整体规划商业以保障项目居住品质

　　主持人：听说橄榄城做一期产品的时候有点排斥投资型客户，二期的时候是否也会如此？

　　郑志刚：不好说，这是市场的选择，投资的比例肯定会有，中国这种现实的情况下，中国投资的品种非常少，比如说金融投资的品种比较单一，一些延伸产品都没有出来，所以做一些实业投资，实业投资老百姓的投资渠道都比较单一，股市这几年都不太好。

　　对于投资的客户，我个人认为如果在一个楼盘里面过多的话，也可能会影响自住客户，会为他们的生活带来一些不便，但是我们没有办法去问客户是用来自住还是投资。好在整个北京投资的比例很小，问题不大。

　　主持人：一个产品其实和它的规划是有很大的关系的，上次听过一个业内的专家说，融科橄榄城规划有一些商业配套，但规划非常到位，想请问你们在这方面是如何考虑的？

　　郑志刚：整个商业的面积，按照规划条件是要配套的，就是说你多少住宅，与之相对应有一定商业配套。政府的原意就是希望开发商能够承担一些社会的责任，我觉得这也是开发商应该承担的。

　　作为联想的团队在考虑这个问题的时候，是考虑得比较深入，就是说商业应该做成什么样的比例组合会更优化，我们对此做了深入的研究，要考虑两大因素：一个是融科橄榄城的客户，他们的生活便捷性，第二，要考虑到整个区域的商业配套，对于整个区域的研究，我们想要形成的商业的市场应该是什么样的，因此有三类商业产品。

　　如果一次性地卖掉，实现的利润会更好，但是我们现在考虑把它做成功能的分割，便利我们一期客户的生活，这是我们的出发点，我们可能是带功能销售，或者是先经营几年再来合作，一期的面积能够实实在在地为一期的客户做一个配套。比如说超市必须是要有的，我们要把为客户的服务放在第一位。

　　随着整个区域的开发和成熟，在二期、三期会考虑，和整个的区域能够贯通的、相融的商业，三期会有一个比较大的商业。还有步行的内廊式的商业街，是类似于国外的shopping mall，形态一样，但是没有那么大的规模，我们同时要满足社会这个区域的人群对于商业的需求。商业总的面积固定下来以后，开发商要去研究，用一个什么样的比例去设计它的业态，因为商业有独门独户的商业，有商业街，有大型的集中的商业，商业的业态都是不一样的，但是要去研究的这种业态组合。一方面要满足客户的需求，一方面要适应整个市场对商业的需求。

　　IT行业经验让橄榄城的服务意识从前期定位开始

　　主持人：通过一期的开发，有没有想专门成立一个产品的研究部门，对于产品进行深入研究，以备于以后融科智地再开发别的产品。

　　郑志刚：研究部门一直有，我们叫做研发团队。因为产品研发部门主力的这些人员都是以各类的建筑师构成的，我们叫做技术类的人员，我们整个研发团队要加进市场的人员、投资的人员、相关专业配套的人员，这些人员共同组成一个大的研发团队，来进行产品的研发。

　　公司有一个理念，任何新开的项目，不会拘泥于历史上所谓的一些经验，而是会按照当时的市场的需求，要结合当时的情况，我们所保留的是方法论和求实的工作作风，真正在这个方面积累，去COPY一些东西，每个楼盘的客群不一样，类型还是不一样的，尽量还是要让社会的客户能够接受。因为你保留了方法论，我自己感觉对产品的把握能力会从根本上把握了产品。

　　主持人：从IT转到做房地产，企业是跨行业的转向，不知道你觉得做IT容易一点还是做房产容易一点？

　　郑志刚：都不容易，都很难，如果一个团队有事业心的话，都能够做好。我刚才讲，我们做IT的经历对我们作房地产是有深刻的影响的。比如说客户服务，以前的开发商都是讲后期的售后服务，但IT不同，IT产品都是有节奏的、周期短促，决定着客服要提前，做房地产时我们就把客户的服务放在策划阶段就开始，做户型时我们会模拟客户，我们会参考一些人体行为学方面的知识，还有就是建筑语言怎么表达出来，建筑的形式来实现，最后汇集了到产品，就是客户最认同的东西，只有客户认同的对象，才是有价值的。

　　主持人：是服务的一个提升，这样会节省了后期服务的成本，其实是有益无害的。

　　郑志刚：第一个是有服务的意识，第二是有服务的水平，有了服务的意识以后，要有这种服务的专业水平。

　　选择购买价格与价值偏离不多的房屋

　　主持人：今年对于房价话题很敏感，望京的房子也涨了很多，前不久很多媒体都在评论，北京的房价有点像当年的上海，从房价上涨的表现迹象来看，北京房价上涨和当年上海有什么不同吗？

　　郑志刚：我觉得还是不同的。北京是真正的需求，这种推动的力量会更强，这是从本质上讲的。北京的城市地位影响力还是很大的，上海的情况跟北京有所不一样，我觉得这是两个城市，城市化的进程是一样的，但是它国际化的步伐还有所不同。

　　北京是需求型的释放更多一些，上海之所以讲它有泡沫，投资客的比例会高于北京，比如说台湾人在上海的聚集置业，以及海归，整个上海区域形成的城市集群对上海的房价也影响巨大，杭州、苏州、无锡、南京之间的距离都很近，整个华东地区形成了城市经济的一个集群，一个城市组团，上海是核心，温州人会到上海去投资，就是说这个区域的经济发展以后，由于民众对于投资的单一化，使得投资方向都往房地产走。

　　北京也有，但这个比例会小一些，我觉得会有这样的客户，但是如果没有，市场就不活跃。

　　主持人：大家说到房价的问题，还是有一些担心，很难判断该不该买。上海的房价已经出现了一些波动，北京是否会这样？如果以您的观察，从现在的情况来看，您觉得现在北京的买房人应该买吗？

　　郑志刚：我觉得各异。价值规律永远都会起作用，在产业方面是有规定的。一个国家的市场有四种结构，一个叫做自由竞争市场，一个叫垄断竞争型市场，一个叫寡头竞争市场，一个叫垄断。垄断的市场是由垄断者管理的，价格同时也会在寡头垄断这个市场中有一定的作用，这个行业的定价是由寡头联合起来的定价，真正的价值规律，我们说自由竞争市场是理想的市场，价格完全由市场决定。垄断竞争型市场是讲的没有几家企业能够控制整个市场份额的百分比，它的特征就是企业众多，但是每家企业推出的产品是不同的，价格是由市场来决定的。

　　中国目前，我自己感觉香港这个区域比较特别，香港的房地产是一个寡头垄断的市场，几家企业控制了60%-70%，如新恒基、和黄等。中国大陆的所有城市都没有形成寡头垄断市场，价值规律永远会发生作用。

　　在任何一个区域购房，我对购房人的建议就是你要去看它的品质，产品的本身不仅是看产品的内涵，还要看它的外延，景观、周围的区域发展、经济、整个区域在城市中的地位，等等这一系列的问题，价格永远会往价值方面回归，因此你要把握一点，你认为它有价值了，你才会去出相应的价格去购买，不是说所有的房子现在该不该买，而是去买哪些价格和价值偏离程度不是很高的，未来的价格肯定还会有提升空间的。

　　发展中的二线城市是融科地产开发未来方向

　　主持人：现在很多开发商都蜂拥去抢土地，最近好像又有28块地挂牌，不知道融科有没有去拍一块地，或者是对哪些土地比较感兴趣？

　　郑志刚：在北京我们很关注每块土地的招拍挂，我们只是去学习了，还没有到那个水平，以最高的价格获取一块土地。武汉的项目是招拍挂拿到的，在北京我们觉得我们采用这种竞价的方式做房产，目前的能力还不够。

　　主持人：融科智地作为联想控股的子公司，不知道融科智地下一步会选择什么样的方向发展？

　　郑志刚：融科智地整个模式的设计上是这样的考虑，实业和住宅一定要结合，我们在做产业会使公司发展更快，我们认为实业这一块，我们有两大类，一个是写字楼，它象征着一个公司的实力，公司的净资产是比较高的。住宅这一块，我们通过项目组合的方式，使得离散型的业务变成连续型的业务，不是说开发一个项目以后，就终止了，我们通过一些点，把他们连成线，多项目进行组合以后，它又能成为一个业务。

　　实业这一块的运作需要一个基础，我个人认为，一个企业要做得好的话，能够把实业这一块实现每一个阶段的现行目标，按照这个产业的规律去增长百分之多少的利润，每年有多少提升，到了一定层面，联想本身主营的这一块，和国际连接的渠道很畅通，跟金融资本的结合会使一个公司形成一个跳跃式的发展，包括公司的资金来源，线型增长和跳跃型增长要结合，目前我们在这个过程中取得了一些效果。

　　主持人：很多的企业都开始往外走，你们有没有想向二、三级城市进发，对土地和别的城市有没有一些选择的标准？

　　郑志刚：住宅这一块，我们用一两年的时间，进入了5个城市，除了北京，武汉、重庆、长沙、天津都有相应的子公司，在城市的选择方面一个要把握住整个经济的脉搏。在选择武汉和重庆的时候，我们会考虑中部经济的崛起。

　　我们当时是有研讨过的，现行的经济状况第一波是以珠江三角洲为龙头的沿海区域的发展，后来又以上海为龙头的，就是长江这一块，随后还有西部开发，到现在已经到了

　　首先是要考虑的是这个区域的经济发展，它的基础，所谓的基础就是经济容量。第二个有没有足够的产业支撑使得未来的经济的增长速度比较快。我自己感觉从大的方向上来讲，我们要选择这样的城市。有一些城市有特殊的历史，造就了一些资源性的城市在萎缩，这样的城市房地产进去想做大发展的可能性比较小一些，和整个城市的经济结构和整个经济的脉搏，我们要把握方向，选择城市是以这些为标准的。

　　融科用独特的方法论开发任何地产产品

　　主持人：融科资讯中心 (论坛 像册 户型)是写字楼，项目做得不错，融科橄榄城，住宅项目也做得不错。不知道下一步做项目的时候，融科主力进军写字楼项目，还是对住宅项目情有独钟？

　　郑志刚：用动态的观点来看，这两个业务都会发展，只是在某一个特定的时间，是有这种比例，比如说创业的初期，我们是在创业阶段，这个比例，住宅的比例会大一些，可能占到60%-70%的占有量，但是随着发展，即使比例不变，综合会发生变化，规模会不断地增长，到了一段时间，我们的比例会有更好的互补方式，我们会考虑这些战略方面的问题。

　　主持人：你们会尝试去做些别的产品，比如考虑去做别墅类的，周边区域做低密度的花园洋房 (论坛 像册 户型 视频)？

　　郑志刚：我想有机会的话，我们会尝试任何产品，我们研究的是如何做好产品的方法论。我们的企业有职业化的这些人，核心的还是方法论的问题，我从来没有做过别墅，如果有机会来做这个别墅心目的话，我们有信心，也同样会做得很好，不是说我只做这种产品。

　　融科在谈

　　不是说我盲目地讲，我们在深圳做第一栋写字楼的时候，之前从来没有做过商业写字楼的，那是第一栋，是在99年建成的，用现在的眼光来看那还是非常成功的建筑，是一个非常成功的商业写字楼，这个写字楼05年评的是中国十大写字楼，排名第三位。

　　我们从来没有做过住宅，现在我们正在做橄榄城，我们有把客户作为上帝的意识，把意识贯穿到你的工作中去，在各个环境中去体现出来，橄榄城肯定就会成功，如果有机会做其他产品的话，我个人还是有这种自信的。

　　主持人：方法是非常重要的，而不是说给我的什么对象。

　　郑志刚：对，一定是这样。从根本上来讲，我们有这种联想的文化，我们做事情时会把事情想得很透，要有一眼看透的能力，而且我们的企业要求的是把事情做扎实，同时我们企业要求要永远为客户创造价值。

　　有了这几点，再把它实实在在地做出来，我想这个产品一定是一个技术与市场结合得比较完美的东西。

　　主持人：听了郑总的这些介绍以后，我觉得有两点感受非常深。联想不管是做哪一行，都会做得非常好，因为他们有自己的方法论，有自己的服务意识，基础是文化。还有一点是非常后悔没有买融科橄榄城。

　　希望各位网友继续关注融科橄榄城的二期，因为它即将开盘了，如果有什么问题可以在新浪的房产网页上查询各方面的消息。今天非常感谢郑总来和我们聊置业，以及地产开发方面的见解，谢谢郑总。

　　郑志刚：谢谢，谢谢各位网友，谢谢新浪网。

　　本次聊天结束