现今没有人会怀疑北京酒店业的发展前景。无论是国内外经济的发展，所带来旅游产业的兴旺，还是2008年奥运经济的活力，未来酒店业在此大背景下的市场潜力。因此，当越来越多的国外酒店业大鳄们，如里兹、洲际、万豪等分瓜国内酒店业大蛋糕之际，酒店地产也风声水起，地产巨头们也纷纷加入酒店掘金的热潮中。酒店式服务公寓成为近几年楼市新热点。

　　2006年8月4日，新浪房产将邀请天作万瑞国际公寓 (论坛)的总经理刘金波，共同探讨酒店服务公寓的投资置业和市场前景。

　　论坛时间:2006年08月04日10：00-11：00

　　论坛地点：北京市海淀区北四环西路58号理想国际大厦 (论坛 像册 户型)20层

　　到场嘉宾 :(以下排名不分先后)

　　刘金波 北京东方家园房地产开发有限公司 常务副总经理

　　张 钰 北京东方家园房地产开发有限公司 经理

　　任文婷 北京清溪丽苑房地产有限公司 销售总监

　　陈昌展 北京智联东方广告公司 总经理

　　以下为现场实录:

　　主持人：新浪的网友上午好！今天我们邀请的是北京东方家园房地产开发有限公司的刘金波总经理和他的同事，聊一

　　下中关村酒店式公寓的价值。因为他们开发了一个新的酒店式公寓产品——天作万瑞国际公寓。

　　说到酒店式公寓，因为现在酒店业的发展前景非常吸引人，而且无论是国内的经济所带来的旅游，还是2008年奥运经济的活力，

　　未来酒店业的市场前景吸引了很多地产商往酒店地产发展，包括许多国外的酒店业大鳄，比如像里兹、洲际、万豪，很多酒店地产的开发商都来到国内。我们今天想探讨的是酒店式公寓的投资前景跟置业的相关问题。非常欢迎刘总，也欢迎东方家园房地产开发公司的经理张钰、北京清溪丽苑房地产有限公司销售总监任文婷、北京智联东方广告公司总经理陈昌展。欢迎大家到来。

　　因为很多网友都非常了解项目，请刘总先介绍一下项目的情况。

　　刘金波：各位网友大家好，天作万瑞国际公寓建筑面积共3万平米左右，388套，预计应该是9月中下旬亮相开盘。从目前我们的情况看，酒店式公寓在推广动作很小的情况下，客户的积累量应该说也是远远超过了我们本身这388套。总的来说，万瑞国际公寓应该是立足于给我们周边的包括我们自己整个天作国际中心 (论坛 像册)配套的产品。应该说不管是区位还是交通，还是整个中关村市场区域情况来讲，具备非常良好的投资前景。

　　主持人：能给我们介绍一下，比如每一套公寓大概的面积、价格、各方面的情况吗？

　　刘金波：面积户型应该是40到120平方米。价格到时候开盘会知道。

　　主持人：户型是大开间的形式，还是有一居室或者是有相对其它不同的结构？

　　刘金波：户型基本上是小户型居多，有单间，包括一居室、二居室，大开间的也有，但大开间占的比重还是比较少。

　  主持人：精装修吗？

　　刘金波：对。

　　主持人：因为我看到还有一种LOFT的设计，不知道哪一间是这样还是都是一样。

　　刘金波：只有一部分，LOFT设计只有一层。

　　主持人：价格都一样吗？

　　刘金波：价格不一样。

　　主持人：精装修标准是什么样？

　　刘金波：我们的精装修标准应该是非常有特点，可以去售楼处看一下，因为到时有样板间，整个来讲设计标准现在我们的网站上也有一些图片的展示，整个极力倡导商务居住的理念，讲究把一些中式的元素提上一些民族的东西，尽量体现在我们这个产品里面。

　　因为我们是处在中关村这样一个人文气息比较浓的区域里。

　　主持人：整个项目整体的规划是什么样？

　　刘金波：项目整体规划应该是酒店式公寓，还有写字楼，还有一部分高档商业，这样三个部分组成了一个综合项目。

　　主持人：每一个部分大概齐的比例情况？

　　刘金波：公寓约3万平米，写字楼可售部分应该是1.9万，其它一部分直接是转卖。因为我们的写字楼一共不到4万平米，亮相的可能是1.9万平米左右，商业是1.5万左右，大概是这个情况。

　　主持人：其实对我们来说，在中关村区域能够看到一个公寓产品实在是比较难得，不知道你怎么来看待你所在这个区域的状况？

　　刘金波：这个区域首先应该是非常具备升值前景，它是中关村商圈，包括政务区，包括西直门商圈，还有大公司的国际商圈，是这几大商圈汇集的区域。这个区域应该是将来整个西北部的商业中心。

　　从交通来看，它也具备了一体的交通网络，首先是在中关村大街，就是以前的白颐路，我们是在白颐路这一段，有地铁十号线，都在我们这个项目的周边，还有很多条公交线路，也具备了立体的交通网络。

　　资源环境。我们这个项目本身应该是在以前的农科院里面，不管是周边的绿化环境，还是商务配套，都是不错的。

　　商务环境。中关村可能商务环境更成熟的应该是我们这个项目周边，包括购物场所，比如双安、当代、华娱时尚、华星国际影院，包括沃尔玛、家乐福，所有的购物场所都在我们的周边。应该说是整个西部地区非常成熟的商务场所。

　　人文价值。人文价值也是别的区域无可比拟的，因为我们这个区域60多所高校，200多家科研机构。

　　总的来讲区位升值潜力应该是非常大的。

　　陈昌展：刚刚姚编辑说到像这种公寓在咱们这个区域是比较少见的，中关村酒店也确实如雨后甘露。其实中关村分为两段，一个是三环往南，一块是三环往北，这一段路原来叫中关村大街，实际上是整个海淀区的一条黄金脊梁，因为之前这条路就是按照长安街建的。三环往北，以中关村西区为主，而三环往南，其实相对比较传统。刚刚刘总说到，是处于几个区域的一个交界处。其实如果把我们门口这条老白颐路当成长安街的标准，其实我们的位置特别像东边国贸的位置。这个区域里边出现公寓是非常非常稀缺的。

    因为在中关村这个核心区，在2000年以后就没有再批过大规模的住宅。所以，像大部分这种住宅都是以我们的形式出现，在一个比较高档的配套住宅里出现了配套公寓。老白颐路更是更传统、更加黄金的位置，是非常有价值的一个区域。

　　主持人：正如刚才陈总说的，中关村有规定，中关村核心区域内不让建住宅以后，大家看到西区那么多建筑写字楼出来，有很多工建项目，包括很多高档住宅，像豪柏，都变成了里面由很多小公司工作，相对来说这个地方的住宅气氛实在是不浓，很多住宅的租金非常高，尤其是高档住宅的租金非常高。我想问一下万瑞国际公寓作为区域当中，第一，它是相对比较高档的一个公寓，又打出了酒店式公寓的旗号，我想问一下你的定位是什么样的？有什么样的特点？

　　刘金波：首先我们的定位应该是商务配套的高档公寓，我们强调它的商务性。第二，我们在服务上会提供酒店式特色的服务。这是我们当时做天作万瑞公寓根据市场上的需求而考虑的。首先它是一个高档公寓，然后我们会给这个高档公寓量身定做有特色的服务。

　　主持人：相对来说从你们现在接到的来电各方面情况来说，什么样的客户比较关注你们这个项目？

　　刘金波：这一块可以让我们的销售经理谈，她就在销售现场，在第一线可以给你们说一下这个情况。

　　任文婷：现在比较关注这个项目主要是原来居住在老白颐路周围的老白颐路群体的这些人，学习和生活几乎都在这儿。再就是附近大学的一些教授、老师。还有IT界的白领人士。

　　主持人：自住还是投资比较多？

　　任文婷：自住相对多，但是如果我们这个楼盘如果有买家想投资，投资前景非常好。

　　刘金波：自助引起投资价值的增值。

　　主持人：做前期调研的时候有没有区域内现有的酒店、老的公寓做调查？

　　任文婷：比如韦伯豪 (论坛 像册 户型)算不上公寓，大概100平米左右的房子，租金是5000元左右，很高。

　　陈昌展：我们调查有一个很奇怪的现象，西格玛公寓租金比写字楼还高，这个区域有一个很奇怪的特色，像豪柏公寓，包括核心区里好多住宅不纯粹，好多公司在办公。因为可能对住宅本身的舒适度有一些恶性循环，因为这个地方不审批住宅了，很多人都往里面挤。但并不是说不审批住宅就没有住宅的需求，我们提出青年智慧阶层，他们很希望在很核心、很黄金的区域内买一套房子，无论大小，只要服务好。像东方广场 (论坛 像册)，国贸里有，因为本身这个区域有居住的需求，需要便捷。

    像数码大厦提供的公寓租金非常非常好，包括西格玛，特别是和传统、和强劲的，我们肯定不能忽视，有很多年轻人希望有住的需求。当然住并不是纯粹，可能住半年，那就租出去半年，整个特别抢手，整个租金市场的流通是很快的。所以，我们这个出来肯定是再补充一部分商务居住的需求。而且我们希望住的氛围要稍微强一点。

　　主持人：你们希望项目自住还是投资型？

　　张钰：从硬件配套和软件服务来说，我们还是希望居住的客户比较多一点。

　　刘金波：可以看到客户的阶层实际上是代表国内的一个阶层。

　　主持人：新兴阶层。

　　刘金波：新兴青年智慧阶层，住宅的需求会多一些，另外也是从商务的角度考虑，肯定不会把它当做纯居住小区。为什么我一快事就强调商务感呢？因为有便捷的交通条件，可能已经有一套住宅，但是上班不方便，这里有一个精装酒店式服务的小户型公寓，而且环境又相对来说比较好，这样的需求会很多。在这种需求的支撑下，实际上有非常强劲的投资需求。

　　刚才问到价格的问题，其实很多人都通过各种途径打听我们这个楼的价格。

　　主持人：这是最关键的。

　　刘金波：但现在不是价格的问题，是你能不能买得到的问题，因为本身就是338套，他们那儿也有电话量，肯定是自住，但不是住宅式的居住，是商务性的居住。

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