四、信托是地产金融进化的逻辑主线

　　信托是地产金融及其创新的逻辑主线，要以信托为主线，实现地产融资的多元化。随着2002年7月18日，信托业的“一法两规”(《中华人民共和国信托法》、《信托投资公司管理办法》、《信托投资公司资金信托管理暂行办法》)的完全出台，它在中国的发展可谓是方兴未艾。但信托业还有很多瓶颈，比如说信托规模受200份的限制，这样它的资金募集金额

就不会很大。另外，信托工商登记制度、外汇信托管理办法还没出台。

　　地产金融的创新，信托是个生力军。中国目前的现状就是金融体系不健全，银行处于高度垄断的地位，加大金融体制改革的力度、建立多元化的金融体系就显得非常重要。目前中国金融业的资产总共是30万亿，其中商业银行资产就占了28万亿，信托、保险、证券所有的非银行金融机构(包括租赁公司、财务公司)，它们的金融资产的总和才2万多亿，不到商业银行的1/10，这样就凸现了中国银行业的系统性风险。国外的信托投资公司管理的信托资产跟商业银行是并驾齐驱的，两者平分秋色，而中国与之的差距却非常大。在未来十到二十年内，中国的信托机构有可能会管理成千上万亿的资产，中国的信托时代必将来临。

　　信托是一种极具优势的制度。英国的法学家梅特兰说过“如果有人要问英国人在法学领域取得的最伟大、最独特的成就是什么，那就是历经数百年发展起来的信托理念……这不是因为信托体现了基本的道德原则，而是因为它的灵活性，它是一种具有极大弹性和普遍性的制度”。作为信托公司，可以做货币市场业务，进行金融同业拆借、金融同业往来；在资本市场，它可以发起成立基金公司、证券公司，承销债券，还可以做各种投资银行业务。特别重要的是，它也可以直接投资产业市场，直接投资房地产，或者用信托基金来投资房地产，这就是它的优势，其它的金融机构都不能直接投资房地产，不能投资实业。

　　例如，委托人把1亿的资金委托信托公司来投资地产，这1亿的资金就独立于信托公司的帐户，既不是信托公司的负债，也不是信托公司的资产，它受《信托法》的保护。如果说这1亿资金投资房地产失败，原因是信托投资公司违法乱纪，那《信托法》就要求恢复原状，要求信托公司赔偿委托人1亿。但是一般来讲，信托投资公司是做信用增级的，它必须要设立很多“防火墙”来规避投资风险。如信托投资公司会要开发商的双倍资产做抵押，还需要担保方。一旦失败的话，抵押品就可以拍卖，或者由担保方偿还资金。

　　在宏观调控下，一些资质好、实力强的地产商凭借他们的良好信誉及雄厚资金会实现良性发展，而一些中小地产企业就有可能面临倒闭或者转业的局面。信托进入地产后，由于它的准入门槛相对比较低，可以给很多中小企业提供更多的融资机会，这有利于房地产结构的优化调整。对于中小企业的融资，目前确实缺少中小企业融资的信用体系和保证体系以及金融体系。而多元化就可以很好地解决中小企业的融资问题，届时我们将建立专门的房地产产业基金为中小房地产企业服务。

　　五、地产金融及其四个逻辑层次

　　第一个逻辑层次，商业银行目前仍然是中国地产金融的主流载体。因为它的金融市场很大，同时它的开发贷款、流动资金贷款、按揭贷款占据了99%的份额，其它所有的金融类融资(不算股权直接投资)包括信托仅仅占1%，商业银行仍然是一个主流的平台。

　　第二个逻辑层次，信托是中国地产金融创新的主流范式，这是由于信托的特殊优势造就的。因为信托有财产隔离功能、政策规避功能、避税功能等，核心是财产隔离功能，也就是风险隔离、破产隔离、权益重构，这是信托创新的制度优势。信托在地产金融创新方面是一个主导力量，它可以设置成股权投资信托、财产信托或者优先购买权信托，甚至还可以做表决权信托，受益权转让信托等。

　　第三个逻辑层次，“信托＋银行＋REITs”是中国房地产金融的主流模式。银行的资产量很大，但是不灵活；而信托很灵活，但是资产规模很小，因此可以把两者结合起来。例如，某个项目按照“121文件”的要求，开发商必须有30%的自有资金，但是开发商自己只有20%，那么，这时就可以通过信托做前期融资，补足另外10%的资金，然后再有其它的有效担保条件即可，这样，“银行+信托”的模式就把两者的优点有力的结合了。

　　此外，REITs作为国际主流的地产金融模式已开始进入大陆，REITS是一个标准化的金融信托产品，它可以上市流通。REITS应该是中国房地产信托发展的一个方向，中国的房地产信托概念是比较宽泛的，它包括REITS，REITS主要可以投资商业地产、工业地产、写字楼等具有稳的租金收益的物业。据悉台湾已经出现了投资开发性物业的REITS，笔者认为未来中国的REITS也会投资开发性物业，而更具有中国特色。

　　未来信托公司的信托业务模式要实现提升和转变。

　　第一，信托公司要从融资型向

　　第二，信托公司要从佣金收入型向投资收益型提升。未来的信托不是简单地给房地产项目提供资金，然后收取一定的信托管理费，而是信托投资公司看中某个房地产项目后，会一起与房地产开发商合作，以股权的方式进行投资，风险共担、收益共享。这就是未来的房地产信托投资基金，或者叫房地产产业信托资金。目前由于法制的障碍，还没有房地产产业基金的说法。但房地产信托投资基金将来一定会出现，它将比银行更灵活有效且直接的深入房地产市场。

　　第四个逻辑层次，外资金融机构以及境外基金是中国地产金融的新生力量。2004年底，北京的外资银行已经可以开始做人民币业务了。境外地产基金也纷纷进入中国，目前是从股权投资入手，还不能直接进行金融运作。在2006年中国金融全面开放后应该是势不可挡，外资银行、外资金融机构、境外产业基金等新生力量都会大显身手。

　　信托是灵活的，它的资金成本可高可低，主要看资金来源。目前信托的资金成本比较高，委托人要收取较高的回报。相对来说，银行的资金成本就很低，储户把钱存到银行一年才2%的利息。未来，当房地产信托基金建立起来以后，有很多低成本的资金被信托公司所掌握的时候，房地产信托的成本就降下来了。

　　可以说在诸多金融手段之中，信托具备多种平台优化组合优势，以信托高级形态为核心，通过信托的串接，将多种金融工具进行优化整合，实现一揽子组合融资解决方案， 将成为地产融资的主流模式。