产型，前期投入很大，后期现金流很稳定的情况下，这时候把自己做成REITs，税收才是最优惠的，收益率最好。基于这种原因，所有的REITs都是资本投入量比较大，现金流、收益率比较稳定的这样一些资产来做REITs。除了房地产REITs之外，在美国还有森林REITs，美国对砍伐树木也是有要求的，如果经营了一片山林，一年卖一点树林也是有稳定收益的，所以也可以做成森林REITs。再比如高速公路，美国的高速公路原理上收费的，也可以做成高速公路REITs。重资产型的行业原则上都可以做成，所以REITs并不是专门针对房地产，但是开头是为了鼓励房地产，尤其是商业地产而起源的。这是从最早的状态来讲的。

　　美国REITs发展经过了相当长的时间，一直是起起伏伏，结构越来越复杂，到最后伞型REITs等等也出来了。发展历程比较长，到了七八十年代，澳大利亚引进了这个概念。亚洲最早做的是日本，日本从1988到1989年左右进入十年的萧条期。1996年当时日本政府实行了Big Bang plan，如何把经济萧条振兴起来，日本选择了一个很重要的行业就是房地产。当时经济萧条，很多金融机构倒了，所以他们很重要的刺激经济走出萧条的突破口，就是针对房地产这块做了大量的努力，当时就开始允许做REITs，做上市的REITs，在日本出现了第一个REITs。2001年新加坡开始做，2005年香港开始做。韩国和台湾其实也是在这期间做过一些，但是他们做过的在结构和设计上有问题，影响力不太大。亚洲东亚地区来说，REITs也是一个新事物。

　　中国最早是受新加坡和香港的影响。香港在2005年上了第一个以内地资产为主的REITs，就是越秀。因为REITs结构上有一些要求，要求在境外上市主体直接持有境内房地产资产的产权，越秀就是这样的结构，换句话说它的上市公司在国内没有落地。后来在2006年的时候把这个口给卡死了，要求国外持有的房地产上市公司国内必须落地。这样也就是说要交很高的土地增值税，税务成本太高，所以在越秀做完之后很长时间之内，没有办法复制它的模式。国内没有这个机制，真正要做要转移股权，使得一定程度上土地增值税能够合理的控制掉。所以2005年的时候，香港港监会同意改变REITs对资产持有的要求，允许REITs持有的资产在中国内地有一个壳，通过转股权的方式就出去了。在此情况下，新加坡也采取了类似的政策修改，所以我记得，在2006年CRCT在新加坡就挂牌了。大概07年初，佳程广场在香港挂牌了睿富基金。

　　中国内地政府对金融创新一直十分重视，要求在风险可控的情况下进行适度的金融创新。此次金融危机之后，证明我国政府这样一种谨慎和积极地态度是非常正确的。相关的一行三会，应该说从2003到2004年就开始研究在中国推出REITs的可行性和必要性。人民银行下面金融市场司也在积极的研究REITs在中国出台的可能性。换句话说REITs是否可以做，是否符合我国的宏观政策，这是比较大的问题。到2007年4月份，证监会成立了一个由会领导亲自参加和领导的REITs工作小组，所以说中国的一行三会都一直在积极地研究讨论。去年12月3日的金融“国九条”实际上是给开了绿灯，说这个是可以做的，下一步的问题就是怎么做的问题。这是REITs在中国境内发展的一个简单的情况。

　　主持人：您所说的当时日本在经济萧条的形势下，发行了第一只REITs，中国现在受到国际金融海啸的影响，经济形势谈不上萧条，但在各个经济增长点上，也出现较为明显的减速，在这种情况下，REITs以一种比较高调的姿态“复出”，和当时日本的形势相对比，只是一种巧合吗？我国现在发行REITs时机是不是已经非常成熟了？