朱友军：包括我们讲的美国也好，日本也好，欧洲也好，一般持有性物业都是超过70%，但是在中国，只有10%，20%，从这个比例上来说，还有很长的一段路需要走。中国可能需要十年的时间，持有性物业和销售性物业差不多各占50%，这种过渡可能会是一个痛苦的过程。现在在经济危机的情况下，怎么保证投资人的投资有一个增值，而且他希望物业规模要达到一定的要求，不能太小。大部分的房地产都遇到了困境，欠了一大堆债，根本没有钱再做投资。海外收购的话，也需要项目盖起来再操作。所以现在商业地产发展的瓶颈就是资金问题。

　　主持人：是一个比较突出的问题。

　　朱友军：对，现在资金已经出问题了，谁来投资，这个是2009年最大的一个挑战。还有第二个挑战，就是一部分商家受到金融危机的影响，把开店的速度放慢了，甚至一部分资金已经出现问题，特别是国外的一些零售品牌，大部分市场在海外。这样本土经营受到经济危机的影响，对中国的投资也就放慢了速度。08年放量很大，09年有一些项目还在做，可能是因为资金的问题推迟了速度，但是还在做。可是一些零售商开店计划的推迟，对商业地产也会造成一些影响。最大的问题是租金可能会低一些，这样对商业地产的财务，特别是要做REITs的话，很难达到要求。但是从我们现在的观察来看，中低端品牌、餐饮、百货店还是保持一定的增长，我觉得最大的影响是高端的奢侈品品牌。

　　主持人：我看到去年商业零售业去年还是有20%多的增长。

　　朱友军：相对来说，不是必需品的商业，下降得比较厉害，至少有百分之十几。但是中低端还是保持一个很好的增长。

　　主持人：这个是不是表明中国的中产阶级在慢慢的增长和变大，金字塔的形状的中间阶层在壮大。

　　朱友军：不是，中产阶级今年受到的影响很大，因为中国很多的行业，包括航空、石油、IT、汽车都受到了很大的影响。所以，这批人薪酬水平下降得很厉害。

　　主持人：关于资金方面，相对来说是一个矛盾。因为开发商可能前期找投资人比较麻烦。另外一个，虽然现在国家政策来看，REITs的出台已经有了一些迹象，09年比如保险基金，私募基金都在对商业地产青睐有加。他们对商业地产的需求是不是更旺盛一些？

　　朱友军：其实从2001年开始，海外的不管是保险基金也好，私募基金也好，还是中国的保险公司，养老基金，他们手上没钱。我们在做的几个项目都和这几个投行谈了，香港过了，美国总部不过。但是相反的，保险类的基金，还有零售商，他们购买商业地产的可能性更大。此外，零售商如果有资金，在这个机会下他们会抄底购买，像TESCO。保险公司由于需要找一个稳定的方式解决保费，已经开始投资持有性物业了。相对来说，这两个是最大的，我不是很看好私募基金和海外的投资。

　　主持人：零售商如果能够做商业地产投资的话，其实对商业地产的推动应该是很有帮助的。因为他们在零售方面积累了很多比较好的经验。

　　朱友军：也不一定，包括像百盛、TESCO，他们是做零售的，但对购物中心也不熟悉。只有JUSCO相对还有一些经验，大部分零售都没有什么经验。

　　主持人：等于之前他是后期运营，现在到前端的，还是不熟悉。

　　朱友军：百货也是需要对购物中心进行一个了解。像设计、投资、开发等等也不熟悉。相对来讲保险公司更不行。

　　主持人：他只对投资了解。

　　朱友军：对，他们对地产开发不很熟悉，他们的特长可能更在于运营。

　　主持人：总要吸取些经验才能实现过渡。