主持人：感谢易总的演讲，在这个经济周期之下，房地产可以迎来的不是一个衰退的时代，而是新一轮的繁荣时期。刚才各位同学有没有注意到？现在讨论穷人区和富人区已经引起了房地产大腕争论的话题。接下来演讲的嘉宾是赵晓博士，他演讲的主题是“公共空间和穷人区与富人区”。

　　介绍一下赵博士，他是目前最活跃、最年轻的经济学专家之一。他的很多经济学言论

，比如说《房地产问题1/3》，《中国改革的方向不是回头》，而是更加彻底，更加坚决，更加规范、更加有序以及更加快速的改革。

　　有请赵博士！

　　赵晓：谢谢主持人，谢谢各位朋友。

　　我很高兴站在这里。今年的四月份我都呆在珠海分校，在不动产学院教了一个月的课，被新闻和不动产学院把我骗到这里。

　　我们要讨论的问题是《公共空间与穷人区和富人区》。

　　我们经常在讨论很多问题，大家在讨论的不见得是一回事情。我们经常在争论，但是我们争论的概念也不完全是一样的。好比说房地产，今天是一个房地产的高峰论坛，大家也都在讨论房地产的主题，可是大家讨论的房地产的概念未必是一样的。在很多的人的概念中，房地产指的就是开发商的房地产。在国外包括的范围很广，既包括房地产、单位建房建设这一块，也包括服务这一块，甚至包括装修，还有农村、城市。但是我们讨论的是，通常我们只看到开发商的住房发展以及城市中的开发商的，关于这一点，其实大家有兴趣可以看一下，用科学发展观指导建设。

　　为什么要讨论这个问题？因为我们知道当前房地产的发展最大的争论就是穷人区与富人区的讨论。实际上在房地产讨论中，首先我觉得有一些是观念混淆的问题。他们讨论的房地产就是指开发商的发展，这个概念显然是一个非常窄的概念。如果从房地产的概念来讲，应该比较广阔。

　　我先介绍穷人区和富人区争论的焦点。据说，有一个开发商提了一个观点：中国应该搞穷人区和富人区。为什么说据说呢？因为在别人的文章上说，他说我只是认为穷人区和富人区的分化是必然的，并不是我说要搞这个观念。原因是市场经济发展的必然规定。这就是一个争论。当然有一方不同意，不同意的一方谈开发商的责任，我自己建的房子就有大房子，小房子富人可以买，穷人和富人都住在我这里。我觉得这个讨论有一点混乱。我绝不认为这是毫无疑义的。穷人区和富人区的真正背景在什么地方？真正的背景在于，经济系数已经到了一个非常高的地步。这个输入的两极分化会带来什么样的结果？会带来人民选择消费权利的截然不同。

　　据说在山西的煤炭商人买了13套房子。如果说在这么一个输入的两极分化的结果下，住房的建设也一定是极性的两极分化的。房地产就有可能出现拉美化的现象。房地产不可能健康发展的现实，结果就是中国会出现穷人区和富人区，我想这就是争论的现实背景。也就是中国出现了收入的两极分化。他们认为我们的经济系数已经达到了国际的进步。这种情况下，的的确确中国已经出现了穷人区和富人区。在一线城市，有些地方已经在出现，相信二线城市很快也会面临这个问题。

　　今天我们也是讨论中国的二线城市应该如何健康的发展。能不能避免一线城市面临的问题？我们进一步检讨穷人区和富人区，我们会发现的的确确很多现行的国家也曾经出现过。比如在伦敦也出现过，在芝加哥等等地方也发现过穷人区与富人区。我们该如何看待这个问题。

　　首先我们看到基本的主张和倾向。当年的发达国家尽管在发展过程中出现了穷人区和富人区，但是我们看到他们在总结历史的经验的时候，把他们看作是教训。他们认为穷人区和富人区的出现是城市里面的疮疤。当初发达国家也曾经经历过空气污染，后来又经历了很大的治理过程。他们走过的是一个先污染，后治理的过程。在穷人区和富人区的发展上，他们也出现了一个先污染后治理的过程。他们构成了二人定律。成为了城市的疮疤，然后政府再用很大的力气去治理。

　　比如环境污染的主张不是先污染，后治理。而是边污染，边治理。在穷人区和富人区的治理上，应该是边污染，边治理。不要等出现了大量的疮疤再治理，而应在一开始就治理。

　　如果中国不出现这种分化，有没有可能在房地产建设的开始，特别是房地产开发的二线城市刚刚开始起步的时候，有没有可能走一条穷人和富人融合的道路？有可能！

　　这里面大的背景取决于两个。

　　第一，中国的收入差距继续扩大的现象要停止。我们过去出现过巨大的收入差距分化。很多人认为是市场化导致的，其实不是。他们恰恰是发展中国市场化程度最差的地方，他们的收入差距最大。比如说浙江，包括广东一些地方，他们的贫富差距反而最小。改革还没有彻底，在我们的权力资本化的现象非常严重。很多人会借助权力一夜暴富。我宁愿把他的说法看成是警告。

　　第二点我们要注意到，在以前的讨论中，无论是争论双方的讨论都倾向于把穷人区和富人区看成是单纯的问题，房地产目前并不是一个单纯的问题。普遍大家承认，房地产的发展并没有完全遵循走市场化的道路，即使他们是走市场化的道路，市场里面一直有两只手。我们没有任何根据说，中国的发展就只能由市场的一只手来调控，而政府的右手不加以干涉。在比较大的背景下政府可以做什么事情？我们不妨看一下香港的案例。

　　最近我在香港做研究，就这个问题我在香港也专门作过调查。香港就比较好的避免了现行国家的收入差距分化的穷人区和富人区的结果。基本上没有明显的穷人区和富人区。

　　香港有这样的特点。第一，他们的建筑商没有围墙，很容易从这个建筑商爬到那个建筑商。第二的现象是，香港最好的地段，比如面向海景的地段，这里可能是富人居住的，旁边就有可能是中层阶级的房，还有租住的房子，都形成一排面向海景。大家会发现香港的公共空间太多了，你随处可以看到公园，而且是免费的。还可以看到很多的公共设施，医院、学校穿插在其中。香港人的收入差距其实在亚洲也是比较高的，但是他的生活质量的差距没有收入差距那么大，原因就在与他们有大量的空间。穷人与富人的生活质量差距也没有那么大。我认为是比较好的，值得去努力的一个方向。

　　综上所述，我再稍微的总结一下我的观点：第一、我认为在中国的城市发展和中国的房地产的发展过程中，穷人区和富人区的分化不是必然的，如果有政府的介入，尤其是公共空间的营造，可以避免穷人区和富人区的到来。

　　第二，政府在住房的发展过程中，要特别注重公共空间的介入，公共空间的介入会模糊穷人区和富人区。