北京房地产15年·风云篇：三外图谋京城地产(图)_新浪房产

北京房地产15年·风云篇：三外图谋京城地产(图)

http://house.sina.com.cn 2005年07月15日04:09 新京报

土地公开出让为三外企业进京提供更多可能，也打破本土企业宿命　　前言　　京城地产十五年，是乳虎雏鹰，百无禁忌。本来没有规则，有人开始了游戏，便有了规则；虽然有了规则，但有新人加入游戏，便又改变了规则。20世纪末，北京的地产圈，上演了重写规则的一幕。外埠、外企、外行，你方唱罢我登场，纷纷进军京城地产，由此规则变更，格局重组。乱世之中，有英雄，有枭雄，但不管是什么雄，都一步步走向成熟。　　变革也好，混乱也罢，由“外”而“内”的变化，不仅是入侵，也有融合。南方的温婉精巧，配合北方的雄健刚劲，不也别有一番风味？外资的进入，不也给本地发展商带来更多的机会吗？外行，卖白菜、卖电器、卖房子，不都是一个卖字吗？说什么“强龙斗不过地头蛇”、“隔行如隔山”，但不也在修正吗？“旁观者清，当局者迷”啊。外埠、外企、外行的涌入，终于能点醒执迷的“当局者”，终于能带来一种多元化的视野与眼光，终于能达成文化、资金、方式的融合，也算是“善莫大焉”了。　2002年，富力地产以31.7亿元摘牌“东五厂”。周晓东/摄广渠门一带土地释放使外地企业得以进驻该区域。王建春/摄　　外埠军团抢滩京城　　2002年3月底，北京最大公开招标地块———“东五厂”48.78公顷土地名花有主。初来京城的富力地产战胜实力强劲的三家“本地虎”，以31.7亿元的天价摘牌，当时媒体惊呼“南国大鳄攻陷京城”。　　其实富力并不是南国北上的第一只大鳄。早在1999年现任北京富力城副董事长、天津富力董事长的谢强就已经在北京创建了北京珠江公司，任总经理、董事长等职。在珠江的日子里，谢强先后为珠江购置了五块土地，也就是今天我们看到的珠江骏景、珠江绿洲、珠江罗马、珠江帝景、珠江国际城，据说，这5块地至今已增值20多亿元。后来合生创展进京，与珠江地产合作开发珠江绿洲、珠江罗马与珠江帝景，形成长期战略合作伙伴关系，也成为南国地产大鳄“北伐”的先锋。　　2003年，天津顺驰进京，京城房产界一片哗然。珠三角的房企来了，其市场化程度早于北京几年也就算了，东北的房企来了，其财大气粗，北京发展商也忍了，怎么现在连天津卫的也来了，而且是一张嘴跟珠江一样，三五年要冲北京前三强，完全没有把老牌国企首创、天鸿、城建、城开放在眼里。　　不过和珠江、富力进京不同，顺驰虽然放出大话，但做事还是比较低调，至于世纪第一拍等等那是后话。顺驰进京一开始选择与首创合作，从北六环一个别墅项目入手。2003年，顺驰（北京）董事长荆宏在北京苦苦寻找了一年的地，因为按照顺驰的熟地开发、资金快速回流的开发模式，这样的土地在2003年不好找，所以当12月份机会来了的时候，他们不会错过。12月顺驰耗资9亿多元拿下了大兴黄村1号地的开发权，比业界的预期价格高出整整一倍。　　其实占领北京是任何一家房企实现全国性战略的必经一步，仅广东一省就有珠江、富力、宏宇集团、万科、金地、华侨城相继进京，再加上世纪金源领衔的福建兵团、东北的大连万达，湖南电广传媒、天津顺驰、浙江绿城等等，北京早已形成了一个强大的外地军团。　　外资企业借“入世”东风进军楼市　　外资大举进入中国内地房地产市场是在2001年中国加入世界贸易组织之后。北京市统计局当时有个统计数字，仅2002年前三季度北京市房地产合同吸收外资4.1亿美元，同比增长68.2%.新加坡吉宝置业也是在这时进入北京市场的。2001年底，吉宝置业在望京买下了原属于城开的一块占地7万多平方米的土地，开发了今天的季景·沁园。而新加坡另一房产巨头凯德置地的动作更大更猛，2003年底，凯德置地花费5.45亿元从北辰手里购买了朝阳区奥林匹克公园附近的一块地，开发了上元；2004年7月，通过兼并项目公司的方式获得朝阳区来广营乡的一块12.6万平方米的地块，耗资1.29亿。2005年2月，凯德又以5.476亿元拿到东城区海运仓B1地块，除了新加坡两家公司，近年，荷兰ING在北京投资开发了丽都水岸、美国汉斯地产投资开发了公园大道项目。　　除外国资本外，还有一股重要力量不容忽视，那就是港资。港资企业进入内地的时间可以追溯到1992年，当年北京组织赴港招商，签订了大约700个项目，投资总额两三百亿元，今天北京市一些非常知名的商业性建筑都是那个时期的产物。港资企业进入内地获得实质性变化是在2003年，这年6月底，中国内地与香港共同签署了《内地与香港关于建立更紧密经贸关系的安排》，允许香港公司以独资方式在内地运作地产，这为香港地产商大规模进入内地市场打开了一个重要的突破口。　　行外企业瞄准地产谋求一杯羹　　说到行外企业进入房地产，不能不提国美。1996年黄光裕成立了鹏润地产，并在其后开发了鹏润家园。但因为市场定位没有做好，其高端大户型销售不畅，整个销售周期长达4年。此后从1999到2002年，鹏润地产基本处于沉寂期。2003年6月国美电器在香港上市后，张志明接手地产业，鹏润地产才又恢复活力。　　目前除了国美第一城外，其在昌平和西南四环还各有一块土地储备。今年年初黄光裕就表示，2005年是鹏润全面进入房地产业的新起点。　　而联想早在1998年就已开始涉足京城房地产，联想控股2001年成立了全资子公司———北京融科智地，相继开发了深圳研发大厦、上地联想大厦、融科资讯中心A座等，此后又和北京澳林公司合作开发了位于京西的住宅项目紫金长安。目前融科智地正积极拓展北京住宅市场，其首个独立操作的项目，望京的融科·橄榄城将于近期推出。　　不论是做家电的还是做IT的，目前利润率都在5%以下，相比之下，房地产业的利润即使15%的保守估计也是高出数倍，怪不得大家就想着拿地盖房，就想着能从房地产业分一杯羹。2002年北京赫赫有名的顺鑫农业也成立了房地产公司，在顺义开发一低端项目，小试牛刀；就连全国性电力集团国华电力，也在CBD拿地，开发了总建筑面积100万平方米的华贸中心。　　严格来说，“三外”企业进京的背景是北京房地产市场从土地到融资逐步透明公开、审批环节从繁至简，虽然“三外”企业开发的项目多地处偏远，但他们硬是凭着自己的品牌优势，重新塑造了京城地产格局，提高了北京地产的建造水平，也培养了一批成熟的购房者。　　见证者说　　打破“皇帝女儿不愁嫁”规则　　使北京房地产市场迅速成熟，促进产品升级　　北京富力副董事长谢强：最早进入北京的外地房企多来于珠三角地区，当时北京的房地产发展落后珠三角3－5年，市场上只注重炒作，不注重产品。外地房企给北京市场带来了技术、观念，带来一股“南中国热风”，并且是股“清风”。　　外地企业更注重品牌效应，注重不断探索，注重产品创新，注重品牌的深化，注重品牌的竞争力。外地房企进京，打破了这里“皇帝女儿不愁嫁”的游戏规则，让北京的发展商有了紧迫感，有了创新意识，对整个北京市场来说是件好事，可以让北京的房地产市场迅速成熟。这其中直接受益的是买房人，他们可以货币三家，从市场上买到更好的产品。　　房地产业的科技含量虽然不高，但是一个非常专业的行业。需要专业人才、专业技术、专业策划与市场推广。外行企业进入房地产，如果对房地产运作不熟悉，会加大前期的基础性投入，提高成本，并且也未必能做出好产品。我个人觉得，外行企业进入房产，对资金市场是好事，毕竟房产业是资金需求量非常大的行业，但对产品市场却未必是好事，因为好的产品需要多年历炼。　　近几年“三外”企业进京较多，北京房地产市场的战国时代已经到来，随着时间推移，在市场运作下，这个市场会优胜劣汰，最终形成“三国演义”的局面。　　专家观点　　行外企业进入，地产大腕淡出　　加强房地产市场竞争态势　　北京大学不动产研究鉴定中心主任冯长春：“三外”企业进入京城房地产，可以加强房地产市场上的竞争态势，提高房地产企业的经营水平、管理水平。对于行外企业来说，在资金方面，这些集团资金实力雄厚，可以把在其他市场上赚到的钱投到房地产行业，拓宽了房地产业的融资渠道；同时企业进出房地产行业，可以造成房地产市场人才的合理流动，整体上有利于房地产业的成熟发展。如果从现在往前追溯十几年，希望集团还在做饲料、万达在做建筑、国美在做电器、鲁能在经营能源，这些原本都不是做地产的，但是现在发展都不错。不过目前刚入行或准备入行地产的行外企业，最好选择与专业的房地产企业合作会比较好。　　另外，我们也应该看到，除了不少行外企业进入地产圈，也有一些地产圈大腕逐渐淡出，投入其他行业，这实际上是投资集团进行战略调整，进行新的投资组合，实行多元化发展的需要。一个大的企业集团实行多元化经营，各种行业互相补充完善，一旦某个行业出现低谷或者经营失误，可以从其他行业进行弥补，由此可以形成一个完善的产业集群、产业链，降低经营风险。不论是进入还是淡出地产圈，都是这个道理。　　外埠企业、外资企业进入北京房地产市场通常会带来不少新的理念、技术与操作手法，有利于房地产市场的整体成熟。　　大事件　　外地企业进京　　1999年，谢强创建了北京珠江公司，任总经理、董事长等职。从2000年到2001年先后购置了珠江骏景、珠江绿洲、珠江罗马、珠江帝景、珠江国际城五块土地。　　2002年3月底，富力地产摘牌广渠门外大街的“东五厂”地块，正式进京。　　2003年，天津顺驰进京，开发北六环的别墅项目顺驰·林溪。并声称在三五年内进入北京房地产三强之列。　　2003年底，顺驰“世纪第一拍”，9.05亿元拿下大兴黄村1号地。　　2005年，广东宏宇集团开发的北京星河湾开盘。　　行外企业进京　　1996年黄光裕成立鹏润地产，随后开发了位于西南二环的鹏润家园。　　2001年联想控股成立全资子公司———北京融科智地，相继开发了上地联想大厦、融科资讯中心等。　　2002年7月，湖南广电传媒联合长沙金海林置业竞得中标北京西红门经济适用房项目的国有土地使用权。　　外资企业进京　　2001年底，吉宝置业在望京拿地，开发季景·沁园。　　2003年底，凯德置地5.45亿元购买了朝阳区奥林匹克公园附近的一块地，正式进入北京。　　2003年6月底，中国内地与香港共同签署了《内地与香港关于建立更紧密经贸关系的安排》，为香港地产商大规模进入内地市场打开了突破口。(记者张宏强)