文/记者 陈鸿莉

　　人物小档案：现任北京国美置业有限公司总经理、凯爱置业董事长、凯爱中国网总裁、中国欧美同学会学长、北京大学政府管理学院高级访问学者、北京大学公共经济管理研究中心理事长。获美国Pacific Western University大学经中国政府学位认证的Doctor of Business Administration courses博士学位。曾在多家中资、外资大型集团企业出任董事长、 总裁及首席执行官职务，主要研究和实战领域为：全程房地产开发投资、基础设施不动产投资、金融债证券期货投资、IT生物等高科技产业投资、种子基金成长基金的投资、企业并购及资产重组的投资。实践及整合资源的经验丰富，理论上颇具建树。亲自领导完成的开发面积达1200万平方米以上，正在开发和与他人合作开发的面积达1300万平方米以上，土地一级市场投资开发达52平方公里以上。

　　2005年上半年，北京房地产市场处于最低迷的状态，然而国美却一直锁定人们的关注视线：鹏润地产的国美第一城制造了销售奇迹，一直居于销售市场榜首；2月份刚刚成立的国美置业已经在南城圈下35万平方米打造全球最大的高科技体验中心，如同重磅炸弹，震动楼市；他们高举资本地产的利剑直指“中国地产15强”，其“野心”更让同行愕然惊叹！多年来一直潜伏于资本地产的高手禹晋永，在国美战略调整的关键时刻，被黄光裕慧眼识金委以重任，执掌国美置业帅印，从此这资本地产神秘人物被迫浮出水面，成为资本地产最亮的一颗明星。

　　资本运作高手，一个共同的特征就是不愿意走到幕前，更不愿意撩开资本运作神秘的面纱，所以禹晋永尽管在资本地产领域搏击10年之久，斩获巨丰，但是仍然不被大多数人所知。面对记者的追问，还是欲说还休。但是在记者挤牙膏式的追问中，这位“资本家”还是披露了一些从未公开过的“秘密”。8·31大限曾是多少开发商的滑铁卢，但是禹晋永却狠赚了一笔：斥资20多亿在北京三环以内收购了26块土地，25家公司！如今20多亿的投资价值已翻了10倍。

　　资本地产运作能够带来“积数增长”，这就是资本魔力！这也是新成立的国美置业欲实现三年内跻身中国地产15强之列的战略目标的法宝。

　　按照现在前5强企业的业绩来看，要想跻身“15强”必须完成三项指标：

　　首先是开发量，平均每年要达到300-500万的开发量。据禹晋永透露，从国美置业成立到现在已有130多个项目在谈，土地储备主要以北京市场为主，大多数已经到了签约或即将签约的程度。所以，达到年平均开发量对于他们并非难事，只不过还不到统一发布信息的时候；其次是年销售额达到30亿以上，仅丰台的国美商都就可达到59亿或60亿元；最后就是品牌，禹晋永认为这是最难完成的指标，也是他们工作的重点。因为在他看来，所谓的品牌是老百姓心目中的品牌，只造豪宅是打造不成老百姓心目中的品牌的。国美置业通过获取大量土地储备进行开发，以极低的价格给市场提供更多的商品房，打造与老百姓收入相匹配的实用的房子。只有这样才能做到这一点。

　　即使以上三个方面都做到了，跻身15强依然渺茫。要知道，前15强企业，甚至前二、三十名的企业都是相当庞大的航空母舰，大多数又都是国企大品脾，其霸主地位坚不可破！一个后起之秀若要依靠传统的开发模式和理念，挑战这些巨头，争夺霸主地位，如同痴人说梦！对于这一点，禹晋永他们比谁都清楚！所以，他们打破传统房地产开发“土地为王”的观念，发挥其资本运作的强项，让国美电器的资本神话在地产界重演。

　　黄光裕本人是资本运作高手，国美电器在香港成功借壳上市，一举成名，去年仅一年就盈利88亿，一举成为当之无愧的中国首富，被福布斯列为世界富豪。

　　禹晋永更是地产界少有的研究资本运营的理论家和实践家。资本地产的概念就是他最早提出来的。十年前，还是国企领军人物的禹晋永就通过对企业的收购兼并、资产重组、低成本扩张认识到资本的魔力；后来，在专门从事地产资本运营中，借助地产和网路的概念，实现网络上市。他在一篇文章中曾说“技术永远为资本打工”，这句名言已经被媒体广为引用。

　　知识经济的时代，是将知识转化成资本的时代。传统的地产运作模式——拿地开发，再拿地再开发，其本身就是一个断裂带。拿地开发是资金投入的过程，房地产是资金密集型的产业，靠什么资金支撑？靠银行借贷？如今国家的宏观调控和金融政策对房地产的限制双管齐下。靠银行贷款做项目的历史已经结束了。资金从何来？

　　禹晋永对记者表示，“直到现在的这一刻这一分一秒，我们还没有用过银行的一分钱，但是我们有足够的现金流来开发项目，对未来的项目也充满信心，这些靠什么，我们只靠了一样，就是资本地产：项目资产化、资产权益化、权益资本化，资本市场化或证券化，最后又回到项目中来。因此按照这种逻辑梳理，我们构筑的是良性循环，这才是经济学最基本的原理。当整个项目在按照这一套经济理论运行的时候，应该说既有系统的理论作支撑，又有强大实力作保障，这就是我们的精髓。”

　　如今资本市场演义出一幕又一幕惊心动魄的资本大战，如陈天桥收购新浪股权等。而地产业大多数企业，只有“资本之痒”，没有资本运作的能力。真正懂资本运营的开发商寥寥无几。而在这个方面，国美置业却拥有得天独厚的优势。他们欲在大多数开发商对资本市场处于懵懵懂懂的状态时，抢先一步，夺取资本地产领域的制高点。

　　国美置业打造的是资本地产，目前公司构架和人力资源组合，都是按照资本地产的运营思路来构架。所属部门大部分是以某某投资部来命名，人员多数具有投行经验及相关的学历背景。

　　不久前，国美置业已经公开宣布，明年将在海外(香港或新加坡)和内地同时上市。采访前一天，禹晋永刚好和世界最牛的大投行——花旗银行进行了洽谈。

　　他向记者透露了筹备上市的最新动态：内部，正在搭建班子，成立投资银行部；对外，他们正在和国内外最知名的保荐商广泛接触，进行深入切磋。禹晋永表示，他们未必选择国际最牛的大投行作为国美置业上市的保荐商，一切都在洽谈中。

　　目前，国美置业所操作的南城项目，是公司成立以来的第一个开发项目。他们欲倾力打造10万平方米全球最大的高科技体验中心和20万平方米国美商都。此规划一出，顿时引起市场和媒体广泛关注。据了解，体验中心已经被国美所拥有的1千多家全球知名战略伙伴瓜分完毕，这里将是全世界电器商的汇聚地，国际最新的电器产品将在这里展示，供百姓体验；国美商都与万达合作，正在逐步实施定制化商业地产运作，这里将形成一个庞大的商业体系，拉动当地经济需求，带来广泛税源。

　　那么，这个项目到底一年将给国家带来多少税收？国美置业对此数据正在进行测算，据说相当可观。禹晋永透露，该数据将在适当的时间适当的场合对外发布。

　　今天的房地产市场亦是个围城现象，有些地产商冲出去(如张宝全做高科技去了)，而很多非地产的品牌企业，如国美、联想等高举地产的大旗冲了进来。他们有一个共同的特点就是以知识经济打遍天下，与传统的地产商有本质的区别，他们运用新的理念，力图打造地产业新式平台。在众多开发商受到调控政策影响度日如年时，他们却加大了市场扩张的步伐，并——势若破竹！