北京房地产15年·风云篇：遭遇首次宏观调控(图)_新浪房产

北京房地产15年·风云篇：遭遇首次宏观调控(图)

http://house.sina.com.cn 2005年07月15日04:29 新京报

　　宏观调控致使海口、北海房地产市场崩盘，北京虽平稳，但也进入盘整期

　　前言

　　1993年在中国房地产历史的长河中，因为记忆深刻而显得刻骨铭心，在那场我国首次长达3年，且史无前例的房地产宏观调控的浪潮中，一些“水性”不好的开发商因此而梦断地产江湖。12年后京城地产大腕潘石屹在其颇具现代色彩的办公室回忆起当时的情景时，依旧长吁短叹。“当时开发商的信心要比现在至少差10倍。”老潘这样告诉记者。

　　其时游离于中国经济主导产业的房地产突然成了万众瞩目的行业，但在其关注的背后则是更多严厉的行政手段调控，甚至没有争论的机会，中国的房地产业在其起步阶段就接受了这样的一次狂风暴雨的洗礼。

　　关于调控的话题总有平静下来的时候，而平静不下来的则是买房者脚步掀起的漫漫风尘，虽然经历宏观调控，但是京城房地产市场还是难以给人一种水到渠成的感觉，因此当时的调控画上了寻找出路的注脚。许多年后经历过该次调控的开发商再次相聚的时候，谈及当时场景时肯定会惺惺相惜地握住对方的手说：“水太深，才难舍难分。”

2005年天通苑经济适用售楼处出现购房者排队的现象

1994年，北京市房管局于5、6、9、10月举办了4次换房市场

　　「引子」

　　严刹“圈地”风，遏制房价涨势

　　1993年北京万通实业股份有限公司总经理潘石屹接到北京市房管局的通知，要求其项目参加由北京市房管局主办的第一届房地产展会。当时国家由于1992年前后房地产“大跃进”带来了大量危险“泡沫”，政府不得不采取严格的宏观调控措施，房价开始“理性回落”，市场进入疯狂之后的萧瑟。之前潘石屹已于1992年7月份从海南撤回北京筹备北京万通实业股份有限公司，并操盘使他日后名声大震的项目万通新世界。

　　“当时万通新世界虽然交纳了土地出让金，但是还没有办理预售许可证，我们给时任北京房管局副局长的薛洪江先生打了一个报告。”12年后潘石屹在他装饰现代的办公室里回忆起当时的情景有些激动。“薛局长在一张纸上给我们批复的是，可以在房展会上销售，这样我们的项目才进展会销售。”当时个人观展者较少，人流也和现在不可同日而语，来展会的通常是单位行政科以及行政处的人。

　　据当年参与筹备展会的相关人士透露，当年北京市房管局主办房展会有其特定的历史原因，“主要是想给1993年暗淡的市场带来一点亮色”。1993年4月起中央颁布一系列有关房地产方面的政策，严刹“圈地”风，清理整顿房地产公司，遏制了房价猛涨的势头，同其他城市一样，北京房地产市场也在随后进入长时期的全面盘整。

　　“当年宏观调控对南方有些城市房地产市场的影响可以说是致命性的，甚至有些城市比如海口、北海因此而崩盘。但是对北京房地产市场的影响却不是很明显，当时北京房地产市场相对平静和稳定。”从1994年已经开始关注京城房地产市场的现今典集团董事长张宝全这样告诉记者。

　　「开发商」

　　“四大天王”垄断开发

　　1993年的京城房地产市场多少还笼罩在计划经济的影响中，“当时开发的房子根本不愁卖，完全是买方市场。”1992年以前，房地产开发企业一直稳定在39家，几乎全部为国营房地产开发公司，主要为北京市直管和区属国营房地产开发公司，而目前京城房地产开发企业则多达3500多家。当时京城房地产市场有房地产开发企业“四大天王”一说，主要是指北京城市建设开发公司、北京市房地产开发经营总公司（天鸿集团前身）、北京大成房地产开发公司以及北京华远房地产股份有限公司，其中前三家为北京市直管房地产公司，“市直管和区属房地产开发公司的开发面积占到总开发量的90%左右。”北京市房管局一退休官员这样说。

　　1993年京城房地产开发企业数量有所增加，这一方面是房地产市场客观发展的必然结果，同时1992年底北京市组织的“北京赴港招商团”起到了积极的推动作用。

　　据当时参加“北京赴港招商团城建分团”的有关官员介绍，北京赴港招商团在香港签订了多个与房地产开发有关的合作协议，随后在1993年3月份左右，北京市批准了20多家中外合资的房地产开发公司。

　　“当时不允许民营资本搞房地产开发，即使在1994年后民营资本开始进入房地产开发市场，但也必须要挂靠在国营单位下。”首都经贸大学房地产经济系主任张跃庆教授说。张宝全1995年开始筹备房地产公司就是走的挂靠的模式，“如果你不挂靠你就无法获得房地产开发的权利，被挂靠单位一般都是坐收一定比例的收益。”张宝全说。

　　「市场」

　　1998年以前北京房价位居前列

　　北京市发改委公布的数据显示，1991年至1995年是北京市房地产开发的第一个高速增长期，房地产投资由24亿元跃升至352.8亿元，年均增长率高达95.81%.主要是1992和1993年连续两年对香港招商，外资房地产投资大量进入。

　　“当时北京房地产市场中开发的商品房多数为单位团购和合作建房，除了部分外销房是具有海外背景的个人购买外，一般很少有项目针对个人销售。”一位退休的北京房管局官员这样表示。

　　1997年，北京市住宅竣工面积中，单位自建和联建占52%，商品住宅仅占48%.“当时开发的商品房基本是属于单位团购，而单位购买还需要当时的北京市计划委员会审批‘购房指标’，有了‘指标’才可能购买到房子，有些区域还要求购房者购买一部分建设方面的债券。”1993年在经贸部负责分房的官员这样告诉记者。

　　“在1998年以前北京市商品住宅价格一直在全国位居前列。”潘石屹说。1992年北京商品住宅平均价格比全国平均水平高出617元。1994年北京商品住宅平均价格是全国平均价格的2.3倍。此后受集团购买的刺激，呈现逐年攀升的态势。1995年为3505元/平方米，1996年为3869元/平方米，1997年达到5478元/平方米的历史最高点，比全国商品住宅平均价格高3688元，比上海市商品住宅价格高2587元，比深圳市商品住宅价格高70元。

　　业内观点·房价

　　宏观调控促房价回落

　　土地有偿出让制使中国房价第一次高速上涨

　　华远集团董事长任志强：“实行土地有偿出让制度是中国房价第一次高速上涨的原因。土地出让制度实行的同时放开了对各种资金进入房地产行业的限制性条件，同时1992年投资热高潮促使政府放开了商品房物价指令性管理的限制。尤其是对外销房的价格放开，实现了房地产商品房价格的市场化管理，外销房与内销房大大地拉开了差距并带动了内销房价格的上涨。”事实上，1992—1993年房价高涨的原因主要来自于土地的有偿出让，在土地的使用上增加了大量的土地出让金等成本，并且土地出让金的收取是合法的，调整了购房者的预期。

　　出让金成为一种让人们可以有期限使用土地、使住房变成私有财产的必要代价。房价的上升即使是一个高幅度的增长，也无奈地被顺理成章地接受了。

　　1993年的宏观调控让房价回落。至今北京连续几年的房价回升也仅仅是达到1993年时的水平。几乎所有涨价幅度的计算都是在一个价格回归的控制范围之内。1993年—1997年的房价下滑与投资下滑曾造成1996—1997年的房地产全行业亏损。1992—1993年曾经房价高涨的地区在这一段时间内的第二次房价上升基本都是一种回归性上升。

　　业内说法·市场

　　北京市场购买力强

　　北京受当时宏观调控政策影响不明显

　　从宏观政策层面，中央政府在1993年出台了一系列进行宏观调控的政策，对于当时全国房地产市场产生了非常重要的影响。

　　“而对于北京而言，由于当时购买力强，整个市场处于一种买方市场，北京受到政策影响不是很明显。”张宝全说。但是必须指出的是，1993年5月《北京基准地价》制定和实施，给地价评估提供政策理论依据，为京城房地产市场进一步市场化奠定了基础。

　　“1996年中央提出把住宅产业作为国民经济的一个新的增长点，是房地产行业发生新的转变的一个节点。”潘石屹说，当时由于1993年宏观调控而在南方一些城市出现房地产几乎崩盘的局面，使得房地产业备受诟病。

　　1996年中央提出大力发展住宅产业，当时“住宅产业”是最流行的说法，“几乎很少有人说‘房地产业’这个名称，几乎都是以‘住宅产业’来代替了。据说当时孟晓苏曾经还想把中房集团改名为中国住宅产业集团。”潘石屹谈到1996年中国房地产出现转机时讲到这样一个故事。

　　大事记

　　1993年5月《北京基准地价》制定和实施。

　　1994年，北京市对《北京市住宅制度改革实施方案》作了修改补充：向高收入职工家庭售房实行市场价，向中低收入职工家庭售房实行成本价或标准价。

　　1994年4月，北京市房地产交易市场建立。

　　1994年，《关于北京市商品房价格管理若干问题的通知》普通商品住宅实行最高限价，其价格每年颁布一次。

　　1994年，北京市房地产加强涉外商品房销售管理，实行外销商品房许可证和公告制度。

　　1994年9月，《康居工程实施方案》制定，解决中低收入人群住房困难。

　　1995年，销售许可证制度实行：北京市房地产管理局决定，自5月1日起，对各房地产开发企业在北京开发建设的内销商品房实行销售许可证制度，没有此证不得销售。

　　1995年，住房基金管理办法实施细则实施。

　　1995年1月，建设部公布《城市房地产开发经营管理暂行办法》。

　　1996年2月，《中国工商银行个人住房担保贷款管理试行办法》出台：贷款期限为一至十年。

　　1996年2月，《城市房地产中介服务管理规定》出台。(记者张学冬)

　　