本报实习记者 姜丽丽 南京报道

　　南京河西好像从来没有停止热闹过。

　　8月中旬的时候，南京万达房地产公司在河西奥体板块开发的万达·华府将原本已经初具雏形的开盘区7000多平方米的主题景观拆除，计划进行重建设，称是为了“提升楼盘的整

体品质”。很多媒体对该事件进行了报道，指出这种做法是“通过一种极端的方法来唤起购房者对该楼盘的重新关注”。

　　万达·华府物业所在的河西奥体板块，“重量级”开发企业云集。当时南京万科的营销总监周斌说：“我做房地产开发已经有12年了，第一次遇到在2.5平方公里的面积上有超过10家一流开发商聚在一起。”面对近距离众多大盘的左攻右击，舆论对于万达此举是为了“突围”的推测不能说是没有依据。

　　南京万达

　　后来的迹象表明，事实并非像黄涛说的那样轻描淡写。

　　8月底9月初，万达·华府分别以 “离地铁站很近的入户大厅挨整”、“离美术馆很近的样板房变脸”、“离奥体中心很近的园林被砸”三个诉求主题在南京几家都市报上投放了多次广告。而在此之前，万达·华府已经很长时间没有在纸媒投放如此规模的广告了。舆论对于万达此行为是一个“吸引眼球”的营销手段的推测得到了印证。

　　尴尬与集体尴尬

　　采访的由始至终，黄涛都没有正面回应外界对万达·华府此举是缘于销售上存在压力的质疑，但是根据南京网上房地产的公示数据，自去年10月30日首期开盘至今，万达·华府的成交比例仅为9.70%，状况不容乐观。

　　南京抉策地产研究中心的总经理厉建军认为，在不对前期业主造成伤害的前提下，企业这样做是可以理解的，毕竟“竞争有点太激烈了”。

　　2004年，万科、中海、万达三家地产商相继进入河西，凑巧的是三家拿的地都在嵩山路，相互成了“邻居”。南京媒体正伸长了脖子看这三个“大腕”扳手劲儿的时候，新政开始了。措手不及。

　　市场陷入了观望。在经历了一段时间的反应期后，中海·塞纳丽舍高调低价入市。随后，万科将老业主们的反对暂搁一边，以毛坯

　　嵩山路“三剑客”各谋出路，奥体板块的其他项目也纷纷调整战术：一口价、限时优惠、送精

　　厉建军认为，从深层次的原因上看，整个河西的新建商品房已经严重供大于求。根据抉策地产研究中心2005年的统计数据，第二季度河西新建商品房的供需比为2.01，这是受新政影响后的结果。但是在河西销售情况良好的第一季度，这个数字已经达到1.67；而去年第四季度的这个数字为1.82。

　　“可以说即使没有‘新政’，河西地区也不可避免会出现今天这样的局面，这是迟早的问题。‘新政’只不过激化了这个局面的产生。”厉建军说。

　　问题之始

　　获得第十届全国运动会的举办权后，南京政府决定把十运会主场馆“南京奥林匹克体育中心”放在河西，并围绕奥体中心大造新区。这是河西奥体板块楼盘“黄金时代”的开端。

　　南京市副市长戴永宁这样描述“河西新城”概念的诞生：“2001年11月，时任南京市委书记的李源潮和市长罗志军带队赴苏州、上海、杭州、广州、深圳专题考察调研，市委常委会决策到深夜，李源潮会后又和相关同志谋划到凌晨5点。”

　　十运会将在2005年10月召开，时已2001年底，具体规划还没个影儿，要在3年半的时间里从无到有造一个新城出来，其紧迫程度可想而知。

　　“城市的规划要有超前性。按道理河西应该从上世纪九十年代就开始规划，产业先行，按部就班地发展。”南京大学房地产研究中心秘书长葛扬说。

　　规划起步晚，概念先行，随之而来的是土地的大量释放、开发商的趋之若鹜和地价的飙升。

　　河西新城建设指挥部计划在4年间出让土地9149亩，其中居住用地占了大半壁江山。万科、中海、顺驰、万达、仁恒等大牌开发商纷纷进入，河西聚集的地产大亨之多令业内惊讶，地价也令人咋舌。万科拿“光明城市”的地块，4.5亿元人民币；顺驰拿“滨江奥城”的地块，6.53亿人民币。

　　“从现在销售尴尬的状况来看，这些大开发商的决定欠考虑。”厉建军说。但这正中了当时城建资金短缺的南京政府的下怀。河西新城区开发建设指挥部指挥长李强在2003年10月22日的工作汇报里说：“我们将按照‘经营城市’理念，抓好土地运作，力争新城区土地出让收益最大化。”

　　前后7000多亩的居住用地出让，几十万平方米体量的住宅集中上市——“在很短的时间内，市场来不及消化快速提供的住宅产品，供过于求就形成了。”葛扬教授说。

　　不知何时起，万达·华府新街口接待处所在的万达购物广场的底楼墙面和立柱贴上了户外广告。而以前他们只要静静地开着门等顾客前来。

　　“新区开发的正常进程是，规划先行，功能分区清楚，预留土地，逐步放出。有远见的政府都会这么做。如果太急的话，出现的问题肯定多。”曹荣林教授这样谈到。

　　其实政府也并非没有意识到这点。李强在工作汇报中承认，“市场培育有个过程”，“政府主导与市场运作之间存在着矛盾”。但既已上马，就无法回头。“十运会时间已定，没有商量的余地，目标任务的完成没有任何退路。”