主持人：刚刚您说的商业地产的开发商和商家还会有一个比较长的磨合过程，作为顾问公司的话，在中间是起到一个桥梁和沟通的作用。您觉得现在开发商和商家最主要的矛盾在哪里？

　　朱友军：从商家来说他是希望最低的租金拿到商铺，开发商是希望以最高的租金租出去。商家缺乏专业的知识，不大了解开发商的投资压力。开发商不大知道商家的投资回报也是有限的，要承受很大的压力。为什么说顾问公司在中间的存在，对这两家很有好处呢。正是因为我们既是开发商委托方，同时也会和商家形成很密切的关系，给商家合理的建议。能够使相互之间通过这个平台，大家达到各自想要的东西。更关键的是他作为一个专业机构，开发商信任他，才请他做，商家也是跟他长期合作，双方都是很信任。所以我们需要这么一个中介公司，使双方达到一个双方比较好的利益需求。

　　主持人：一般来说租金承受能力最高的是什么业态？

　　朱友军：品牌店。我们一般按他的坪效算，承受租金低的是超市，还有就是电影院，包括冰场，健身业态，坪效都是比较低的。但还是要保留这些业态，超市可以把周边的人聚集过来，电影院也是带人气的，人上去以后，再往下有一个停留，实现消费。第二块是餐饮，餐饮取中间值，一般是平均租金水平，正常情况下以家庭为主的餐饮是可以做到中间的水平，对市中心最好的位置，餐饮可能达不到平均水平。餐饮的平效不会因为你位置特别好就增长特别厉害。餐饮是属于比较正常的，中间位置。百货的租金就在不断增长，以前他跟超市差不多，现在租金超过超市1.5倍左右。但是因为一次性投入大，一次性投入就得几千万，有一个折旧的问题，而且开始几年的运营成本很高。而且他的增长速度会比超市高，所以承受能力要比超市高，水平中间水平。最高的就是品牌小店，营业额每年都有百分之几十的增长。

　　主持人：这里面是不是也存在一个二八定律，租金大部分是由这些品牌店带过来的，人气大部分是由这些超市带过来的。

　　朱友军：差不多，如果是市中心的话，零售中心占的比例还要大。有一些品牌也带动品牌，比如LV来了，CUCCI也快了。

　　主持人：刚刚我们解析了09年几大看点，朱总分析得非常有道理。在09年汉博顾问的计划里面，有一些什么样的规划？

　　朱友军：我们希望汉博未来不仅仅是一个专业的顾问公司，我希望它能够帮助中国的商业地产提高整体行业水平。所以，我们2009年第一件事情就是联合几个协会，把购物中心行业发展的报告，社区商业发展规划制作出来，这个是免费做的。我们希望影响中国的购物中心或者是社区商业的投资商了解运作规律，使整体的行业的发展速度快一些，少走弯路。为了这一点，我们自己公司本身成立研究院，专门组织一些人纯粹来做这个事情，我们自己也在不断培训，也在相互学习，经常去国外的案例进行分析，我们有几百的国外的案例库。

　　第二点，从我们公司来讲，应该在专业方面做好我们所服务的客户，让这些项目成为城市的亮点，成为城市的地标。现在所合作的公司本身也有这个实力，中粮、中铁、中海，首地、绿城、保利、联想等等，都是很有开发实力的大型企业。我们已经不是停留于过去的商业规划招商，在资本平台上也进行服务。包括如何达到REITs的标准，如何出售，在运营方面做很多前期的准备工作；在设计方面，让他不要犯他们多的错误。我们要求我们每个项目要做就做好，要么就不要做。

　　第三点，作为汉博而言，三到五年之内，能够成成为运营领域的领先者。我们一直在不断地前进，现在跟我们签约的项目已经有四五个了，三五年之内我们这些项目能慢慢地运营起来。在REITs这方面，我们也在与其它公司合作。

　　主持人：今天的访谈到此结束，谢谢朱总。也祝愿汉博越做越强。