主持人 刘文斌：谢谢岳局长。本来我们下面有个茶歇，但是时间有点紧，就取消了。刚才几位专家领导从奥运经济、奥运地产方面来发表了很多的精采观点，大家一致认为，奥运对北京的经济、地产是有好处的，这个判断不新鲜，刚才我们几位专家所讲的是个完整的理论体系，有判断基础的，我们今天回头来聚焦在论坛的主题上，就是地产关系与华人关系，我们怎么能够体现这种价值，奥运经济带给我们的价值、我们的机会，这一块开始大家也看了世茂奥临花园，另外准备把世茂奥临花园作为优秀产品作为麻雀来解剖一下，怎么来体现奥运价值，就请宋总介绍一下。

　　宋尧：我主要是做房地产操盘工作，我想在这主要讲房地产方面的问题，就是这么多年，在北京我们的世贸的推广，我们这几年的销售额，每个城市、每个项目的社区客户超过一半，从我们世贸这个品牌来讲，是对我们的世贸品牌的信任，很多是华裔、华人购买的，通过这么多年的经验，我们感觉到，事实上世贸品牌的树立得益于两年，一个是我们世贸在城市发展中总能把握住城市的脉动，并且对区域经济的发展预测也是比较对的。因此对于前期经济的判断也是我们投资的决定条件。另外从技术层面上，得益于我们承建给社会的产品，它传递一种相对现代的健康的时尚的生活方式，这也是得到了国际的认可，我们海外销售团队都属于国际上的精英人士，他对我们产品的认可，我们的产品也是得到了市场的考验，刚才讨论了很多，我们2004年、2005年，房地产市场开发的空间，但是我要举个例子，我们今年的项目在美国进行巡展，短短两天就达到上亿元的销售额，为什么在这相对比较恶劣的情况下，还会得到国际社会的回应呢。在市场深刻的了解过程中，国际方面对我们中国的经济很乐观，他们也在把握我们的经济发展的局势，认为中国现在的发展完全是正常的，中国人很多人都不了解，为什么会得到常年在海外的认可，一方面对于整个经济的看好，另外对世茂的看好。

　　世茂奥临花园在9月份进入了全球市场，也是销售火爆，有了2亿的销售定单，因为海外人士回来后，在交流的过程中，也是有我刚才讲的两点，还有全世界都认可的世贸这个招牌。我们讲的是相对比较细微的话题，不像各位领导和专家讲的宏观的理论，大家对市场的看好，是因为在投资方面会得到很好的利润。今天座谈是闲聊，我最近也听到一些话题，就是你为什么能在北五环卖到一万多，我说这因为是北五环，不是东五环、西五环，这是奥运五环，奥运带给的不仅是精神上的和文化上的，正是因为奥运这个优势，当然奥运周边有很多项目，大家都是奥运经济的受益者，而世茂奥临花园正是有得天独厚的，因为与奥林匹克花园只有一路之隔。不知道大家是否去看过，这已经不是郊区的概念了，这已经成为北京不可缺的一部分，是非常发达的区域，正是因为大家看好了这个区域，才造成了交通的拥堵，而且通过2008年前基础设施的完成，也会改善这方面的问题。所以我们世贸也是2008年奥运会的受益者，而且我们这个产品也符合了奥运会的绿色、科技，我们有相当美好的景观，打造了地中海六大风情园林，请了国际著名设计师来进行规划，也请到了世界有灭的设计单位来进行景观设计，在这种情况下，居住在世茂奥临花园，就是大家向往的绿色、阳光舒适的氛围中，对于人文来讲，大家是文化的交流，是文化的传承，我们从每个细节也都充分体现了打造豪宅不失细腻的环境。我们都可以看到，对于厨房的空间，在做饭时可以享受到音乐，把很细碎的劳动变成了很有趣味性的，另外洗菜切菜时，设了一个观景窗，这些都是我们首创的，我们是先有产品设计，然后应用，这都是体现了在关注人的追求。另外科技环节，我们引进了会呼吸的空调，尤其北方干燥的气侯，我们引进了世界著名的雷诺式空调，有加湿功能，有新风功能，还有除尘功能，静音，把这些高科技引入到我们生活的品种，我随便举的这几个例子，就是大家对好的产品、好的生活方式的追求，有的客户也跟我们讲，其实我们买你的产品，一方面是你们能够帮我们有个很好的投资把关，另外你的产品帮助我们传递了健康和时尚的生活方式和习惯，所以大家对我们的产品认同了，也给了我们动力，我今天讲的都是细节的，正是因为这些细节和细微之处，就决定了购买者，不论是他自住还是投资，都是很决定的因素。

　　今天会议都是很大的方向和主题，我今天就落在一些比较细节的方面，他们为什么会选择这个产品，在前几年大家都没有看好这块地，这也印证了世贸的投资前瞻性。当时在99年，各地房地产都在聚焦北京的时候，我们去了上海打造浦东这个区域，当时浦东正好是上海人宁要浦西一张床，不要浦东一间房的情况下，我们抓住了机遇，而在大家看好上海前景的时候，我们却看好了北京的市场，这一系列的发展也证明了我们对于区域经济预测的准确性，当然我们世茂奥临花园，也是对奥运会看好的一个因素。我想在奥运周边也有很多房地产的开发，今天也有同行也来了，所以一会儿他们也会有一个很好的阐述，我请我们王总就我们产品本身跟大家交流一下。

　　王渝漩：我想是这样，关于细节本不想谈很多，因为有专家和官员，对于奥运商圈的阐述已经非常多了，刚才也谈了关于世茂集团的品质，在也内同行可能比较关注细节的东西，我们这个项目从拿到地到规划，到现在如期开盘，所有细节是按照我们世茂品牌的品质延续下来的，我们有一批客户都是跟着世茂走的，有一些投资客户，也有一些海外人士，包括随风河，很多北京人不知道这个地方，但是我们产品在那卖得很好。我们这个项目也是挨着水，最主要是13000亩的森林公园，大家知道在2008年前，清河要变成清水河道，这也是我们项目的亮点。另外在奥运圈内，奥运场馆是中国的象征，北京的象征，同时在奥运圈边的项目也要做到经典，做到象征，大家也知道在亚运会，带来了亚运村的繁荣，而现在是奥运会，我们认为现在我们所处的位置是未来奥运村的高档居住中心，这个居住中心因为有森林公园，因为有整个奥运村的建设，会把整个区位的基础设施建设、城市的条件变得更好，这种城市中心，我们会同样珍惜稀缺的资源，同样打造高品质的品牌，这样才不辜负这里的条件。作为豪宅，不光是建筑品质好，最重要因素是要有景观资源，纵观世界豪宅，都有景观资源。我们这13000亩的森林公园，没有别的公司能做到的，森林公园是国奥运作建设，也投入了大量的资金，在2008年前要完成的，有这么好的资源，我们世茂有这么好的品质，我们的楼盘，待会大家看一下，我相信有很多的感触，并且希望多一些交流。谢谢！

　　主持人 刘文斌：刚才宋总、王总讲了世茂奥临花园的细节情况，让大家有了感性的认识。下面播放世茂奥临花园的宣传片，请大家收看。

　　主持人 刘文斌：果然是名不虚传，刚才王总说的，我总结一下，一个是世茂奥临花园花园作为世茂豪宅产品，我们能不能理解成，根据大家看的，能不能理解成是世茂集团利用了奥运的资源，比如13000平米的森林公园也体现了这个价值，有一个高品质的住宅，也需要一个高品质的配套，能不能这样理解。

　　宋尧：应该是这样，当时我们选择这块地的时候，就进行了深入的策划，一定要不辜负这一块土地资源，这样不单是产品的硬件，刚才讲到的技术的细节，包括它的规划、立面，包括工建采用发光的光源，包括门窗，所有这些不惜工本都是为了迎合未来国际生活的大的趋势和人生活的追求，包括后续如何保持增值，请了美国上市公司进行物业管理，这都是为了满足1237个客户的需求。

　　主持人 刘文斌：做这块地是世茂集团基于做豪宅的经验，大家也知道世茂集团是中国的有名企业，我看他说：拿了这块地，觉得这一块奥运的召开一定会给这块地方带来飞跃发展的机会，就像当初选择上海一样。这说明世茂集团有战略眼光的集团，对吗？

　　宋尧：对。

　　主持人 刘文斌：“与其投资在脚下，不如投资在找人”，投资在一个项目，不同人来做，效果是不一样的，以这种观点延伸来说，是不是想说明投资世茂不会有错？

　　宋尧：对。(笑)

　　主持人 刘文斌：邹总也是地产界的，请您谈一下。

　　邹毅：我是中国新融国际投资集团地产规划部的，我感到受益匪浅，包括一些专家和官员，还有高手的剖析，我简单说一下自己的感受，就五分钟。第一位胡教授，听完他的，就是讲的宏观，王动讲的是特色，听了王德勇先生的讲话，他讲的是微观，还有岳教授讲的更多，讲回顾、讲高度，我得出两个字：和谐。他们说的这么多问题，最后给我的就是舒适，和谐建立在几个方面，一个是成熟，他们对城市发展的规律把握的非常准确，刚才宋总也说了，非常佩服，另外他们提供的产品是有历史积淀的，得到海外集团投资的青睐。

　　另外讲科技，我看了以后感觉，第一科技带来的是改变了北京的形象，过去没有水，或者水很少，他们可以造水，造景，当然离不开大的环境。另外他们请了很多的专家，对项目的理解，实际是改变了生活的方式，这种生活方式一定是多元化，一定是全球可以接受的氛围，这样才能让北京人骄傲，我们知道奥运会是让北京人骄傲的，我们也可以让全世界骄傲，这通过什么？通过产品，我们是做房地产的，我们的卢登堡大家可能不太清楚，我们两个产品最大的区别，我们的质量、品位，追求的都差不多，世茂奥临花园因为规模很大，我们的产品是不太大，我们都处理了三个问题，一个是处理好自身，解决了自身的问题，再一个解决好的是你的项目和周边的关系，我们奥运会周边环境以及五环，周边环境你处理的非常好，这个项目能不能成功，或者能不能得到这么多人的青睐，这是重点。

　　第三，这个项目如果结合好周边的环境，能不能在北京市总体规划当中，对城市定位起到一定的作用，这个项目当然是一定这样的。为什么这样呢？我想可能我们的项目也是在国外营销推广，我们更多的是打动的境外人，我对奥运场馆的项目的优势我这么理解，选择奥运会是全世界选择，我们推介北京的时候，大家不知道天安门在哪，也不知道CBD在哪，但是一定知道奥运会在哪，我们就围着奥运会做一些很好的产品，包括我们的传播，一定有优势。再一点，刚才很多教授讲了我们的很多矛盾，供应量不足等，但是从地产开发商角度来说，已经由四工委确定了，北京土地房地产发展是有限度的，在有限的资源当中，刚才王总说了，当你做的项目越好越精，能够提供更好的氛围，抗风险的力量一定很强，我也不知道这个项目能卖多少钱，我相信一定比我们卖得多，不知道这是不是商业机密。

　　宋尧：开盘价12000，没有你们高，听说你们最高卖到21000。

　　邹毅：对，最高21000多。我们两个产品不冲突，不打架。抛开公司，我自身是取得两项美国房地产资格的认证，一个是国际房地产投资师的认证，还取得了一个国际房地产投资专家，从投资角度来说，我非常佩服王德勇先生讲的，他分析的非常精采，如果对房地产不了解，或者了解一点，从投资角度来判断或者来做这些决定的话，我觉得非常有意义，可以借鉴。做公司有一定的战略发展，还要对一些客人利益的保护，如果不留一些余地给大家，那么肯定不好销售，因为他们也是投资商。

　　主持人 刘文斌：谢谢！刚才邹总对奥运地产，包括结合自己的项目以及世茂奥临花园项目发表了自己的观点，接下来是很重要的一场戏，我们请来了美国生活了十年的国际华人的代表周云先生，他站在自己的角度说一下房地产市场发展的趋势，在此之前，我们先发布《安家》独家最新研究美国华人数据。

　　王渝漩：作为华人，他们永远关注着中国的发展，另外他们具备了消费能力，第三他们具备了强大的投资意识，所以对海外而言，对于祖国的情结，在奥运会前夕产生了很大的投资兴趣。我们调查基于这样的发现所进行的。我们对美国地区进行了华人大型的置业调查，这是做的问卷。我们关注的数据，例如在美国华人中有多少人有过投资行为，有多少人选择在中国内地进行投资，有多少人对中国经济发展态势持积极乐观的态度，我们得出结论，这些美国华人对中国的豪宅发展非常乐观。另外对于华人所占人口比例的分析，华人在美国占20%以上的人口，这样的数量，这说明了华裔本身具备了强大的经济实力，这些人口来源有65.11%来自于中国内地，2.4%来自于台湾，3.4%来自于香港，这些人占了很大一部分。华裔分布在以下这三个州，其他州也有少量的分布，最多是加州。

　　这是十大华人城市表，这是人口基本概况及生活形态，所有都说明了他们具有非常强烈的意识，就是他们的置业跟商业结合在一起。这是职业分布表。这是美国华裔人口投资的能力调查。我相信在国内，这没有得到重视，而世茂奥临花园证明了这点。我们对这些数据分析得到了以下结论，消费华裔最高，占了726亿美元，超出了我们的想象。可以说通过这些调查可以得出，对于投资，华人有高度的兴趣，大量的投资会出现在内地，因为这是每个中国人都具备的爱国心。所以中国地产在他国可以销售得动，大部分人都认为中国的房地产市场发展会很好。我们看到目前所在的世茂奥临花园这个区域，正好是符合投资的概念，这也是置业者的选择。目前中国而言，北京、上海、大连是目前他们最希望投资的几各城市，这也是几个实例都可以证明这一点，他们希望大户型、地段好、高价位楼盘，因为他们做高端楼盘，希望是真正好的楼盘，如果低质量的肯定不喜欢，而我们世茂奥临花园刚好符合这些条件。作为潜在投资者，他们年龄在40左右，他们投资观主要是以华人居住的城市为主。这是目前我了解到非常知名导演与世茂奥临花园进一步接触，也正在洽谈。谢谢大家！

　　主持人 刘文斌：谢谢！大家现在对华人置业有更深刻的了解了，在以前算是盲目的，或者想象的去海外推广，以后对这方面不理解的话，我相信通过这个调查，包括下面华人的讲解，会可以清楚到这一点。有请周云先生。

　　周云：首先感谢《安家》杂志给我这个机会参加这个论坛，我先自我介绍一下，我叫周云，我89年出国留学，后定居，我在美国连续住了6年，89到95年，95年到2005年就在香港和东南亚区域内，刚来北京两个多月，我是美国大学的英语教师，准备在北京来教英语。我不是这方面的专家，我主要是国际贸易和外语教学，我从我个人经验来谈一下看法。就我而言，我非常看好中国的房地产，尤其是上海和北京房地产，其他的地方也不去关心，所以我觉得世茂奥临花园会销售的非常好，我认为是这样，中国有不同品质的，高级、低级的，像世茂奥临花园属于高品质的。

　　我想讲几点，第一点，房价从最高点到最低点，又从最低点到最高点，一年两年看不出，我的观点是五年、十年、二十年，甚至更长，属于房价十年、十五年看，肯定一直向上的，从我在国外16年经验来看，房价一直是在稳定向上涨，长远看，短期看会很高，也会很低，对于置业者来说，自己投资或者住，那没有风险。举个例子来说，我在1993年在美国看中了一套房子，很漂亮，两层的，只有10万美金，真想买，但是这个时候我调动，没有买，就这几天我跟我的外籍老师聊天，我说了这个房子，他说你应该买，你会赚很多钱的，从这句话表示什么呢？表示房价一直是在升的。再看看上海，因为我出生在上海，对上海比较熟悉，在七年前，我老爸要买房子，就是昌平花园，在浦东，很不错，交通很方便，当时第一批，价格很便宜，4000元一平米，现代价格在1万左右，之后我还想买一套，但是因为其他原因，失去了机会。大概两年前，世茂奥临花园开发的最后一期，是1万，我看了一次我就决定要买，当时我弟拼命打电话让我不要买，我说一定买，我觉得值，我说一定会升值，买了不到几个月，价值从1万到13000，最后到18000，由于宏观调控，当然价格现在降了很多，我打电话问父亲，现在是13000多，现在就是13000多我还可以赚很多，当然我是长期投资用，没有打算卖。就算出现这样情况，价格还是上升的，北京我觉得比较稳定，我觉得稳定是更好的，像股票一样，目前经济都是从低谷到高，总体来说是向上升的。

　　第二我谈一下为什么我看中国房地产市场。中国人口不断增长，目前13亿，还会进一步增长，而好的地区北京、上海，就这么一片地，而且人们对于高品质住房要求不断增高。在上海一层的是海归、老外，第二层是有文化的，第三层是……从这可以看出，需求不一样，我觉得世茂奥临花园适合高层次的置业者来居住。目前人民币升值，我觉得对房价也有好处，我认为，人民币会大幅度升值，我为什么这样说呢？在1989年的时候，我去换日币，1块美金可以换300左右，目前什么价格呢？现代1块美金只能换100多日元，最高的时候1块美金只能换80日元。为什么日币会强呢？经济在发展。另外德国也是这样，德国从二战之后开始发展经济，而我们中国现在也是这样的情况，所以我认为人民币还会不断的升值，那对于海外华人来说，拿得美金不是贬值吗？不是的，换人民币的投什么好呢？投房地产，置业、自己住都可以。

　　主持人 刘文斌：华人就觉得投资地产好。

　　周云：这是我个人的观点，这是我说的升值因素，再一个因素是需求不断增加，和以前不一样了，一个老太婆快死的时候，她说：我快死了，我总算换了三十年时间把按揭付了，我还住过，还享受过。一个中国老太：我花了三十年时间赚了钱买了一脱房子，我刚住我就死了。这观点不一样，目前先消费，这是给大家提供了这个条件，对一般工薪阶层来说，也可以挑选自己合适的房子来买，也可以开始享受，观念不一样了，很多事情都是供求关系，有求必然有供，有求在里面，你们就推出了世茂奥临花园房产。再有我想说一下奥运和世博会，为什么上海房价会这么上涨，七八年我买只有四千人民币，就是因为2001年世界博览会在上海批准举行。所以上海尽管宏观调控下，但还是上涨的，所以长远看我还是看好上海房地产市场，北京更是这样，对于奥运会，这是中国历史上第一次举办奥运会，是全世界华人关注的事情，由于奥运的开幕，我相信北京的房价会不断的上升。就好像是上海因为世博会，北京因为奥运会。所以我的观点是，这个市场是曲线，应该长期的看，房价不是一两年看，应该从五年、十年、十五年、二十年，甚至更长的时间来看待这样一个投资，这样看才是正确的。所以我相信北京楼价一定会很好，相信世茂奥临花园卖得一定出色。我就简单说这几点。

　　主持人 刘文斌：谢谢周云先生的精采发言，他是用自己的亲身体会来阐述了对上海地产、北京地产、中国地产的看法。为什么中国房地产涨那么块呢？只要华人盯上哪一块哪一块就涨，现在华人盯上你们这一块了。

　　周云：我现在补充一点，香港地产因为金融风暴，到了低谷，达到了购买时的三分之一，但是现在又慢慢慢慢上来了，接近了97年的水平，如果当时在八年时间，你很惨，但是眼光放长一点，你房子住二十年，你现在来看这个房子还是值得的，这一个周期过去了，香港这么大的波动来看，总体趋势还是向上的。

　　主持人 刘文斌：从这点看，比较成熟的华人房地产投资者是从长远来看，而我们国内大部分是只看眼前这一块，我自己都有这种体会，2000年买房子时，7500觉得贵了，而现在16000了，要看大趋势、看长远未来。对这一点，孙总、王总，你们价格好像比周边的价格贵一些吧？

　　宋尧：对。我们是根据各方面的调研以及回馈意见，周总的意见应该是代表大部分客户的意见。

　　主持人 刘文斌：华人用他们的实际行动也支持了祖国的建设，所以我们组委会一定要用两三分钟的时间播一个片子，叫“水立方”的介绍。为什么要播呢？因为这是个投入1.5亿美金全是由华人华侨捐献建的奥运场馆。

　　主持人 刘文斌：大家看了这个片子，据说是第一次公开完全播出。“水立方”1.5亿美金，现在已经超过了1亿美金，这是由华人华侨参与的，现在本次论坛也要结束了，按照惯例我总结一下，今天有这么多专家、大腕发表了这么多精采观点，我觉得我今天学了很多东西，所以我只谈我两点体会，一个是通过今天参会的领导、专家，开发商的代表和各方面的代表，大家一致看好奥运对于北京经济以及北京地产的持续性的发展，很多人把后奥运会地产与悉尼奥运来比，我也特别赞赏一些专家提出的，中国是发展中国家，北京是发展中城市，在这种情况下，奥运对北京房产的影响会超过此前18个国家的奥运影响，留下给北京的不仅是物质上的，也有精神上的，不仅是馆所，有更深远的影响，实际留下的是庞大的，就像亚运会一样，亚运会留下了庞大的亚运村一样，同样一个奥运会会给这个区域留下什么样的空间呢？大家可以完全想象，这个空间通过几年发展，会更加具有高质量、活力的，就是高品质的奥运经济圈理应需要的生活配套设施，这是我自己的感受。

　　第二点，海外华人一直在看好房产投资，随着中国的健康发展，也越来越看好中国的北京，看好以奥运地产为核心的区域楼盘，最后一点就是感谢世茂奥临花园给我们这个机会，提供这个场地，提供给我们这个交流的平台，我也衷心感谢，我送给总裁四句话，我感觉世茂奥临花园在合适的时间，奥运召开前两年，在最合适的地点，13000亩的奥林匹克花园旁边，由一个最合适的开发商，强大的世茂集团，建了一个高品质的产品世茂奥临花园，谢谢大家！本次论坛到此结束。