主持人:在开会之前我先问大家一个问题，今天在座的所有来宾，请问哪些是坐地铁来的，请举手！只有一位是吧。所以从这个结果上可以看出我们这个会的必要性。我是新地产的主编，姓张，今天我们开的会是地铁改变城市，通过什么改变呢？一个最主要的手段就是房地产的建设规划。

　　主持人:我一两分钟的致辞就讲点实际的事，一个是北京和巴黎的区别。很多人都去过巴黎，巴黎和北京最主要的区别就是上下左右各个方向走二三百米就有一个地铁站，这个情况对巴黎和北京的很多不同都是由这个结局造成的，这是第一个。

　　主持人:第二个，我们在90年代初的时候，在欠发达的国家俄罗斯，90年代的时候有很多人在那儿做生意，做生意的人很多都是来自浙江，温州之类地区的人，这是有一个共同的特点，就是说不但俄语说不好，国语也不灵光，他们并不影响到在莫斯科做生意，他们在进行贸易洽谈的时候非常方便，甚至比在北京还方便，据我观察他们每个人手里都有一份莫斯科的地铁站地图，所以在他们语言不灵光的时候并没有妨碍做生意，甚至还很方便，所以我就觉得这两点都是我们今天开会的一个原因之一。

　　主持人:北京作为一个大城市，作为一个经济、文化中心，平时要进行的沟通非常多，有没有地铁影响是非常大的，我们希望这个会作为一个我们大家共同朝这个方向努力的一个很好的开始。下面我们正式开会。

　　今天我们请了很多有份量的嘉宾。今天的会议分两个时段，第一个时段是嘉宾演讲，第二个时段是嘉宾演讲。

　　首先有请华高莱斯国际地产顾问(北京)有限公司董事总经理李忠先生给我们演讲，他的主题是城市轨道交通定位提升与价值体现，大家欢迎！

　　李忠:我首先讲的是，北京还有7000元以下的房子吗？我想从这个话题讲起。这个话怎么回来呢？北京肯定还有7000块钱以下的房子，但问题是都不在城八区，下面这个问题是京城8000块以下房子的全记录，这个问题很好，为什么北京7000块钱的房子有但都不在城八区？最重要的是我们没有地铁，地铁跟这个事相关联的。今天我还收到另外一个朋友的短信，说我们大家准备举行一个沙龙，讨论一下在北京地产疯涨的时候我们如何对策，我想把这个问题作为一个背景讨论起来就变得更有现实意义。

　　我们今天要讨论的是北京今天地产的状况跟地铁到底是什么关系，现在大家不用奇怪，北京的房价一直在涨，涨幅非常快。前两天我们在企业研讨的时候，在这种情况下，北京如何让老百姓能买得起房，而且不太难，这一件事是互为前提的。我们现在有两个选择，一个选择是买7000块钱的房子但是很远。第二个要是很近就没有7000块钱的房子。在这种情况下北京为什么房价上涨这么多呢？我们经常说地价上涨过快，这个事不多，如果地价上涨过快，如果老百姓不买这个涨价没办法实现。

　　再一个我们每次调房价的时候就忽略一个问题，商务人从来不是根据成本来定价的，商人的房子没听说过你给我多少地，给我多少商品，给我多少施工费用我就定价多少，我们从来都是根据社会的需求来定价的，因此生意场上有一个买的没有卖的精。卖的人只要根据你能承受我就再往上提一点，你只要还能承受我就给你再提升一点。

　　李忠:我们今天房价的上升说明超过了我们的速度，超收了我们的预计。北京一直在打算调控北京的人口，可以我说北京的人口是调控不住的，我们现在不是要讨论说北京人口会不会长，我们应该讨论的是当北京人口比现在快速膨胀以后我们应该调大什么？为什么我们说北京的需求，像北京的人口是调控不住的，有两个问题。第一个问题，我们太热爱北京了。我们在座的很多人，年龄稍微大一点的，估计都是和我一样是唱着《我爱北京天安门》一起长大的，歌颂北京的的歌比歌颂上海的歌要多几百倍，要想真正调整我们进京的欲望，应该从我们小时候调控，现在再来调控已经晚了，在我们心目中，北京作为一个极富魅力的城市，我说它极富魅力，也许它不宜居，但是它宜于工作。

　　也许它不是世界上最好的城市，但是它是最适合于中国人，至少适合北方人的城市，在这种情况下想进北京的人在中国一直控制不住。现在北京说要调控北京人口，说除非你恢复户籍制。因为任何一个人买房想在北京居住都是合理的，正因为这几个合理加在一起，我们发现现在进北京的人越来越多，而北京提供的房子相对是有限的，在这种情况下，北京的房价目前当然涨到北京房价应该有的高度，但是北京目前房价上涨的速度不能说增长，也就是说这个总高度是有突破，但是这个加速不能说进程，那是我们现在要调控的不是北京房价的绝对值，而是调控北京这个房价上涨的速度。

　　李忠:我们如何调整房价上涨的速度？这个时候我们要想一想，要想在供需平衡的时候，当我们对需求调控不了的时候我们唯一可以调控的是供应。我们调控供应的情况下，又面临一个前提，北京能够推出的地当然是有限的。作为北京，房子的无序扩张，同时加上北京的用地，水源的限制，使北京能推出的地相对来说是有限的。当地有限，我们又想加大房子供应的时候怎么办？目前我们唯一能做出选择的是大幅度地提高我们目前的用地情况。

　　李忠:我这个措施有两个关键点，第一个叫大幅度的提高。第二个是提高的程度，而不是供地的量，换句话说地还能提供这么多，但是要把这个规划修订，原来达到12层的现在要达到24层，原本打算推38层的，现在做到66层。不得不长高，是因为我们别无选择。也能长高最重要的一件事是因为北京的轨道交通到了要扩张的时候。如果没有轨道交通，我们谈这些问题都是无稽之谈，因为当一个社区居住密度大到一定程度的时候，除了轨道交通之外，任何一个交通规矩都不可能准时、准点、便宜，而且便捷地把这些人送到他们的工作地点，只有轨道交通可以做到这件事。

　　李忠:这就是为什么所有的人，他的房子便宜程度和贵的程度主要跟他距地铁站的远近有关。上次研讨会我说过，因为轨道的选择是不需要考虑，只要多过一千万、到一千二百万的城市，它的主导模式一定要依靠轨道交通。这就说到了，当北京现在需要这么多的房子，当北京需要抑制房价过快增长，当北京同时需要增加我们的用地强度，因此我们需要调控，刚才我们抛出的问题就变得很尖锐了，全场只有一个人坐地铁来的，这就算不错，上次开研讨会的时候，这个问题是我问的，没有一个人坐地铁来的。为什么没有人坐地铁来？这件事不能怪我，应该怪我们的地铁。地铁到今天发明了150年了，150年前，其它各个国家都跟我们北京一样，历经了一个如何调整地铁定位的问题。所以我今天讲的这个题目叫地铁是需要定位的。

　　李忠:我们北京现在的地铁长期以来是一个平民化的定位。只要你跟人是月票挂在脖子里，每天觉得月票对我很重要，大家就知道你肯定不是一个太有钱的人。但是我想在香港没有哪个人的钱包里没有八达通，我现在钱包里都有八达通。我去的时候是朋友送了我一张八达通，临走的时候我送给了一个司机，那个人很郑重地说这算你的小费。这就是一个在香港正常的一个情况。当年我记得在那里上班的时候，我见到很著名的演员，当年在地铁里能遇到很多著名明星，他们说这不奇怪。北京现在极需突破的就是地铁的地位，这个地铁的定位，我觉得我们有四方面的工作是要做：

　　第一方面，我们要加大对地铁的宣传力度。在我们的地铁逐渐舒适的时候我们要有一批人将地铁宣传为一种正常的，甚至是中高档的，最好是不寒碜的交通方式。这个工作必须主动做，你不能等待地做。也就是说你要尽量多提倡人去坐地铁，而不是坐私家车。这个工作我们可以回顾一下，地铁原本是不舒服的，有很多人可能并不清楚，最早的地下铁不是电动的，150年前发明的时候，包括巴黎的地铁是蒸汽的，最早英国的地铁是马拉的，到现在巴黎每一年都有一次让蒸汽地铁过来，整个隧道里都是胶皮味，很多人愿意闻那个感觉，回忆一下古老的地铁。一直到1890年4月11号，世界上第一辆电力地铁发明了。

　　但是从1890年开始，这十年内，大家还是认为没钱人才坐地铁。直到1990年7月10号，法国人做了一件事，找了法国各界的社会贤达去坐地铁，告诉大家坐地铁不是低档的事，而且有身份的人也要坐地铁。从此开始做一系列的地铁广告，甚至有钱的人，比如说有一个歌剧院站，请穿着入时的人在地铁做宣传，经过长时间的努力，地铁终于变得真正的大众化了。我说的大众化是不含有平民意味的大众化，不含有阶层的大众化。只有做到这件事，北京地铁才能发挥它应有的效果。

　　第二方面，要注重地铁的衔接。我们现在地铁的衔接事实上做的远远是不够的。比如说在香港，绝大多数的地铁，你只要走到地铁，下了地铁可以直接走到每一个写字楼的大堂里，绝大多数通往商场的地铁是可以找到的，北京的是远远不够的。其实在地铁和楼之间我们应该有一个衔接，这个衔接应该引入利益机制，就是说我们允许开发商来开发这些衔接物，然后两边可以有商铺，可以有广告，甚至还可以有一些餐厅之类的，都要在这做起来，这件事是不寒碜的。而且还可以做得各具特色。

　　比如说在现在的香港，大家有兴趣的话可以看一看迪斯尼专线地铁，它上面就有一个个的米老鼠的脑袋，而迪斯尼的地铁站也做得非常漂亮，它也是香港文化重要的组成部分，这个事让你觉得地铁不但不是讨厌的，而且还是非常可爱的东西。

　　第三方面，我们在做地铁的时候，应该预先规避地铁的问题。现在北京很多人不坐地铁，事实上也规避了很多风险，比如说大量的人流集中的问题。我们知道，有几个地铁站都是跟危险结合在一起的，日本的3.7案，英国的爆炸等等，都是跟地联系在一起，北京目前没有出过这类的事，那是因为大家知道，说难听点，炸了也炸不了太重要的东西，而在英国就不一样了。比如说在英国谁要开车来了，他们就会问你为什么开车来了，因为他们觉得只有坐地铁才是最方便的。我们要先想到地铁带来的一系列害处，然后再想到怎么把地铁的优点发挥到最好。当它能和地上物业互动，而且发挥最大化利益的时候，而且在很多老百姓的眼里，地铁的档次会发生变化，到那个时候我们的地铁才能真正接来黄金时代。

　　李忠:现在我们最重要的事并不是铺多少的地铁出去，我们最重要的是把那些原本不打算坐地铁的人让他去坐地铁，这才是最核心、最关键的事。因为只有做到这件事我们地铁的含金量才能提高，也就是说我们血管不动的话，我们里面流动血液含金量才能提高。我们才能结合地铁的物业、地下建筑的档次提高，这才是进军北京地铁最关键的事情。

　　可是目前我们现在做的事情远远不够的，我们有很多可以抓住的机会都没有抓住。我们现在的比如说在一些地区，类似东四十条的，那里的商业还是比较少的。其实地铁艺术应该成为一个城市艺术很重要的一方面。比如说刚才提到的莫斯科的地铁，它真的是世界上古典派的最漂亮的地铁，那真是有古典的感觉。其实在莫斯科学建筑学的时候，有一个很重要的课程就是在地铁那里画素描。

　　比如是徐静蕾《开往春天的地铁》，那么一部宣传地铁的影片，可能对地铁公司很有利。在国外商业兴起的背后都有商业策划，比如说香港的《冲上云霄》这个电视剧，其实是国泰航空公司投资的，为什么他们要拍飞行员的生活呢？因为国泰的飞机师老闹罢工，是因为觉得我是一个稀缺资源，没有那么多年轻人愿意当机长，我们就拍一个电视剧，把机长的生活描写得非常浪漫，在拍完电视剧之后，很多人关注这个事，很多香港报考飞机机长的人多了很多倍。有可能拍这个电视剧的花费并不高，但是由此省下来的跟机长的劳工组织谈判的钱确实省了很多。这就是我们说的一个商业背后支撑的文化成功。

　　而在北京我们今后的地铁宣传上也应该朝这个方面努力，其实我们有很多东西是可以拿来努力的，比如说吉米不是画了一幅叫做地下铁的漫画。我们应该合作起来，把地铁物业和商业联系起来，我相信只要我们解决了这个瓶颈问题，就解决了如何让我们地铁传播文化，如何让我们地铁真正实现平民化之后，地铁的作用还远不止于此。这个事真正能解决，北京如何让房地产价格不至于过快上涨的问题。

　　今后我们可以看得到，如果我们拿一个地铁的断面切一刀的话会出现地铁的物业，它周边应该是楼层更高、使用越方便的地，这才是一个正常的，城市里面的地铁应该表现出来的形态。所以我们说北京到了今天，我们应该考虑到地铁不是我们的一种交通工具，它应当成为我们最主要的交通工具。地铁上面的物业不只是我们一种居住群的选择方式，它应该成为我们奋斗期的年轻白领，或者中年白领最重要的交通方式。

　　李忠:地铁商业不只是一种商业形态，它应该是经济效益最好的商业形态。对地铁的宣传也不是我们现在要做的一系列宣传工作之一，它应当成为我们解决北京居住问题、解决北京交通问题和最应该要做的现代工作。所以我想地铁真的会改变我们的生活，但是这个作用首先要通过改变我们对地铁的看法来做起。谢谢大家！

　　主持人:今天我们很荣幸请到了港铁(北京)商业设施管理有限公司董事邝奕珺，有请她给大家演讲。

　　邝奕珺:首先谢谢大会邀请，我带来了一些幻灯片。另外就是我的普通话讲得不好，大家能听懂就好。我们地铁公司，刚才张总也说过了，我们2000年就把地铁的股份搬到香港的股市上面了，已经不全是政府的了。我们今天的发布包括几个部分，第一部分就是简单说一下香港的地铁公司的背景。第二部分，讲一下香港地铁公司跟商业的连接。这个可能是最重要的一部分。

　　邝奕珺:第一部分，先讲一下我们地铁公司的背景。我们2000年在香港上市了，香港政府也是占76%，另外24%属于开发商的。香港地铁客流量每天大概是240万人次。过去25年我们总共有26个车站上盖物业，涉及总楼面积840万平方米。

　　大家可能到香港也认识这个图，这是52个站口，红色的点就是26个车站上盖的物业，一般的站头有物业。

　　香港地铁最赚钱的在哪里呢？去年我们总共赚了80多亿。为什么赚这么多钱呢？其实地铁运营是不怎么赚钱的，因为维修成本也是比较高的，所以人家问你接下来做什么。我们地铁是不赚钱的，但是物业是赚钱的，所以这80多亿就是物业赚回来的。是地铁加上物业，提升商场效益，1＋1大于2。从商场的角度来说，怎么跟商场连通呢？还有就是说这个业态怎么分配。另外是，有效利用业态的分布及配合商场动线，就是说人流怎么走。

　　邝奕珺:这是一些具体的例子(PPT)，我考一考大家的眼光，看大家能看出，比方说，这两边是物业，中间是天桥连通的，所有有公共交通的地方都在这儿，这个可以往中间走，再来的人流往两边走。(效果图)中间是天桥，两边是商业、物业。有关这个地方以前是一个旧区，新开出来的。为什么我们要建天桥呢？是为了把新区连接起来，又可以把老区连接起来，所以这个可以增加它的效益。

　　另外一个发展的模式，中间也是天桥，两边也是物业。可是到了北方中间没有天桥，因为天桥含在里面，就是说你坐地铁的话，你根本不需要通过天桥走到地铁里面，等于你出来大堂直接走入商场，如果大家去过这个地方就知道。

　　这个是青衣站，如果大家去香港的话就知道。这个青衣站，就是说这一条是从机场过来的，这条轨道从这儿过来，走到这个地方，轨道已经含在物业里面了，等于刚才我所说的根本不需要天桥，等于你从地铁的大堂出来已经是商场了，这有什么好处呢？等于从地铁，包括住宅都可以走入地铁里面去。这儿有一些公交转乘车，等于这里面多有公共交通。这样每一层都能流通。

　　邝奕珺:这又要时候另外一个模式，这是车辆段发展模式。这多了几条线，黄颜色的就是所谓的维修车场，维修车场是不好看的，大家如果在北京，或者在上海就会发现，如果不用上班物业来补偿它的话，你会发现这个车场外围是非常不好看的，但是你必须要有一个车场。但是我们做了这个物业，然后上面还有很多住宅，还有很多写字楼，从车场里面利用天桥，就能带动商业，增加效益。

　　这是九龙湾(PPT)，这车场从这个地方一直走下去，等于这个物业上面就是一个车场，就是一个维修站。这个维修站本来是没法利用的，但是我们盖完之后，上面再做一些住宅，上面可以尽量利用这个空间，这样就会非常好看，这是一个非常聪明的做法。

　　这是另外一个例子，统一规划，分期实现，大家看这就是九湾站，这是香港站，香港站就是国际中心，你会发现这有很多的组合，有不同的写字楼，有住宅。最大的这个楼就是将来比国际金融中心更高的楼，这个还没出来。还有一个总建，总建是109万平方米。这个出来将会跟香港的类型差不多，但是这个写字楼是118层高。

　　邝奕珺:这是海船，当时卖三万多一平米尺，是全世界最高的。当然国际金融中心也是非常好的地段，我们等于拷贝“海船”来分期进行建设的。

　　我们有四赢，第一赢就是政府。第二赢就是公众赢。公众就是市民，市民经过地铁来走到商场也好，到他的住宅地区也好，去上班也好，他们也是非常方便的。第三赢就是地铁公司赢。我们地铁公司赢什么呢？我们跟发展商要合作，最后我们合作之后分成了，比方说他卖多少钱我们分给他，所以这是有非常高的利润，我们没有成本。最后赢就是发展商赢。

　　第二部分，除了刚才我说的轨道交通之外，我还要讲一下地铁高增值的商场租赁及推广管理。我们这里也有长期出租的物业，主要是商场，所以我这部分会主要讲商场部分。

　　邝奕珺:刚才也说了，有26个站有我们的物业，但是大部分都是住宅。新上来的都是一些商场，这是我们长期收租的。这是九龙湾站，这跟香港的国际金融中心差不多，它比我们的大一些，里面的国际品牌也是挺全的。这是一些照片，这是青衣站，这是九龙湾站。

　　这是德福广场(PPT)，这有一个参茸坊，租金收入每年增加六十万。

　　第二点，这边也是同样的情况。这是旅游区。他们都可以集中起来，因为我们去旅游的时候都来这边。

　　邝奕珺:下面回到我们的主题，也就是说地铁的商场，我们香港的商业能不能拷贝到大陆商场里面呢？刚才我说交通有这样的连接，我们还有研究，觉得怎么走，人流要往上走，然后达到最好的效益，这个模式能不能完全拷贝到大陆呢？最重要的环节就是政府的积极支持。现在大家可能也知道了，北京10号线，我们前一个星期已经签约了，但是这个也没有物业，等于我们还要跟本地的政府做沟通。

　　另外就是市场不同。其实大家可能会知道，这一点我后面会有一个表清楚地来解释一下。

　　邝奕珺:国内主要城市消费市场比较，北京的消费就高中低三个层次。但是我们的高中低和国内的是不一样的。你会发现这样的商场，其实大部分都是白领去购物。但是我发现大陆的商场是极端化的，有一些很高档次的商场，但是没有人。有一些是消费比较低的，但是没有中层的，也没有中间的。

　　但上海的区别在哪里呢？其实上海的消费中层，比方说每个月有五千到六千左右的消费，这是中层消费。香港的中层每个月的工资大概是一万、两万，所以香港的中层，香港人绝对他是中层，中档次的消费。但是可能北京、香港就觉得是中高档。相对来说他们的中层等于我们的中低层，差一点点。可以说北京、上海，他们的中层越来越大，等于把这个层面越来越扩大，所以做商场的消费越来越多。但是广州、深圳，相对来说由于跟上海、北京不同，所以他们成长的速度比较好，这也是慢慢起来的。

　　邝奕珺:好了，第二部分讲完了，下面就是卖广告的时间了(笑)，为什么我们香港港铁要到大陆来呢？刚才说了，一个原因是政府支持。香港这边的发展空间已经比较有限了，我们的轨道交通几乎也是建设得比较成熟了。我们当然也往国内市场来跑。所以我们参与了北京的10号线。另外、成都、重庆、武汉、天津等，也正在跟他们谈。所以，将来我是要把刚才我们所说的物业、轨道结合起来，我们要把这个概念在国内体现出来。另外，我们还有一些项目投资，等于我们自己出钱来建设。我们投资的一些基金，他帮助起来，或者是买起来，都是愿意。

　　这个就是我们在北京大陆的第一个投资项目，叫东方银座百货。大家知道这是东方明珠，东方明珠的位置就是在13号和12号中间。另外，在2008年，大家都知道要举办奥运会，我们的机场直通东直门外大街，所以将来从北京机场到奥运运动场过来15分钟，当然这个位置很好，所以我们就跟商场谈，所以给我们包装它，我们也是出资包装的。

　　邝奕珺:我们改造之前是东方银座百货，改了之后是银座MALL，如果我改为ABC MALL，我会重新要告诉所有的出租车司机，ABC MALL就在东直门外大街。所以与其这样的话，不如还用原来的名字，所以我保持“银座”，但是后面我增加一个MALL，MALL给人一种现代化的感觉，或者是洋化一点，我们改造之后改叫银座MALL，所以也省了很多钱。

　　另外一个是百货模式，开放式购物商场。开放式的购物商场，人家购货的时候很轻松，而以前是封闭的，每一层都打通，等于你在一楼看不到二楼，二楼看不到三楼，现在我们把它改成一楼可以看到二楼，中间有一个共同的空间部分。以前很乱的，你进去以后连东西南北都分不出来。但是改完之后空间比较清楚，进去之后就知道哪边是电梯。大家看这是改完之后的效果图，改完之后档次肯定不一样，这个地方改完之后亮堂了很多。还有它从地铁通到商场，这个通道我们把它改成香港这样的，增加了很多广告牌，这样比较大气。

　　这是改造前和改造后的比较图，张总请您来看一下有什么不同？

　　主持人:看不出来。

　　邝奕珺:以前是一进走进去就是SK2的柜台，你找来找去，就找不到我去什么地方，我要上楼怎么上去，改造之后，等于从中门一进来，我们把扶手这个地方改了。第三，这儿多了一个扶手梯，从一楼到三楼，以前从这边正门进来，找不到扶手梯，现在把它设计出来。另外我增加了一个楼梯，从一楼直达三楼，为什么要直达三楼呢？因为三楼已经是顶楼了，然后从三楼再逛下来。这个是改造之前的示意图，这样把两层打通了，中间打通了，一楼到三楼可以乘一个电梯。这边也可以提供一些出租面积，开拓“新中庭”。

　　邝奕珺:大家看一下效果图，是这样的。打通原有楼层，利用中庭位置，创造商场内部的购物气氛及空间感。比如说这样有什么好处呢？比如说卖眼镜店的可以投影眼镜，卖手表的可以投影手表，这样就很好了。其实进这些商场的一般都是白领，其实他们以前没有想过消费的都是白领。还有当时卖这个住宅的时候是卖得非常好，一万七至一万九，其实能买得起两百万的楼，他们的消费也是非常高的，所以他们以前定位的也是错了，我们现在就重新定位。刚才我们说我们在周围做了一个调查，这个是住宅(PPT)，黄颜色是酒店，机场在这儿。我们把它重新定位，刚才提到了东方广场和国贸，国贸都是非常高的消费。这是大型的地库。

　　我们地铁公司很有创意，来国内发展，如果各位对我们刚才的工作有兴趣的话欢迎来找我。谢谢大家！