2006年01月10日 今日财富

　　业内人士认为已经囤积在开发商手中的别墅用地两三年内都消化不完。

　　日前，国土资源部副部长李元表示，明年将继续严格控制大户型、低密度高档住宅土地供应，停止别墅类用地土地供应。继续严把土地"闸门"，进一步加强参与宏观调控的针对性和有效性。

　　国土资源部的这一禁令，是为了保护土地资源，限制土地利用率低的别墅发展。这一政策对房地产市场的产品供应结构和房地产企业的决策及投资方向有着重要影响，不少业内人士对此表示支持，认为这是从国情出发的明智之举。但也有业内人士认为停批别墅类用地没有意义，早前也有过类似的政策出台，各大城市的别墅供应量却并没有减少，这是因为开发商可以以其他名义曲线拿地，土地的"闸门"并没有关严。

　　这项政策的出台是非常及时的，房地产市场用地一定要控制，并且按市场能够接受的方式用地，因为一个城市的开发要分阶段。开发这一段和那一段都必须要有控制，如果都去争地，拼市场，容易造成混乱局面，特别是那些盲目的不是太专业的开发商，拿着钱四处拿地，也不认真去研究产品的市场，极其容易搞乱房地产市场，形成一种无序竞争的恶性局面。因而，这项政策的出台，对专业的房地产开发商是一种鼓励和保护，而把那些盲目的开发商推之门外；因此，国家控制别墅用地的政策是对的。

　　阳光100置业集团副总 范小冲

　　消耗资源的开发模式没有优势

　　别墅圈地太大，容积率又很低，要提高土地的利用效率，政府必然会对别墅的用地加以限制，这是从国情出发的明智之举。

　　从开发商的角度看，大量囤积土地，大面积开发低密度别墅类项目，未必就能取得最好的投资回报。郊外大面积圈地，貌似土地成本低，但在实际开发中，其大量的土地占用，巨额的基础设施、环境投入，较长的开发周期，很难做大的开发规模，都在无形中抬高别墅的开发成本，使其价格居高不下。同时还要面临着高端产品有限的市场需求，客户对郊外新区未来发展的认同，及大盘时间跨度大等诸多不确定因素的风险。我认为这种寄希望于靠囤积土地、占有和消耗资源的开发模式，是很难在激烈的市场竞争中长期保持健康发展的优势的。

　　停止供应别墅类用地不明智

　　分析人士

　　开发商囤积了大量别墅用地

　　就总体情况而言，我国的土地资源不是很丰富，而建别墅确实是对土地资源的极大浪费。国家此举意在规范秩序用地，因为全国一些城市建别墅过于火热。但是这一封杀令并没有什么实质意义，原因是目前在建和已经囤积在开发商手中已审批了的别墅用地，在近两三年内都可能消化不完。

　　封杀令的出台，受益者只有那些已经获批并上市的别墅项目，这对他们是个好消息，新的竞争者被挡在门外，使纯别墅类项目逐渐进入奇货可居的状态，其价格有可能会持续上涨。

　　业内专家开发商

　　能绕开政策监管

　　实际上土地"闸门"并没有关紧，目前，国土资源部对"大户型和低密度住宅"及"别墅"没有定量区别，这可能导致一些别墅开发商绕开政策监管的路径，打出"类别墅"的招牌大肆圈地。以"类别墅"名义拿到的土地只能算是低密度住宅用地，而不属于别墅用地。这种新型别墅的用地性质规划为低密度洋房，开发商通常按照多层洋房报建。地价相应便宜很多，从而成本降低，面向中产阶级主推价格在70万至200万的经济型别墅。再加上"别墅用地收紧，别墅只能更加精贵"的营销噱头，开发商准确地刺激到市场穴位。

　　北京中洋创业投资有限公司策划总监 闫明

　　适当开发应获政府支持

　　我国限制、控制用地量大的别墅类用地是应该的。但是，一个问题总是有两个方面。目前别墅分布主要集中在郊区，随着城市越来越大，越来越集中，发展进入死胡同，"摊大饼"现象非常普遍，而城市化现代病单靠政府规划是难以解决的。郊区化、卫星城镇化正在成为大城市发展的趋势。在这个过程中，住宅郊区化的先导其实是收入水平较高、追求较高生活品质、对城里居住环境不满意的一批金领，他们的选择整个带动了周边市政配套、道路交通等相关设施的完善。我们应该看到，正是他们的需要促进了城市周边区域的经济发展，而住宅郊区化给城市带来的绝不仅仅只是弊端。别墅作为有利于经济发展的高档住宅产品是促进郊区化，带动大城市周边经济发展的重要角色，适当开发应当获得政府支持。