主持人 刘文斌：其实我赞同你的观点，我认为应该翻一倍。我最近看到，很多业主清醒了，有人说你谁再说房价降我跟他急，天天说降，现在还是涨。下面请国务院发展研究中心的副局长岳颂东先生演讲，有请。

　　岳颂东：五尊敬的各位与会代表，大家好，非常高兴《安家》杂志邀请我参加这个论坛，我先自我介绍一下，我本人国务院发展研究中心已经满21年了，我记得在84、85年，我们国家有一个比较大的课题，就是“2000年的中国”，这是胡耀邦在总书记的时候，所谓的两报一刊，委托给我们当时的主任马文同志，我记得在研究2000年中国的时候，就曾经对我们国家举办奥运会，专家也进行过预测，为此，1990年我们召开亚运会，实际当时是为了我们能够举办奥运会积累经验，大家可能也记得一些画面，像1994年在竞争召开27届奥运会的时候，当时我们也志在必得，我们国民也觉得我们差不多，我们这么大国家，这么多人口，我们这么虔诚的来申请，当时失败都没有什么思想准备，好像国内一致认为肯定志在必得，当时申办的团队去讲述，把我们香槟酒都带了很多，准备开怀畅饮，结果2000年奥运会在悉尼举办，我记得当时中央电视台杨兰，还有申办的官员们，泪洒满场，当时消息到国内，国民也很伤心，后来我们反思了一下自己，28届我们不申请，28届雅典奥运会我们也没有申请，我们气憋在了29届，就是2008年奥运会。2008年奥运会记得在2002年7月13日，萨满兰奇在宣布的前期，那时候正好是莫斯科大雨蓬勃，一个炸雷响起，北京申办成功，消息传到国内外，国内一片沸腾，所以从那开始，北京奥运、奥运经济这样的字眼说的越来越多了，这关键词提的越来越多。今天我们《安家》杂志主办，世茂也给了很大的帮助，世茂老总也来了，很高兴参加这个论坛，奥运跟我们人民的喜怒哀乐交织在一起。

　　奥运经济也被许多专家学者和企业家们所谈论，我在今天这个论坛讲两个问题，一个问题是谈一下我们对奥运经济的反思和启示，回顾一下几次比较著名的奥运会，因为时间的关系，我们从头至尾把28届奥运会一届届说起，那时间不够，就挑选了几个。正好我们11月11日，2008年奥运会吉祥物也颁布了，五个小天使，现在在专卖店也在出售，上次开会，会场也发了，现在奥运会吉祥物已经可以看得到、摸得到，奥运也一天天临近，所以大家对奥运的关注也更加热切。从五个娃娃，也是吉祥数，我就回顾一下五次比较有特点的奥运会，回顾这五个奥运会，从中我们能得到什么样的启示。首先我介绍一下1976年的21届奥运会，在加拿大的蒙特利尔举行，这个奥运会是由加拿大政府一手承办，当时蒙特利尔市长说，我们将向全世界推出一个真正符合奥林匹克精神有品位的奥运会，结果在场馆建设中出现了问题，预算超支，工期延长，追加经费，比如耗资39亿美元的主体育场，顶棚在奥运会结束后好几年都没有盖好，在这样的奥运会，债台高筑，1980年才把帐算清楚，欠了很多的钱。然后就还，还了多少年呢？1976年开始还，一直到2004年才还清，这个奥运会成为了加拿大的经济陷井，这次奥运会被称为蒙特利尔奥运经济的陷井，我们这么乐观啊，这有反面的例子，有教训。第二个介绍洛杉矶的奥运会，1976年蒙特利尔奥运会在经济上出现巨大的赤字之后，在1978年申请下一届奥运会，谁也不敢申请，把它视为肋骨，当时申请的只有一家美国洛杉矶，当时没有竞争者，只有它了，我申请就是我办了。

　　洛杉矶申办下来之后，当时有很多的民间团体搞民意调查，看洛杉矶的人民有多少人对这次奥运会抱有希望，其中66%的洛杉矶人民都不同意在本市召开，所以在这种情况下，州的政府，包括美国联邦政府，财政都不予支持，都采取了拒绝的态度，没有办法，最后只有把申办的权利授予了一个年仅45岁，只有20年工作经验的尼古罗斯，委托他为组委会主席，这样45岁的中年人组成一个四人帮开始运作这个事。他采取了可建可不建的场馆一律不建，实在要建的民间集资，这样奥运会不但没有亏损，而且盈利了，变成了诱人的

　　从此奥运经济开始在全世界传播，通过经济运作，可以举办这种大赛事。我们知道，奥运会实际作为全球体育竞争最广泛的、最高水平的竞赛，应该说世界上最盛大的政治活动、文化活动、经济活动，这个活动需要巨大的财力支持，存在着空前巨大的经济商机，使得有经济谋略的企业家可以淋漓尽致的发挥，如果策划不好，也存在着巨大的风险，因此一个妥当的经济运作是奥运成败的关键。所以洛杉矶奥运会成功，84年9月份的时候，美国经济研究协会考察了这次奥运会，它对经济的促进作用超过了1902年西雅图的世波会，取得了巨大成功。

　　第二是26届亚历山大奥运会，这是在96年召开，如果从商人经营的角度来说，这次奥运会也是成功的，据美国经济学家估计，从91年到97年六年中，带来了50亿美元的经济效益，这是不错的，但是获得效益的同时，可能是受洛杉矶奥运会的影响，商业运作的味道太浓，过分商业化了，这过分的商业化也带来一些弊端，打破了奥运的百年清洁，冲荡了奥运会的主题，违背了奥运会宪章。举几个例子，组委会对亚历山大市中心的每寸土地都明码标价，这做广告，这多少钱那多少钱，所以很多大的赞助商，大的开发商都到亚历山大黄金地段树广告牌，那时候我去了，大家知道最著名的可口可乐公司就在亚历山大，它是这次奥运会的第一赞助商，这大型广告牌充斥整个街道，奥运会的标识成了摆设，另外开幕式时频频插广告，甚至漏掉26个代表团进场，另外发放特许经营许可证，大家知道特许经营的商品可以，但是要有档次和品位，它不管，只要你申请就发，最后热狗也有奥运会的标识，马桶也有奥运会的标识，手纸也有奥运会的标识，另外过分追求筹资的结果，比如在建奥运会公园的时候，又采取这种办法，谁交钱就可以在砖上刻上自己的名字，35美元一块砖，什么人都可以把名字刻在这。

　　另外使服务费用大幅度提高，停车费提高了四倍，

　　从87年到92年，6年当中，这个地区的GDP每年递增了1.8个百分点，相当高了，失业人数达到最低点，当时只有6万人失业，这只是结构性失业，就是我不想干这活，我想干别的，实际没有失业，就业非常饱满。另外基础设施的建设，建成了35公里的环城公路，而且这次奥运会使全体会员，172个国家全部出席，成为历史上最圆满的奥运会。这是政府和企业、民间一起运作。最后介绍一下汉城奥运会，这个奥运会也是相当成功的，带动了韩国的经济，1988年汉城奥运会扩大就业34万人，举国动员，振奋民族的自强意识，使生产效益得到迅猛增长，在7年当中，带动了70亿美元的投资和27亿美元的国民收入，一跃使韩国成为四小龙之一。

　　我记得1989年去的汉城，我看到第二年时，还挂着奥运会的标识旗，至今还记忆犹新，举办的非常成功。所以一个奥运会如果搞好了，确实能促进全国的经济腾飞。其实日本50年代，第18届奥运会在东京召开，就起到这样的效果，大家知道日本是战败国，45年除了几个城市外，一片废墟，50年代后开始恢复战争的创伤，60年代实际整个国民情绪还是非常低落的，战败国，民不聊生，民情沮丧，但是1964年18届奥运会东京承办后，那年迎来5000多个运动员，94个国家和地区，另外通过转播之后，全世界都看到了一个新的东京，新的日本形象，极大促进本国GDP增长，原来GDP每年增长10%，那时候大家都说是经济奇迹，举办奥运会后增加了26.1%，所以日本成为工业强国的里程碑。日本北海道也有很多的煤矿，那时候北海道煤矿基本开采完了，所以当时他们有很多的下岗人员，正好举办奥运会，就把煤矿工人送到奥运场馆的建设，就一下把这些人消化掉了，所以64年18届奥运会使得日本变成工业强国，这奥运会起到了转折点的作用。

　　以上我举了五个奥运会的成功和失败的经验教训，我归纳以下三点，第一点就是我们要想把奥运经济搞好，一定要采取政府支持加市场运作相组合的混合模式，单纯政府投资就会带来像蒙特利尔那样的陷井，反正是政府投的，对不对？能多要就多要，能超支就超支，所以变成巨大的黑洞。如果没有政府那一头，光是市场运作，就容易出现洛杉矶奥运会、亚特兰奥运会的弊病，过分的商业化，所以如何把政府支持和市场运作紧密的结合起来，完美的结合起来，这恐怕是我们一个很重要的问题。第二是奥运经济效益与环境效益、社会效益相结合，相综合、相和谐，这三个效益缺一不可。

　　我们研究奥运经济只谈经济效益，不谈社会效益、环境效益，要使得三者效益达到完美结合，不要厚此薄彼。第三要大力宣传奥运文化，奥运经济只是基础，用经济奠基，用文化发财，同时，无论是经济奠基也好、发财也好，都要以人为本，都要以观众、运动员为本。绿色奥运就是强调搞好我们的人文环境，举办的城市要成为宜居城市。通过我们全世界的参与，达到振奋愉快、高昂向上、美好吉祥的效果。

　　第二谈一下奥运经济给北京带来的商机，一个是从优化城市功能来找，这次投资到奥运当中，有直接投资和间接投资，它是成绩效应，是一比四的效应。在这里我觉得在优化城市功能方面有很多的商机。另外从成本方面找商机，北京首钢要搬走了，污染大就要搬走，说了多年搬，这次一定要搬了，要优先发展高新技术产业，这很多，不一一列举。

　　第三就是要从发展第三产业寻找商机。比如随着奥运会的召开，金融、保险、广告、房地产等等这些产业都会有巨大的发展。咱们说保险业，如果给奥运会各个场馆、各个厂家、各个厂商，各个参与单位，包括运动员，光保险费的规模就三千亿，这是保险界的盛宴。估计到2008年我们国家的第三产业占GDP要提高到65%以上。另外除了奥运园区，还有中关村园区，还有北京的CBD，高新产业区，这样大的板块，使我们的产业得到大的提升。房地产业，刚才讲到了，奥运会确实会促进房地产业的发展。悉尼奥运会给房地产业的增长每年增长10%，有的地段一年增长30%，三年翻一番，由过去偏僻的小区变成6万人的小城市，有多少人买啊，所以悉尼奥运会也是房地产业的盛宴。

　　另外要大力发展环保产业来寻找商机，这次要大力改善北京市的环保，从设施一直到各个参数，都要有极大的提高。比如公交车、出租车的排放，比如绿化率，污水处理率、垃圾无害化处理等都有大的提高，因为时间关系就不一一说了。所以这很大程度提高房地产业的发展。

　　再有从奥运场馆的再利用上说，有七个奥运场馆，在后奥运时代我们怎么办？可以采取多种形式，比如承包租赁、组建股份制公司、集团化管理、体育管理公司、经济公司，连锁经营、特许经营、品牌经营，这可做的文章很多，现在滑雪，像叶桥波滑雪场，奥运明星搞的，这里面大有文章。再一个要从奥运文化角度，我们这次吉祥物的发布。

　　主持人 刘文斌：因为我们在座的是房地产人士，您先讲一下地产方面吧。

　　岳颂东：还有是崇尚体育这是一个社会潮流，从崇尚体育，更新生活方式中寻找商机。我们国家现在全面实现小康，2001年全面实现小康了，现在基本实现小康了，但是在人们温饱有余的情况下，得了很多富贵病，现在全国高血压1.6亿，占18.8%，糖尿病2千万，现在成年人肥胖病人6千万，占大城市的30%，血脂不正常的人1.6亿，所以现在富裕了，更需要运动。另外我们楼盘怎么样和体育嫁接起来，北京有个楼盘叫荣风2008，这提前与奥运联系在一起，而且都是小户型，我记得发布的时候，几天就把小户型全部卖光了，为什么？随着人们生活的提高，人们运动量也要提高，你这个楼盘哪怕贵一点，有个游泳池，也会有人去买。所以我们如何把崇尚体育和体育不足带来的富贵病与住宅结合起来，这很有商机。

　　最重要一点我想说说，无论是多少商机，我们要抓住商机，我们还要有个理念，就是创造商机，没有需求创造需求，有人说需求能创造吗？当然能创造了，改革开放以前，我们国家哪有麦当劳，哪有肯德基，麦当劳、肯德基的出现就是创造出来的，就是从无到有，现在很多孩子拉着家长一块去吃麦当劳，变成固定的了。最近好像麦当劳在新疆的一个城市，排队吃。所以我们如何创造商机，我觉得这点非常重要，我们要把奥运的经济、行业和体育产业，和经济、文化、艺术、旅游、信息、服装，体育器材生产、食品、餐饮，要把它结合起来。

　　另外还要注意一点，注意产业之间的传递效应，另外要注意从我们北京向地区之间传递。另外青岛、沈阳、秦皇岛、天津，都有举办的项目，另外我们如何向南方，港澳台辐射，有个香港支持奥运会联合会跟我聊，并且准备到北京来寻找新的商机，这次吉祥物在香港一抢而光，因此我们如何寻找商机抓住商机，并且创造商机，这值得我们深思，我希望我们这次通过论坛，华人置业能变成我们聚财的聚宝盆。